張壹杰律師，北京觀韜（溫州）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師

一、案件基礎(chǔ)事實(shí)：預(yù)重整中開發(fā)商單方解約引糾紛

在 (2021) 浙 0327 民初 5851 號(hào)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案中，某物業(yè)公司通過(guò)招投標(biāo)與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)期限至小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)選聘新物業(yè)止，合同亦完成住建部門備案。后開發(fā)公司陷入債務(wù)危機(jī)進(jìn)入預(yù)重整程序，其預(yù)重整管理人以提升項(xiàng)目品質(zhì)為由，經(jīng)債權(quán)人會(huì)議表決后向物業(yè)公司發(fā)送《解除合同函》，并另行選聘第三方物業(yè)公司簽訂新合同且完成備案。物業(yè)公司委托我團(tuán)隊(duì)提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)該解除函不發(fā)生法律效力，某地法院最終支持原告訴訟請(qǐng)求。

此類前期物業(yè)合同單方解除糾紛在房地產(chǎn)項(xiàng)目重整、爛尾樓盤活場(chǎng)景中高發(fā)，核心爭(zhēng)議均圍繞開發(fā)商解約權(quán)的合法性展開。

二、核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)：開發(fā)商解約行為是否具備法定與約定依據(jù)

本案庭審中，雙方及第三人的爭(zhēng)議集中于三點(diǎn)：

1. 預(yù)重整管理人是否享有參照《企業(yè)破產(chǎn)法》的單方合同解除權(quán)；
2. 開發(fā)公司作為建設(shè)單位，能否在業(yè)主委員會(huì)未成立時(shí)單方解除前期物業(yè)合同；
3. 履行期限未明確的前期物業(yè)合同，開發(fā)商是否可隨時(shí)解除。

開發(fā)公司及第三方物業(yè)公司辯稱，合同履行超十年未實(shí)際履行、債權(quán)人及購(gòu)房戶表決同意解約，且新物業(yè)選聘程序合法，故解除行為有效。

三、代理策略：從證據(jù)組織與法律適用雙維度構(gòu)建抗辯體系

我在代理本案時(shí)，針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)制定了針對(duì)性的訴訟策略，通過(guò)證據(jù)分層舉證與法律精準(zhǔn)適用突破對(duì)方抗辯，推動(dòng)案件走向有利結(jié)果：

1. 證據(jù)組織：形成完整證據(jù)鏈否定解約合理性

首先提交備案的前期物業(yè)服務(wù)合同、中標(biāo)通知書，證明合同合法有效且對(duì)雙方具有約束力；其次提交物業(yè)公司一級(jí)資質(zhì)證書、體系認(rèn)證證書及行業(yè)榮譽(yù)，反駁對(duì)方所稱 “物業(yè)服務(wù)能力不達(dá)標(biāo)” 的主張；同時(shí)提交債權(quán)人會(huì)議資料，證明管理人解約僅以 “與投資人標(biāo)準(zhǔn)不兼容” 為由，未闡明具體理由，并非為維護(hù)債權(quán)人和債務(wù)人合法權(quán)益。此外，針對(duì)開發(fā)公司另行簽訂新合同的行為，指出其在解約效力待定的情況下選聘新物業(yè)，存在程序瑕疵。

1. 法律適用：精準(zhǔn)界定解約權(quán)主體與法定條件

明確提出預(yù)重整管理人并非《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定的正式破產(chǎn)管理人，無(wú)權(quán)參照該法第十八條行使單方解約權(quán)；同時(shí)依據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，指出小區(qū)尚未交付、業(yè)主委員會(huì)未成立，開發(fā)公司無(wú)權(quán)代行業(yè)主權(quán)利解約；結(jié)合《中華人民共和國(guó)民法典》主張開發(fā)公司未舉證證明物業(yè)公司存在遲延履行、根本違約等法定解除情形，其解約行為缺乏法律依據(jù)。

1. 庭審質(zhì)證：否定履行期限不明確可隨時(shí)解約主張

針對(duì)第三人提出的 “合同履行期限不明確”抗辯，在質(zhì)證中明確，合同約定的 “至業(yè)主委員會(huì)選聘新物業(yè)止” 系明確的履行期限終止條件，并非不定期合同，開發(fā)公司無(wú)權(quán)依據(jù)民法典不定期合同規(guī)定單方解約。

四、司法裁判觀點(diǎn)：前期物業(yè)合同單方解除的法定邊界

本案法院的裁判觀點(diǎn)，為同類物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件確立了清晰的裁判標(biāo)準(zhǔn)，也為溫州物業(yè)服務(wù)合同糾紛律師處理類似案件提供了司法參考：

1. 預(yù)重整管理人無(wú)單方解約權(quán)：僅正式破產(chǎn)管理人可依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》行使合同解除權(quán)，預(yù)重整管理人并非法定解約主體，其作出的解約行為缺乏法律依據(jù)；
2. 建設(shè)單位解約權(quán)受嚴(yán)格限制：前期物業(yè)服務(wù)合同雖由建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂，但約束全體業(yè)主，在業(yè)主委員會(huì)未成立、未形成有效業(yè)主決議的情況下，建設(shè)單位不得單方解約，僅在物業(yè)公司存在法定違約情形時(shí)，方可主張解除合同；
3. 法定解除權(quán)需舉證證明：當(dāng)事人行使單方解除權(quán)，必須符合《中華人民共和國(guó)民法典規(guī)定的約定或法定情形，且需提供充分證據(jù)佐證，無(wú)解除權(quán)主體發(fā)出的解除函，即便對(duì)方未提異議，亦不發(fā)生解約效力。

五、實(shí)務(wù)啟示：物業(yè)公司與開發(fā)公司的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)

從本案裁判結(jié)果來(lái)看，物業(yè)公司在面對(duì)開發(fā)公司單方解約時(shí)，應(yīng)及時(shí)固定合同備案、資質(zhì)證明等證據(jù)，通過(guò)訴訟確認(rèn)解約行為無(wú)效；而房地產(chǎn)開發(fā)公司在項(xiàng)目重整、盤活過(guò)程中，如需更換前期物業(yè)公司，應(yīng)先審查自身是否具備法定解約條件，不得借預(yù)重整、債權(quán)人會(huì)議表決之名，濫用合同解除權(quán)。