土地財政的本質(zhì)是將社會財富收歸地方政府，但是穩(wěn)健運行的前提是房價的持續(xù)上漲與通貨膨脹化解前期積累的債務(wù)

文\丁彥皓-可信財商

一、一旦城市土地國有與農(nóng)村土地集體所有，社會只有使用權(quán)時，政府就可以借此持續(xù)出售使用權(quán)，從社會獲取財富，夯實財政，實現(xiàn)一輪政府與社會的財富再分配

人類社會文明出現(xiàn)雛形的標志有三，即文字、城市與國家的出現(xiàn)，而國家與政權(quán)出現(xiàn)后又衍生出政府與社會財富的分配博弈

過去政府與社會財富再分配的套路主要有三，即

1、 稅收

2、 鹽鐵專賣

3、 封建王朝的抄家

在當(dāng)今法治與高度文明的中國，政府與社會的財富再分配主要有四項，即

1、 稅收

2、 金融、煙草等專賣

3、 國有資本的收益

4、 土地財政

土地財政之所以成為中國政府與社會財富再分配途徑之一的關(guān)鍵是當(dāng)年革命的徹底，將城市土地國有與農(nóng)村土地集體所有的制度用法律給確定下來了，這是中國與其他西方國家最大的不同

一旦城市土地國有與農(nóng)村土地集體所有，社會只有使用權(quán)時，政府就可以借此持續(xù)出售使用權(quán)，從社會獲取財富，夯實財政，實現(xiàn)一輪政府與社會的財富再分配

二、土地財政得以有效運行的關(guān)鍵是堅信房價還將持續(xù)上漲，能夠獲得買賣價差的收益，最終實現(xiàn)將購房者所擁有以及未來的財富折現(xiàn)后上繳地方政府的財富再分配

恰逢中國處于大規(guī)模城市化的過程中，源源不斷的新增住房需求推動房價的持續(xù)上漲，能夠讓包括地方政府、拆遷戶以及購房者三方同時獲利

地方政府愿意以高價征收土地，且能夠順利以更高的價格拍賣給開發(fā)商，而開發(fā)商愿意高價受讓的關(guān)鍵是購房者會以更高的價格購買開發(fā)商所開發(fā)的房產(chǎn)

購房者愿意高價購房的關(guān)鍵是除了自住外，更堅信房價還將持續(xù)上漲，能夠獲得買賣價差的收益，最終實現(xiàn)將購房者所擁有以及未來的財富折現(xiàn)后上繳地方政府的財富再分配

之所以土地財政能夠?qū)⑸鐣敻皇諝w地方政府的關(guān)鍵是在城市化的過程中，社會需要增量的土地供給滿足與改善住房需求，且能夠順勢獲取房產(chǎn)增值的投資收益，導(dǎo)致這一機制有效的關(guān)鍵有三，即

1、 中國依然在城市化與大城市化的過程中，能夠借此產(chǎn)生巨量的增量與改善性需求

2、 產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型遠超預(yù)期的現(xiàn)實決定中國經(jīng)濟將會在未來很長一段時間維持一定的增長，提升社會的可支配收入

3、 巨額貨幣投放與債務(wù)堆砌以及房地產(chǎn)是最佳的貨幣流入載體現(xiàn)實決定，基本面持續(xù)穩(wěn)步提升地區(qū)的房價將會持續(xù)上漲

相對其他商品，房地產(chǎn)的不可遷移性決定只要有人口的規(guī)?；鲃?，自然會衍生出新的住房需求，疊加中國龐大的人口基數(shù)，只要產(chǎn)業(yè)不斷升級轉(zhuǎn)型，自然會持續(xù)衍生出新增的住房需求，讓土地財政這一回籠社會財富的機制得以有效的運行

三、土地財政是中國經(jīng)濟發(fā)展獨有的“靈丹妙藥”，實現(xiàn)了各參與方的利益最大化，只是讓未購房，且以薪酬為生的中低收入群體承擔(dān)了一切

中國經(jīng)濟最大的特征是市場經(jīng)濟是嫁接在計劃經(jīng)濟之上的舶來品，讓地方政府成為推動經(jīng)濟發(fā)展的核心力量，且在分稅制下，土地財政是地方政府從社會獲取財富，然后培育高科技產(chǎn)業(yè)、發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及提供社會福利的基礎(chǔ)

基于經(jīng)濟學(xué)的邏輯，在過去幾十年的高速發(fā)展中，中國經(jīng)濟能夠得以高速發(fā)展的關(guān)鍵是將自身的比較優(yōu)勢與全球資源完美的嫁接，尤其加入WTO后更是放大了這一優(yōu)勢

