3月26日，越秀服務(wù)（06626.HK）披露2025年業(yè)績(jī)，并在隨后舉行的電話會(huì)議上分享經(jīng)營(yíng)成果與戰(zhàn)略思考。在物業(yè)行業(yè)存量競(jìng)爭(zhēng)白熱化、營(yíng)收增速普遍放緩的復(fù)雜環(huán)境下，越秀服務(wù)堅(jiān)守長(zhǎng)期主義，以夯實(shí)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量為核心，交出了一份兼具韌性、創(chuàng)新與價(jià)值的答卷。

業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，2025年越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.02億元，基礎(chǔ)物管服務(wù)收入同比增長(zhǎng)21.3%，物管基本盤收入占比提升至54%，展現(xiàn)出穿越周期的穩(wěn)健底色。

電話會(huì)議上，管理層圍繞“根深葉茂、雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略展開交流，明確提出從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向價(jià)值深耕、從交易型業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)型模式、從外部依賴轉(zhuǎn)向自主研發(fā)的轉(zhuǎn)型路徑。

過去一年，越秀服務(wù)主動(dòng)退出低效益項(xiàng)目655萬平方米，同時(shí)落地旌陽湖科創(chuàng)園這一首個(gè)“產(chǎn)業(yè)+商業(yè)+物業(yè)”綜合運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，以及文商旅外拓項(xiàng)目無錫隆亭里開業(yè)招商率超82%。這些舉措生動(dòng)詮釋了“有質(zhì)量增長(zhǎng)”的戰(zhàn)略定力。

越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席 - 江國(guó)雄先生（左二）、執(zhí)行董事兼行政總裁 - 王建輝先生（右二）、執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁 - 張成皓先生（左一）、財(cái)務(wù)總監(jiān) - 李慧婷女士（右一）

這份答卷本質(zhì)上是行業(yè)調(diào)整期對(duì)經(jīng)營(yíng)本源的回歸：基礎(chǔ)服務(wù)提質(zhì)、外拓標(biāo)準(zhǔn)提升、增值結(jié)構(gòu)優(yōu)化、數(shù)智能力構(gòu)筑、ESG責(zé)任共創(chuàng)，層層遞進(jìn)，共同筑牢穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)根基，為“十五五”開局奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

財(cái)務(wù)韌性

2025年，越秀服務(wù)以財(cái)務(wù)穩(wěn)健為“壓艙石”，在行業(yè)承壓背景下展現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)定力。公司圍繞“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”原則，優(yōu)化現(xiàn)金流管理，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)精益成本控制，構(gòu)建起兼具韌性與活力的財(cái)務(wù)體系。

報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.02億元，其中基礎(chǔ)物管服務(wù)收入14.99億元，同比增長(zhǎng)21.3%；物管基本盤合計(jì)收入21.16億元，同比增長(zhǎng)13.3%，占總收入比例提升至54%，盈利穩(wěn)定性進(jìn)一步增強(qiáng)。

盡管受到部分城市最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)等因素影響，基礎(chǔ)物管毛利率有所承壓，但通過規(guī)模擴(kuò)張與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，非商板塊收入實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，商業(yè)板塊收入保持穩(wěn)定。整體收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化：基礎(chǔ)物管占比擴(kuò)大至38%，社區(qū)增值服務(wù)因階段性房屋硬裝業(yè)務(wù)結(jié)算完畢，占比有所回落，但物管基本盤的夯實(shí)為長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)支撐。這種“質(zhì)效并舉”的經(jīng)營(yíng)思路，正是越秀服務(wù)穿越行業(yè)周期的重要支點(diǎn)。

面對(duì)上游房地產(chǎn)深度調(diào)整的連鎖影響，越秀服務(wù)堅(jiān)持“有質(zhì)增長(zhǎng)”，避免盲目擴(kuò)張。通過精益成本控制與項(xiàng)目組合優(yōu)化，公司主動(dòng)退出低效益項(xiàng)目，同時(shí)依托母公司越秀地產(chǎn)的協(xié)同優(yōu)勢(shì)，優(yōu)先承接高端社區(qū)項(xiàng)目，確保新增在管面積的穩(wěn)定性與高質(zhì)量來源。

