馬光遠(yuǎn)在2025年3月9日的青島論壇上再次談起房地產(chǎn)走勢，他指出行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入價值重構(gòu)階段，過去那種靠規(guī)模擴(kuò)張的模式正在轉(zhuǎn)變。

住房供需關(guān)系發(fā)生根本變化，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向滿足實(shí)際居住需要。市場不再把房子當(dāng)成單純的投資工具，而是回歸到讓人安居樂業(yè)的本位。

這種判斷延續(xù)了他之前多次的觀察，放在當(dāng)前環(huán)境下看顯得特別務(wù)實(shí)。

他強(qiáng)調(diào)未來樓市會形成新常態(tài)，總量保持穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，區(qū)域之間的差異會繼續(xù)拉大。核心城市和強(qiáng)二線城市有一定支撐，而其他地方調(diào)整壓力還在。

房價整體不會出現(xiàn)大起大落，政策層面也在推動平穩(wěn)過渡。買房的人更多考慮品質(zhì)和實(shí)用性，而不是追逐短期增值。這些觀點(diǎn)和市場實(shí)際變化對得上號。

馬光遠(yuǎn)提到中國不缺房子，但是缺好房子。這個好房子指的是安全舒適綠色智慧的類型，面向普通人而不是高價豪宅。

行業(yè)需要通過技術(shù)創(chuàng)新來提升居住體驗，AI等新工具能幫上大忙。2025年成為人工智能大規(guī)模落地的起點(diǎn)，房地產(chǎn)和這些新技術(shù)結(jié)合后會催生出新模式。這樣的轉(zhuǎn)型讓住房真正服務(wù)于居民生活。

過去幾年市場經(jīng)過深度調(diào)整，風(fēng)險基本釋放出來。開發(fā)投資和銷售都回到合理區(qū)間，部分城市交易量出現(xiàn)回暖跡象。居民對房價的預(yù)期也在慢慢穩(wěn)定，大家不再一味擔(dān)心暴跌。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為2026年是個重要窗口期，如果政策繼續(xù)精準(zhǔn)發(fā)力，市場就能實(shí)現(xiàn)軟著陸。整個過程是漸進(jìn)的，不會一下子大反彈。

他提醒購房者要拋棄過去的投資思維，重點(diǎn)看城市選擇和房子品質(zhì)。一二線核心區(qū)域的稀缺資源還有價值，而人口流出明顯的地方壓力更大。

公積金使用范圍擴(kuò)大后，剛需群體的門檻降低不少。存量房貸利率調(diào)整也讓已有住房的家庭負(fù)擔(dān)減輕，這些措施都在引導(dǎo)市場回到居住軌道。

馬光遠(yuǎn)早些年就說過商品房作為最佳投資品的時代結(jié)束了，現(xiàn)在看這個判斷得到驗證。

城市化進(jìn)程放緩后，新增需求增長有限，就業(yè)和收入匹配度發(fā)生變化。年輕一代進(jìn)入職場時，更在意實(shí)際居住條件而不是資產(chǎn)增值。政策持續(xù)優(yōu)化信貸和稅收支持，幫助更多人實(shí)現(xiàn)安居目標(biāo)。

2026年相比2025年會溫和一些，但整體還是溫水煮青蛙式的緩慢改善。市場分化會更清晰，好房子和好地段成為稀缺品。

行業(yè)集中度提升，優(yōu)質(zhì)企業(yè)通過產(chǎn)品迭代獲得更大空間。城市更新和存量改造成為新重點(diǎn)，讓老舊住房煥發(fā)新生。這樣的發(fā)展路徑符合長期穩(wěn)定需要。

居民購房觀念也在轉(zhuǎn)變，從過去閉眼買入轉(zhuǎn)向精挑細(xì)選。月供控制在合理范圍內(nèi)，輕負(fù)債更受歡迎。銀行推出靈活還款選項，幫助家庭平衡收支。90后和00后群體在城市立足時，優(yōu)先考慮生活便利性和社區(qū)配套。這些變化讓住房回歸生活本質(zhì)。

馬光遠(yuǎn)多次在公開場合肯定政策組合拳的效果。限購松綁和利率下調(diào)落地后，核心城市交易活躍度提高。地方政府根據(jù)實(shí)際調(diào)整土地供應(yīng)，匹配真實(shí)需求。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)重要組成部分，穩(wěn)定下來對整體增長有支撐作用。行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，創(chuàng)新成為關(guān)鍵。

展望更長遠(yuǎn)一點(diǎn)，房地產(chǎn)會圍繞房屋升級形成新周期。建筑質(zhì)量、社區(qū)服務(wù)、智能應(yīng)用都會同步提升。生態(tài)宜居城市建設(shè)成為共識，人居環(huán)境品質(zhì)穩(wěn)步改善。馬光遠(yuǎn)認(rèn)為只要政策保持連續(xù)性，市場就能逐步走出調(diào)整，進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行軌道。這種預(yù)測放在當(dāng)前數(shù)據(jù)上看，概率不低。

整個過程需要各方共同努力。開發(fā)企業(yè)專注品質(zhì)提升，居民理性看待價值，政府繼續(xù)釋放積極信號。樓市不再是單一的投資熱點(diǎn)，而是和民生緊密相連的領(lǐng)域。馬光遠(yuǎn)這些年跟蹤觀察積累的判斷，經(jīng)得起時間檢驗。未來走向大概率會按照他描述的方向展開。