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（來源：國投證券研究）

【地產(chǎn)-陳立】城市房價深度研究系列：上海篇

報告發(fā)布日期：2026-3-27

■新政驅(qū)動需求釋放，市場步入“止跌回穩(wěn)”階段。2026年“滬七條”新政后，上海樓市反應(yīng)正面，需求端呈現(xiàn)“二手房優(yōu)于新房”的結(jié)構(gòu)性改善。節(jié)后第三周，二手房成交7327套，達2025年周均水平的1.5倍；新房成交3458套，為均值的1.1倍。供應(yīng)端表現(xiàn)理性，同期二手房新增掛牌（2954套）與新房開盤（412套）均遠低于上年均值。供需邊際改善支撐二手房掛牌均價由年初的5.2萬元/㎡回升至5.6萬元/㎡，市場企穩(wěn)跡象明確。

■定價權(quán)回歸與供應(yīng)重塑，新房轉(zhuǎn)向“高端化”。2024年后，隨著限價及中小套配比限制取消，新房定位由保障剛需轉(zhuǎn)向改善及高端市場。產(chǎn)品呈現(xiàn)大型化、高總價特征：90㎡以下戶型供應(yīng)占比由34.4%驟降至8.3%，120㎡以上占比升至43.3%。受此驅(qū)動，內(nèi)環(huán)內(nèi)套均總價從2022年的1743萬元飆升至2026年的3717萬元。1200萬元以上總價段已成為供應(yīng)主力，新房總價大幅提升。

■倒掛紅利終結(jié)，房企轉(zhuǎn)向“慢周轉(zhuǎn)”經(jīng)營。新房市場化定價促使一二手房倒掛由外向內(nèi)梯度消失。內(nèi)環(huán)內(nèi)均價由2023年的11.8萬元/㎡跳升至2026年的16.4萬元/㎡，倒掛紅利消退導(dǎo)致開盤去化率下行至74%以下。在銷售壓力與高地價（2025年核心區(qū)宅地樓面價5.7萬元/㎡）雙重擠壓下，房企被迫收縮供應(yīng)并回歸“慢周轉(zhuǎn)、保價格、強品質(zhì)”邏輯。2025年新房供應(yīng)及宅地招拍掛面積較峰值均回落逾六成。

■二手房回歸市場規(guī)律，價格重新平衡供需。在總購房需求維持在41萬套量級的背景下，新房縮量驅(qū)動需求流向存量市場。2025年二手房成交占比升至62%，價格成為調(diào)節(jié)供需的核心。郊區(qū)次新房及市區(qū)老小區(qū)通過深度價格回調(diào)（跌幅達41%-53%）實現(xiàn)“以價換量”。尤為關(guān)注中環(huán)內(nèi)2000年前的老舊小區(qū)，其去化周期已連續(xù)兩年下行（中內(nèi)環(huán)由2.3年降至1.2年），由于受新房高端化沖擊較小且性價比極高，這類區(qū)域房價有望率先企穩(wěn)回升。

■投資建議：本輪地產(chǎn)復(fù)蘇將持續(xù)經(jīng)歷從新房供應(yīng)收縮，二手房去庫，房價企穩(wěn)逐漸從二手房向次新及新房傳遞，新房及二手惜售下，從供應(yīng)收縮到市場復(fù)蘇只是時間問題。

■風(fēng)險提示：政策寬松不及預(yù)期、融資環(huán)境超預(yù)期收緊。