文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

前幾天，進(jìn)深君經(jīng)過荔灣，順手拍了張珠實(shí)在聚龍灣打造的江景商業(yè)大平層——珠實(shí)聚龍灣·璞毓，誰(shuí)讓它在路邊實(shí)在是太顯眼了……

而旁邊的老舊住宅上，還貼了一張珠實(shí)玻璃廠項(xiàng)目的宣傳海報(bào)，寫著“聚龍灣首發(fā)住宅即將面世”幾個(gè)大字。

沒錯(cuò)，珠實(shí)玻璃廠項(xiàng)目的確是要入市了。去年12月初拿地，作為聚龍灣片區(qū)首個(gè)住宅項(xiàng)目，它的關(guān)注度頗高。

來看幾個(gè)重點(diǎn)：

第一，有小戶型。項(xiàng)目產(chǎn)品為建面約90-114-144㎡的三至四房，全南向設(shè)計(jì)。荔灣小戶型向來?yè)屖郑瑓⒖计渌卤P入市基本靠搶。

第二，貨量不多。整個(gè)小區(qū)只有4棟樓，約460套房，目前首推樓棟暫未曝光，但肯定不會(huì)一下子全推完。

第三，70% 私梯入戶。除了144㎡四房大戶型獨(dú)梯獨(dú)戶，約114㎡四房的部分戶型也有私梯入戶，沒有專梯的也配有入戶花園。

第四，容積率3.5。在荔灣老城區(qū)算是比較低的，住宅樓高31-32層，屬于中高層，居住舒適度優(yōu)勢(shì)明顯。

第五，公共空間不糊弄。整個(gè)小區(qū)占地約2萬(wàn)㎡，總建面約8.2萬(wàn)㎡，體量不算大，但該有的都有，比如中央園林、泳池、健身房、棋牌室、兒童樂園等。

第六，旁邊就是太古里。項(xiàng)目與聚龍灣太古里只有一路之隔，逼格瞬間拉高。

珠實(shí)玻璃廠項(xiàng)目效果圖

項(xiàng)目所在的聚龍灣片區(qū)，正是由珠實(shí)旗下公司統(tǒng)籌推進(jìn)開發(fā)。目前，珠實(shí)在片區(qū)內(nèi)同時(shí)布局了江景商業(yè)大平層與剛需/剛改兩大產(chǎn)品線，形成完整產(chǎn)品矩陣。

商業(yè)大平層，即前面提到的“珠實(shí)聚龍灣·璞毓”。這個(gè)項(xiàng)目主打建面約230-480㎡，純粹大戶型，無小戶型混雜，走的是高端路線，驗(yàn)資800萬(wàn)方可看房。

而珠實(shí)玻璃廠項(xiàng)目則完全與之相反。

從體量來看，珠實(shí)玻璃廠項(xiàng)目屬于廣州近年主流的“小而美”用地，十分適配快周轉(zhuǎn)、快回籠的開發(fā)模式。

它走得也的確是這個(gè)路子沒錯(cuò)。

不過，在進(jìn)深君看來，其實(shí)是珠實(shí)有意跟其他項(xiàng)目錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，近13個(gè)月，荔灣區(qū)商品住宅成交3949套，成交均價(jià)52485元/㎡，套均價(jià)622.3萬(wàn)元/套。

其中，珠實(shí)玻璃廠項(xiàng)目所處的白鵝潭中部板塊商品住宅成交226套，成交均價(jià)76683元/㎡，套均價(jià)1279.5萬(wàn)元/套，是荔灣區(qū)商品住宅單價(jià)最高的板塊。

從供應(yīng)來看，近13個(gè)月，白鵝潭中部板塊僅放出了430套住宅，按此計(jì)算，去化率約5成。目前，板塊內(nèi)在售樓盤不算多，且大都為改善及以上產(chǎn)品，如保利·翡麗甲第、華潤(rùn)置地白鵝潭瑞璽。

考慮到項(xiàng)目體量較小及相關(guān)建設(shè)要求，業(yè)內(nèi)此前就預(yù)計(jì)，珠實(shí)會(huì)在板塊內(nèi)走差異化路線，將玻璃廠項(xiàng)目打造成剛需或剛改產(chǎn)品，果真如此。

目前，項(xiàng)目?jī)r(jià)格還未流出，猜測(cè)4-6萬(wàn)元/㎡。