截至2025年底，越秀服務(wù)在管面積達(dá)7347萬平方米，同比增長(zhǎng)6.0%；其中92%位于一二線城市，大灣區(qū)占比62%。合約面積超過9000萬平方米，高能級(jí)城市的深度布局，為公司帶來更加穩(wěn)定的收入來源，也體現(xiàn)出管理層在財(cái)務(wù)韌性上的戰(zhàn)略前瞻性。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為股東回報(bào)的提升。越秀服務(wù)將派息率由過往的50%提升至60%，以實(shí)際行動(dòng)回饋投資者。這一高比例分紅既體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，也彰顯了國(guó)企責(zé)任。管理層表示，盡管短期業(yè)績(jī)存在波動(dòng)，但業(yè)務(wù)根基與財(cái)務(wù)基本面依然穩(wěn)固，提升派息比例是對(duì)長(zhǎng)期投資者的積極回應(yīng)。

整體來看，財(cái)務(wù)韌性不僅體現(xiàn)為數(shù)據(jù)層面的穩(wěn)健，更是公司在行業(yè)調(diào)整期保持戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)的重要支撐。

有質(zhì)增值

在市場(chǎng)拓展層面，越秀服務(wù)展現(xiàn)出“質(zhì)量?jī)?yōu)先于規(guī)�！钡膽�(zhàn)略定力，通過精準(zhǔn)布局實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

2025年，越秀服務(wù)聚焦核心賽道與高能級(jí)城市，構(gòu)建“精準(zhǔn)篩選—優(yōu)質(zhì)履約—高效運(yùn)營(yíng)—嚴(yán)格退出”的全周期管理體系。全年新增合約面積約980萬平方米，新簽項(xiàng)目69個(gè)，新簽?zāi)旰贤~約3億元。

管理層明確表示，越秀服務(wù)通過提升外拓標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化非住布局，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量市場(chǎng)拓展。報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)在銀行、高校等細(xì)分賽道實(shí)現(xiàn)突破，成功中標(biāo)港航大廈、天津西站、南京渡江勝利紀(jì)念館、旌陽湖科創(chuàng)園、廣州民俗博物館等標(biāo)桿項(xiàng)目。

其中，旌陽湖科創(chuàng)園作為越秀服務(wù)首個(gè)“產(chǎn)業(yè)+商業(yè)+物業(yè)”綜合運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，合同額近千萬元，標(biāo)志著其在產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破。廣州白云站作為“亞洲最大TOD綜合交通樞紐”，越秀服務(wù)接管41萬平方米服務(wù)面積，通過人機(jī)結(jié)合的精細(xì)化保潔與一站式服務(wù)，打造大交通業(yè)態(tài)標(biāo)桿。

“有質(zhì)增值”同樣體現(xiàn)在嚴(yán)格的退出機(jī)制上。越秀服務(wù)主動(dòng)退出低效益項(xiàng)目655萬平方米，持續(xù)優(yōu)化項(xiàng)目組合結(jié)構(gòu)，確保新增項(xiàng)目具備盈利能力與高收繳率。當(dāng)前非住業(yè)態(tài)在管面積占比已達(dá)37%，商寫園、大公建、大交通三大戰(zhàn)略賽道持續(xù)深化。

越秀服務(wù)推出“523151草坪養(yǎng)護(hù)法”，70+項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)草坪“綠足280天”目標(biāo)

區(qū)域?qū)用�，越秀服�?wù)深耕12個(gè)高量級(jí)戰(zhàn)略城市，92%的在管面積位于一二線城市，聚焦人口凈流入強(qiáng)勁、經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域，為可持續(xù)增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

整體來看，越秀服務(wù)已從單純規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向以專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力驅(qū)動(dòng)的價(jià)值創(chuàng)造，構(gòu)建起更具抗周期能力的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

筑牢標(biāo)桿

越秀服務(wù)以客戶需求為核心，持續(xù)迭代服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)筑“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”新標(biāo)桿，充分展現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)提升的戰(zhàn)略定力。在物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策持續(xù)落地的背景下，越秀服務(wù)加速回歸服務(wù)本質(zhì)，通過標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與品質(zhì)攻堅(jiān)，讓“質(zhì)價(jià)相符”理念落地生根。