但是，過去幾十年為中國經(jīng)濟高速發(fā)展兜底與加速的卻是土地政策，諸如中國的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)太弱，嚴重的遏制了承接勞動密集型產(chǎn)業(yè)的進程

基于此中國通過土地財政從社會獲取財富，大力發(fā)展基建，最終為承接全球轉(zhuǎn)入的勞動密集型產(chǎn)業(yè)提供了基礎(chǔ)

土地財政運行的基本脈絡(luò)就是土地的人為高估值與印貨幣，即

1、賣地獲得一定的土地財政收入，以此收入大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、培育新興的高附加值產(chǎn)業(yè)，推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的基本面

2、鼓勵社會加杠桿，人為推高房價

3、再高價賣地，弄到錢，繼續(xù)大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與培育高附加值的新興產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造超額附加值

4、通過大規(guī)模的印貨幣，引發(fā)通貨膨脹，最終稀釋掉前期各領(lǐng)域積累的巨額債務(wù)

5、通過產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的超額附加值稀釋房地產(chǎn)領(lǐng)域所積累的巨額資產(chǎn)泡沫

土地財政是中國經(jīng)濟發(fā)展獨有的“靈丹妙藥”，政府通過人為推高房價，形成賺錢效應(yīng)，誘導(dǎo)社會財富高價購房，再以土地財政將大量的社會財富收歸地方政府，發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與培育產(chǎn)業(yè)，最終又通過通貨膨脹化解前期所積累的巨額債務(wù)，成功的實現(xiàn)了各參與方的利益最大化，只是讓未購房，且以薪酬為生的中低收入群體承擔(dān)了一切

四、印貨幣的本質(zhì)是稀釋中央、地方政府與民間前期積累的巨額債務(wù)，無形中又將土地財政前期積累的高房價與巨額債務(wù)成功化解，釋放了金融風(fēng)險，使土地財政得以持續(xù)穩(wěn)健運行

在經(jīng)濟發(fā)展的初期，很多領(lǐng)域必須政府首先投資，形成規(guī)模后，民營資本才會介入，否則必然遏制經(jīng)濟的增長，但是政府需要擁有一定的啟動資本

包括印度在內(nèi)的很多國家經(jīng)濟很難持續(xù)高速增長的關(guān)鍵是政府無法從社會大規(guī)模的回籠財富，導(dǎo)致政府可支配的資金規(guī)模極為有限，無法規(guī)?；耐苿踊A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，最終遏制了經(jīng)濟的發(fā)展

僅憑經(jīng)濟的自我演變積累原始資本是個異常漫長的過程，根本無法與中國競爭，這是印度最終無力與中國全球博弈的關(guān)鍵

目前正處于中美博弈的關(guān)鍵期，當(dāng)前美國最大的劣勢就是巨額債務(wù)已經(jīng)嚴重的遏制了積極財政政策對經(jīng)濟發(fā)展推動作用，不得不將有限的稅收收入大量用于償還債務(wù)本息，剩余的財政收入用于軍事、社會福利以及政府運行，能夠投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的資金極為有限，最終無法為制造業(yè)提供基礎(chǔ)，且降低運營的成本，使其無法與中國競爭

但是完全基于市場出清的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要是基于資本市場的直接融資，最終就形成了貧富差距與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后的態(tài)勢

另外，目前中美都在玩持續(xù)印貨幣與債務(wù)堆砌的通貨膨脹虛假繁榮，其實，印貨幣的本質(zhì)是稀釋中央、地方政府與民間前期積累的巨額債務(wù)，無形中又將土地財政前期積累的高房價與巨額債務(wù)成功化解，釋放了金融風(fēng)險，使土地財政得以持續(xù)穩(wěn)健運行

五、評估一個地區(qū)或一座城市的房價走勢首先需權(quán)衡當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的附加值創(chuàng)造能力，只有具備持續(xù)創(chuàng)造超額附加值的能力，才能夠推高房價，高價賣地，維系土地財政的運行

房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中所扮演的角色不僅僅是支柱產(chǎn)業(yè)屬性，更多是基于持續(xù)攀升高房價下的土地財政經(jīng)濟擴張

土地財政經(jīng)濟夠持續(xù)運行的前提有三，即

1、維持房價持續(xù)上漲的態(tài)勢，形成賺錢效應(yīng)，確保社會資本以高價購房后還能獲取一定的投資收益，自然會規(guī)?；咳敕康禺a(chǎn)市場，將大量的社會財富上繳政府

