《星島》記者鐘凱廣州報道

2025年的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，身處宏觀環(huán)境下行與房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的雙重交織之下，堪稱一場穿越“深水區(qū)”的長跑。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降17.2%，新建商品房銷售額同比下降12.6%，行業(yè)普遍面臨利潤承壓、應(yīng)收賬款高企、現(xiàn)金流緊張等多重挑戰(zhàn)。

深耕非住賽道的卓越商企服務(wù)同樣未能置身事外。據(jù)其3月26日披露的2025年業(yè)績公告，期內(nèi)公司收入同比下降4.1%至41.90億元，毛利下降7.7%至6.95億元，歸母凈利潤則下降67.0%至1.03億元；其中，公司各類減值合計約達3.0億元，創(chuàng)近年來新高，成為拖累利潤的核心因素。

在3月27日舉行的業(yè)績會上，卓越商企服務(wù)財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人夏世剛解釋稱，公司在年末基于審慎原則提高了撥備比例，這是一個“主動擠掉水分、夯實基礎(chǔ)”的過程。他強調(diào)，公司核心業(yè)務(wù)仍保持穩(wěn)健的態(tài)勢，尤其是第三方的收入及毛利仍保持雙位數(shù)以上的增長。

“隨著業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，我們堅信利潤及現(xiàn)金流都會呈現(xiàn)出更加健康的狀態(tài)?！?/p>

核心業(yè)務(wù)穩(wěn)住底盤

在整體業(yè)績承壓背后，卓越商企服務(wù)管理層試圖傳遞另一種積極信號：公司規(guī)模穩(wěn)中有進、第三方業(yè)務(wù)成為“壓艙石”，財務(wù)端降本增效與現(xiàn)金流雙改善，并降低了對關(guān)聯(lián)方的依賴，獨立經(jīng)營的基本盤得到筑牢。

規(guī)模擴張方面，2025年，卓越商企服務(wù)總合約物業(yè)面積達8744萬平方米，同比增長4.9%；總在管面積7827萬平方米，同比增長8.4%。區(qū)域布局持續(xù)向高價值市場聚焦，一線和新一線在管面積占比達76.5%，長三角布局占比提升至32.2%，大灣區(qū)保持36.2%的核心占比。

第三方業(yè)務(wù)的亮眼表現(xiàn)，成為其穿越行業(yè)周期的核心底氣。2025年，公司第三方在管面積達4980萬平方米，占總在管面積比例63.6%，“去關(guān)聯(lián)方”節(jié)奏穩(wěn)步推進；全年新拓第三方項目物業(yè)合同151個，總合同額16.7億元，年化合同額6.19億元，更成功切入醫(yī)藥、半導(dǎo)體賽道，拿下邁瑞醫(yī)療南京基地、蘇州國家實驗室等標(biāo)桿項目。

數(shù)據(jù)顯示，2025年卓越商企服務(wù)第三方自拓業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入19.8億元，同比增長17.1%，毛利潤同比增長13%至1.8億元，兩項指標(biāo)均實現(xiàn)雙位數(shù)增長；其中戰(zhàn)略客戶業(yè)務(wù)收入11.0億元，同比增長24.2%，項目數(shù)量同比增長13.8%，存量客戶保有率接近100%。

▲卓越商企服務(wù)主航道業(yè)務(wù)拓展情況

在第三方業(yè)務(wù)的支撐下，卓越商企服務(wù)的毛利率從2024年的18.0%微降至17.3%，仍保持行業(yè)良好水平；剔除過往收并購及策略性壓縮機電業(yè)務(wù)的影響后，公司2025年錄得收入同比增長8.6%、毛利微增0.7%，核心盈利能力未受影響。

對此，卓越商企服務(wù)首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事楊志東表示，公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)在朝著更健康、更獨立的方向走，這也為后續(xù)的發(fā)展奠定了比較扎實的基礎(chǔ)。

財務(wù)層面，其降本增效與現(xiàn)金流優(yōu)化同樣實現(xiàn)突破。2025年，卓越商企服務(wù)通過數(shù)字化流程優(yōu)化和內(nèi)部資源整合，管銷費用同比下降10.7%，絕對額下降0.3億元，管銷費用率整體降至6.8%，同比下降了0.5個百分點。

