樓市這些年讓不少人摸不著頭腦，房?jī)r(jià)波動(dòng)起來(lái)買(mǎi)房的人反復(fù)掂量，賣(mài)房的也拿不定主意。就在大家議論紛紛的時(shí)候，王石2023年11月底在阿布扎比財(cái)富全球論壇上的看法又被翻出來(lái)討論。

他當(dāng)時(shí)直言中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整才剛起步，后續(xù)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要逐步處理，但政策信號(hào)已經(jīng)轉(zhuǎn)向積極，只要節(jié)奏控制好，參考日本的處理方式，3到5年市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。

他特別說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)治理具備統(tǒng)籌引導(dǎo)能力，不是完全放任市場(chǎng)，能主動(dòng)解決問(wèn)題，因此不用過(guò)于悲觀(guān)。這番話(huà)放到2026年這個(gè)節(jié)點(diǎn)來(lái)看，正好落在調(diào)整窗口期，業(yè)內(nèi)不少人覺(jué)得他大概率又說(shuō)中了。

王石對(duì)行業(yè)的觀(guān)察從來(lái)不是隨口一說(shuō)。他2017年6月30日從萬(wàn)科董事長(zhǎng)職位卸任后，把主要精力放在登山和公益活動(dòng)上，只在關(guān)鍵場(chǎng)合才分享看法。

2018年他就提醒企業(yè)要活下去，針對(duì)當(dāng)時(shí)高杠桿擴(kuò)張的模式，后來(lái)多家房企資金鏈緊張的情況印證了那次提醒的及時(shí)性。2023年選擇國(guó)際論壇發(fā)言，也是想讓外界了解中國(guó)市場(chǎng)治理的特點(diǎn)，跟完全依賴(lài)市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)不一樣。

從1998年住房制度改革之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了較長(zhǎng)上漲階段，中間只有2008年、2011年和2014年出現(xiàn)小幅回調(diào)，并沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)完整周期調(diào)整。王石指出本輪調(diào)整從2021年左右啟動(dòng)，頭部企業(yè)項(xiàng)目停工和債務(wù)到期問(wèn)題增多，市場(chǎng)需要時(shí)間消化庫(kù)存，購(gòu)房者信心恢復(fù)也得一步步來(lái)。這些描述跟實(shí)際路徑基本對(duì)得上。

他還對(duì)比了日本和美國(guó)的案例。那兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體當(dāng)年選擇主動(dòng)刺破泡沫，經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊，而中國(guó)通過(guò)一系列支持政策進(jìn)行引導(dǎo)，避免了對(duì)整體經(jīng)濟(jì)造成過(guò)大影響。王石認(rèn)為，只要政策持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)就能平穩(wěn)過(guò)渡，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。這種分析強(qiáng)調(diào)政策窗口期的重要性，引導(dǎo)行業(yè)把注意力放到真實(shí)需求上，而不是盲目追求規(guī)模。

2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把穩(wěn)定樓市放在重要位置。各地陸續(xù)優(yōu)化限購(gòu)限貸措施，房貸利率持續(xù)下調(diào)，不少城市推出購(gòu)房補(bǔ)貼。房企融資環(huán)境比之前有所改善，相關(guān)約束逐步淡出。這些步驟通過(guò)時(shí)間換空間，讓市場(chǎng)預(yù)期慢慢修復(fù)，避免了劇烈震蕩，跟王石提到的引導(dǎo)方向一致。

進(jìn)入2026年，商品房銷(xiāo)售面積同比還在下降，但降幅比前幾年收窄。房地產(chǎn)投資額趨于緩和，二手房掛牌總量環(huán)比減少，房主議價(jià)空間逐步縮小。一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)區(qū)域交易量有所回暖，剛需和改善型需求慢慢釋放，而庫(kù)存較高的城市調(diào)整還在繼續(xù)。市場(chǎng)分化特征明顯，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重適配家庭實(shí)際需要的住宅類(lèi)型。

行業(yè)洗牌也在按預(yù)期路徑推進(jìn)。過(guò)去靠高杠桿大量拿地的企業(yè)，現(xiàn)在債務(wù)到期壓力集中，資金鏈容易出問(wèn)題。那些負(fù)債控制好、產(chǎn)品匹配需求的企業(yè)則站穩(wěn)腳跟。2026年初，不少房企年度會(huì)議重點(diǎn)放在負(fù)債率、現(xiàn)金流和現(xiàn)房去化率這些指標(biāo)上，而不是單純追銷(xiāo)售規(guī)模。

年輕人買(mǎi)房的想法也變了。他們不再把房產(chǎn)當(dāng)成投資首選，而是更看重居住體驗(yàn)和性?xún)r(jià)比。這些變化跟王石一直強(qiáng)調(diào)的周期邏輯對(duì)得上，他反復(fù)說(shuō)房子要回歸住的本質(zhì)，現(xiàn)在政策和市場(chǎng)都在往這個(gè)方向走。

王石卸任后減少了對(duì)樓市的公開(kāi)討論，但2023年那次論壇發(fā)言體現(xiàn)了他對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)的持續(xù)關(guān)注。論壇期間他結(jié)合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)中國(guó)具備主動(dòng)調(diào)整能力。這次表態(tài)放到2026年，正處于他預(yù)判的時(shí)間窗口，實(shí)際市場(chǎng)變化與預(yù)測(cè)路徑逐步吻合。

政策層面的動(dòng)作很實(shí)在。房企融資白名單項(xiàng)目貸款投放力度加大，公積金貸款利率下調(diào)，購(gòu)房補(bǔ)貼覆蓋范圍擴(kuò)大。這些措施不是猛藥，而是穩(wěn)扎穩(wěn)打，讓房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中有降，避免對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊太大。

商品房占比高的情況在全球范圍內(nèi)比較突出，未來(lái)結(jié)構(gòu)會(huì)調(diào)整，開(kāi)發(fā)商會(huì)更注重家庭實(shí)際需要的房子，而不是追高周轉(zhuǎn)。整個(gè)行業(yè)正從高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)專(zhuān)注提升產(chǎn)品品質(zhì)，購(gòu)房者決策也更加理性。