2、地方政府將土地財政回籠的財富用于支持超額附加值的創(chuàng)造與發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，確保社會能夠通過持續(xù)釋放超額附加值來稀釋高房價形成的泡沫，不但化解金融風(fēng)險，而且還能為持續(xù)推高房價奠定基礎(chǔ)

3、通過天量貨幣投放與債務(wù)堆砌形成一定的通貨膨脹，逐步化解前期高房價所積累的巨額債務(wù)，為土地財政得以穩(wěn)健運行做出鋪墊

在這一背景下，很多地方的產(chǎn)業(yè)一旦創(chuàng)造超額附加值的能力走衰，房價自然進入下行期，土地財政的經(jīng)濟推動效力立即打折，甚至徹底熄火，最后不得不以中央財政的轉(zhuǎn)移支付來維系，產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟日益凋零

所以評估一個地區(qū)或一座城市的房價走勢首先需權(quán)衡當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的附加值創(chuàng)造能力，只有具備持續(xù)創(chuàng)造超額附加值的能力，才能夠推高房價，高價賣地，維系土地財政的運行

一旦當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)不具備創(chuàng)造超額附加值的能力，房價走衰，土地很難變現(xiàn)，土地財政熄火，最后又會遏制產(chǎn)業(yè)的超額附加值創(chuàng)造，導(dǎo)致經(jīng)濟徹底熄火

六、房地產(chǎn)投資就是在核心城市的周邊附屬城市布局，靜待因核心地區(qū)高房價擠出的產(chǎn)業(yè)、資本與人才形成增量流入，激活土地財政的經(jīng)濟拉動效應(yīng)，最終推動房價的上漲

在中國經(jīng)濟逐步進入高科技推動的時代，基于馬太效應(yīng)的“聚集”成了基本的特征，最終讓長三角與珠三角地區(qū)越來越強，而其它地區(qū)日益衰落，土地財政也逐步熄火，房地產(chǎn)僅有居住的功能，沒了投資的屬性

長三角與珠三角部分地區(qū)進入產(chǎn)業(yè)持續(xù)釋放高附加值，地方政府人為推高房價與高價賣地，維系土地財政的高效運行，形成良性循環(huán)

但是必須掌握好“度”，很多城市最終都會陷入房價上漲的幅度遠超產(chǎn)業(yè)釋放高附加值的幅度，最終讓高房價對產(chǎn)業(yè)、資本與人才形成擠壓，遏制經(jīng)濟的發(fā)展，迫使其流向周邊附屬城市，對其形成增量流入，最終激活當(dāng)?shù)氐耐恋刎斦c房價、產(chǎn)業(yè)超額附加值正向循環(huán)的進程

諸如上海、杭州與深圳何嘗不是如此，一旦核心地區(qū)的房價大幅上漲后則會陷入增長的瓶頸，而受產(chǎn)業(yè)、人才與資本的凈流入周邊的房價開始進入上漲的態(tài)勢，呈“漣漪效應(yīng)”

這就意味著，房地產(chǎn)投資就是在核心城市的周邊附屬城市布局，靜待因核心地區(qū)高房價擠出的產(chǎn)業(yè)、資本與人才形成增量流入，激活土地財政的經(jīng)濟拉動效應(yīng)，最終推動房價的上漲

本文推薦湖州與張江長三角科技城

七、為什么選擇投資湖州的住房？

1、湖州代表未來社會生活頂級追求的水準

2005年，領(lǐng)導(dǎo)響應(yīng)科學(xué)發(fā)展觀，在湖州安吉余村提出著名的“兩山理論”，即“青山綠水就是金山銀山”，自此生態(tài)環(huán)保成了中國經(jīng)濟與社會發(fā)展的底線，使任何團體和個人絕對不能觸碰的底線

青山綠水的頂級生態(tài)是所有人財富到一定程度之后生活的必然選擇，過去40年湖州錯過這一輪工業(yè)化的機會，導(dǎo)致其保持了青山綠水的原始生態(tài)，恰恰契合社會財富大爆發(fā)后的頂級生活追求，自然成了財富階層所追求的居住目標

2、具有存量零和分配的財富集聚機會

在全力發(fā)展生態(tài)，且生態(tài)與經(jīng)濟兩手都要抓的背景下，領(lǐng)導(dǎo)又多次提出“一定要把南太湖建設(shè)好”，尤其幾乎每兩年親自實地考察，檢查作業(yè)，督促當(dāng)?shù)卣σ愿暗默F(xiàn)實決定，浙江與湖州必須通過將存量產(chǎn)業(yè)、人才與資本規(guī)?；瘜?dǎo)入，極速形成規(guī)模，且取得成就，無形中形成了存量財富零和再分配的聚集機會