與此同時，現(xiàn)金流作為企業(yè)經(jīng)營的“生命線”，該公司經(jīng)營性現(xiàn)金流從2024年的虧損狀態(tài)扭轉(zhuǎn)為正向3.5億元，造血能力得到實質(zhì)性改善。

擠“水分”：計提減值+資產(chǎn)抵債

2025年，卓越商企服務(wù)歸母凈利潤1.03億元，同比下降67.0%，成為業(yè)績公告中的顯眼瑕疵。但管理層重申，短期的利潤承壓并非核心業(yè)務(wù)盈利能力下滑，而是公司主動進行風(fēng)險管控，是為了長遠(yuǎn)發(fā)展而擠掉利潤水分、夯實發(fā)展基礎(chǔ)的理性選擇。

面對行業(yè)普遍存在的應(yīng)收賬款回收難、資產(chǎn)減值風(fēng)險等問題，卓越商企服務(wù)選擇主動對各類潛在風(fēng)險做足減值撥備。 2025年，公司減值約達3.0億元，其中僅應(yīng)收款項、合同資產(chǎn)和已發(fā)行財務(wù)擔(dān)保的減值損失就達到2.78億元，較2024年增加1.63億元，創(chuàng)近年來新高。

▲數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，星島新聞?wù)?/p>

具體來看，公司貿(mào)易及其他應(yīng)收款項余額總計20.20億元，同比增長18.3%；期內(nèi)計提虧損撥備4.51億元，較2024年增加2.1億元，撥備率則提高8.2個百分點至22.3%，其中關(guān)聯(lián)方撥備率更是達到23.3%。此外，北京財富項目基于經(jīng)營狀況和擔(dān)保義務(wù)，年內(nèi)計提減值0.7億元；商譽也新增減值損失0.21億元。

對于風(fēng)險最高的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款，與其他物業(yè)企業(yè)做法類似，卓越商企服務(wù)選擇參與卓越系以房抵債的安排。

2025年，卓越商企服務(wù)與關(guān)聯(lián)方訂立協(xié)議，對3億元應(yīng)收貸款、0.12億元應(yīng)收利息及0.27億元應(yīng)收股息進行處置，其中收取現(xiàn)金0.87億元，其余未償還余額以2.52億元通過若干持有待售物業(yè)及車位結(jié)清。受此影響，期末公司存貨達到5.92億元，較2024年增加2.97億元；使用權(quán)資產(chǎn)則達到7.11億元，同比增加20.7%。

對此夏世剛回應(yīng)稱，2025年公司置入的資產(chǎn)主要是深圳以外核心城市的車位、公寓、住宅，以及上海楊浦區(qū)天盛科創(chuàng)廣場50%收益權(quán)，屬于核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2025年，公司資產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入0.4億元，毛利率超50%；天盛科創(chuàng)廣場實現(xiàn)凈利潤0.1億元，資產(chǎn)運營成效初顯。

“目前公司對于（抵債）資產(chǎn)高度重視，已經(jīng)組建專業(yè)的資產(chǎn)運營管理團隊，未來將結(jié)合自身優(yōu)勢，對資產(chǎn)進行分類施策，采取‘輕重結(jié)合’模式持續(xù)打造資產(chǎn)運營管理能力。”

對于后續(xù)的應(yīng)收賬款管理，卓越商企服務(wù)也定下明確目標(biāo)。夏世剛表示，2026年將繼續(xù)聚焦與關(guān)聯(lián)方在深圳核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項目合作，積極回收應(yīng)收賬款，進一步提高獨立性?！邦A(yù)計今年公司整體應(yīng)收賬款會有比較大的降幅?！?/p>

為了鞏固發(fā)展成果，卓越商企服務(wù)還計劃在2026年推進六大維度專項工作，覆蓋回款、降本、提效、組織根基四條主線。僅在回款層面，該公司聚焦推進把錢收回來、把資產(chǎn)守住，提升資產(chǎn)價值；同時在住宅板塊也注重清理老賬，通過機制激勵、監(jiān)管全面發(fā)力提高回款。

編輯 | 祝余

終審 | 潘凌燕