最近這半個來月，朋友圈頻繁的被刷屏，說喜報喜報喜報，某個小區(qū)成交價就迎來了一個新高紀錄，某塊地塊又迎來了新的地王價，反正房地產(chǎn)的熱鬧程度，甚至像2020年的那種情況。

近期在網(wǎng)絡上也聽到了好多說房價要上漲的聲音

市場上確實出現(xiàn)了一些偏暖信號，但剝開表象看本質(zhì)，這輪樓市熱度遠非全面回暖，所謂的“火爆成交”更是水分十足。真正的市場復蘇，從來不是靠營銷造勢，而是要看真實需求、真實成交與真實信心。

1、市場熱鬧信號

市場的土拍只在核心區(qū)域熱鬧起來，非核心區(qū)域，無人問津

在開年以來，杭州，成都，南京，廣州這些都是土拍的熱點城市，而且溢價率頻頻推高部分。地塊的競價競爭直接出現(xiàn)了熔斷，給人一種現(xiàn)在開發(fā)商又瘋狂起來的感覺了。

把目光瞄準土地的地塊位置就知道了，高價拿土地都是在城市最核心的地方，房企的爭搶更多的都是“優(yōu)質(zhì)資源”。

對于優(yōu)質(zhì)資源，基本上就根本不害怕建房子賣不出去的，像北上廣深最核心的地段，開盤瞬間就被秒空了，價格是挺高的位置，依舊被秒空了，說明了核心地段的核心房子，高端小區(qū)，買的人依舊是非常的多，畢竟國內(nèi)不缺有錢人。

當然三四線城市的土拍是非常的冷清的，即便是低價也無人成交，流拍是非常的常態(tài)化，頭部，放棄選擇規(guī)避不代表市場已經(jīng)走出了低迷，因為市場不僅僅是頭部化，還要看底部化

帶看與成交上漲，整體的積壓需求被推開

有很多個城市的二手房帶看量出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長，成交量也出現(xiàn)了明顯的回升狀態(tài)，這一點確實是如數(shù)據(jù)統(tǒng)計中的那般!

具有代表性的如上海、北京，整體的成交是創(chuàng)造了階段性的一個新高，普遍被解讀為市場回暖重要的依據(jù)!

實際上，這一波回暖，其實有多種buff疊加在一起的!

首先第1點，本來就是小陽春，基本上每年都是屬于一個成交的旺季，不管是2024年還是2025年，都同樣如此；

第2個問題；就是整體的政策大幅度的疊加，在2025年12月份之后出臺的樓市政策真的是很多的，這些的政策基本上都是為了降低購房成本，以及促進市場成交出臺的滬7條以及降準降息，還有降低稅費，購房補貼，哪一條不是為了降低購房成本去的。

2、是真的出現(xiàn)回暖了嗎？

對于當前市場是不是出現(xiàn)了回落，這一點是大家頗為關心的問題!

據(jù)中介朋友圈的成交喜報以及漲價通知，絕大部分都是經(jīng)過精心篩選的方案而已，要么就是樓王位置，要么就是稀缺戶型，要么就是學區(qū)房。

成交這么多，最核心最根本的原因確實是推動市場上的，但最重要的一點就是“買什么”

不少的樓盤都在宣告，又漲價了，實際備案價不僅沒有上升，反而還出現(xiàn)了降價的情況，這種情況就是讓大家誤以為再不買要漲價的那種感覺!

3、市場是出現(xiàn)很嚴重的分化的

整個數(shù)據(jù)來看，一線城市以及新一線城市的整體成交確實是在迅速的回落，對于弱線城市的表現(xiàn)力，更多的都是慘不忍睹啊!

對于分化之后市場會有一個怎么樣的表現(xiàn)呢？大家也看在眼里不可能說一邊漲，也不可能說一邊降，只有更多的處于一個平衡點!

即便是同一座城市，它也會出現(xiàn)分化，比如像廣州那些城市，現(xiàn)在回暖的只不過是核心區(qū)域，非核心區(qū)域的整體表現(xiàn)還是偏弱勢的狀態(tài)的。