3、獨特的地理位置決定湖州到了大爆發(fā)的時代

湖州緊貼杭州、蘇州與無錫，與上海、合肥與南京近在咫尺，號稱位于長三角的心臟地位，但是由于未趕上上一輪工業(yè)化的浪潮，房價與土地相對低廉，對周邊產(chǎn)業(yè)、資本與人才形成虹吸效應(yīng)

在這一背景下，最近幾年湖州以肉眼可見的速度在持續(xù)崛起，經(jīng)濟增長處于浙江首位，人口持續(xù)大幅凈流入，大幅縮小與周邊各發(fā)達城市的距離，無形中成了上海、杭州、南京、合肥、無錫以及蘇州的中心與交通樞紐

同時開建十幾條高鐵、城際高鐵、高速公路以及輕軌，大力打造“軌道上的湖州”大戰(zhàn)略，“要致富，先修路”，這是經(jīng)濟發(fā)展的前提

湖州作為長三角的中心城市，只有大規(guī)模的發(fā)展交通，降低物流成本，各城市的產(chǎn)業(yè)、人才、資本與資源才會循著低成本的路徑流向湖州，形成增量，推高房價

4、估值極低，具有極大的套利空間

這一輪房地產(chǎn)回調(diào)幾乎對湖州的房地產(chǎn)市場重新洗牌，所有的開發(fā)商都處于崩盤的邊緣，為了輸血、活命都在打折甩，其實，這恰恰是個“打劫”的超級機會，妥妥的白菜價

理論上，湖州目前的房貸首付需要15%，但是開發(fā)商會墊部分首付，買房只需5萬塊錢的首付款，利率3.0%，在即將來臨的全球史上最大的惡性通脹和資產(chǎn)泡沫背景下，現(xiàn)在高杠桿買房幾乎是“搶銀行”，這才是妥妥的國家發(fā)錢，而非對股市不切實際的幻想

5、地處未來500年世界中心地位，具有戰(zhàn)略布局的價值

在我看來，上海以西、無錫以東，蘇州以南與杭州以北這塊地就是黃金鋪成的，未來500年世界的中心，能搶一塊算一塊

6、諸多基礎(chǔ)設(shè)施投資即將釋放基本面提升的效力

這幾年在領(lǐng)導(dǎo)的持續(xù)督促和市場演變下，湖州大興土木、產(chǎn)業(yè)興旺、極速發(fā)展，GDP增長率處于長三角的前列，同時修建四條輕軌與一條城際高鐵

湖杭高速已開通，2024年12月底，滬蘇湖高鐵開通，徹底打通了湖州直達上海的通道，通蘇滬城際高鐵正在修建，太湖通道已提上日程

城際高鐵的大面積開通必然顛覆已有的房地產(chǎn)模式，將城市的物理空間無限放大，且極其便捷資源的流動

上海、蘇州、無錫與杭州的產(chǎn)業(yè)、資源、資本與人才會持續(xù)涌向價值洼地湖州，理論上湖州會迎來新一輪的發(fā)展，基本面持續(xù)提升，具有極佳的投資價值

目前長三角的經(jīng)濟已經(jīng)妥妥的進入發(fā)達國家行列，人類努力的終極目標就是“為了活得更好、更久”

在滿足住房的基本需求之后，財富階層必然追求生態(tài)、智慧產(chǎn)業(yè)支撐的高品質(zhì)住宿，湖州有山有水的自然環(huán)境與高科技支撐的智慧型基礎(chǔ)設(shè)施必然會成為下一輪財富階層所追求的生活方式

中央大力支持與長三角經(jīng)濟紅利的持續(xù)外溢，必然會推動湖州的發(fā)展，湖州的高品質(zhì)生態(tài)與住房將會成為財富階層的首選

目前房價白菜價的現(xiàn)實，疊加這一輪房地產(chǎn)上行周期，怎么都賺錢，畢竟就是一萬多塊錢一平米，在目前全球集體貨幣寬松的共振效應(yīng)下，房價被嚴重低估，怎么都賺錢，并且是動輒上百萬的收益

房地產(chǎn)的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2026年

只需10萬首付，就可以讓子女在湖州獲得一席之地，直接決定家族的未來

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教