越秀服務(wù)迭代升級(jí)形成四級(jí)住宅服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，明確人員配置標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)模式，聚焦物理觸點(diǎn)、人際觸點(diǎn)和數(shù)字觸點(diǎn)三大觸點(diǎn)，開展客戶研究與服務(wù)設(shè)計(jì)，形成企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化SOP及服務(wù)藍(lán)圖，并推出崗位任務(wù)制清單。同時(shí)，系統(tǒng)性開展“四保進(jìn)階2.0”專項(xiàng)行動(dòng)，圍繞用戶核心訴求的八大痛點(diǎn)開展品質(zhì)攻堅(jiān)，聯(lián)合越秀地產(chǎn)落地“悅煥新”專項(xiàng)計(jì)劃，在全國(guó)83個(gè)社區(qū)完成228項(xiàng)品質(zhì)更新，讓家園在時(shí)光中持續(xù)增值，進(jìn)一步強(qiáng)化業(yè)主情感粘性。

服務(wù)品質(zhì)的提升獲得了市場(chǎng)高度認(rèn)可。第三方調(diào)研結(jié)果顯示，2025年住宅四保一服滿意度較2024年提升2.2分，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平；全年收獲業(yè)主錦旗逾千幅、400熱線表揚(yáng)近8000次。越秀服務(wù)積極建立與地產(chǎn)雙向延伸的管理機(jī)制，完善對(duì)客維保的快速協(xié)同響應(yīng)機(jī)制，優(yōu)化項(xiàng)目早介及承接查驗(yàn)工作機(jī)制，與開發(fā)端緊密協(xié)同，為廣大業(yè)主共筑好產(chǎn)品、重塑好服務(wù)體驗(yàn)。

在社群運(yùn)營(yíng)方面，越秀服務(wù)打造“越友鄰”4+X活動(dòng)體系與多元社群生態(tài)，以“春苗行動(dòng)”“花蕾計(jì)劃”“甜果生活節(jié)”“暖光盛典”四大季節(jié)活動(dòng)IP，全年開展超2000場(chǎng)次社群活動(dòng)，吸引超40萬人次業(yè)主參與，搭建業(yè)主溝通橋梁，豐富精神文化生活。在社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域，越秀服務(wù)聚焦“升級(jí)產(chǎn)品服務(wù)、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式、強(qiáng)化一線聯(lián)動(dòng)”三大維度，全年實(shí)現(xiàn)社區(qū)增值服務(wù)收入9.63億元。通過嵌入多元化服務(wù)，以及“悅+LIFE”融合業(yè)態(tài)門店試點(diǎn)和文商旅業(yè)務(wù)首個(gè)外拓項(xiàng)目無錫隆亭里開業(yè)，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)了從基礎(chǔ)服務(wù)到增值服務(wù)的協(xié)同賦能。這種筑牢標(biāo)桿的定力，不僅提升了客戶粘性，更為整體穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)提供了口碑支撐。

構(gòu)筑壁壘

越秀服務(wù)堅(jiān)持“用心用情，向智向新”戰(zhàn)略，以自主研發(fā)構(gòu)筑技術(shù)壁壘，走出了一條區(qū)別于行業(yè)第三方采購(gòu)的數(shù)智轉(zhuǎn)型之路，為服務(wù)品質(zhì)與效率雙提升提供了核心驅(qū)動(dòng)力。越秀服務(wù)以“軟硬服一體化”推動(dòng)數(shù)智轉(zhuǎn)型，集成指揮中心實(shí)現(xiàn)24小時(shí)現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)監(jiān)控，80%指標(biāo)系統(tǒng)直出，集團(tuán)、區(qū)域、項(xiàng)目三級(jí)數(shù)據(jù)可視化穿透，對(duì)人員離崗、車場(chǎng)異常等任務(wù)進(jìn)行遠(yuǎn)程值守，通過后臺(tái)數(shù)據(jù)倒逼一線規(guī)范作業(yè)。

在作業(yè)模式迭代上，越秀服務(wù)聚焦“人機(jī)協(xié)同”，引入“清洗中心集中配送+機(jī)械作業(yè)”的人機(jī)結(jié)合模式，不僅減少人工成本，還確保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化，保潔滿意度進(jìn)一步提升。在客戶體驗(yàn)提升方面，“悅秀會(huì)”小程序在全國(guó)煥新上線，重點(diǎn)物業(yè)服務(wù)功能置頂，報(bào)修、繳費(fèi)、咨詢等高頻操作一步直達(dá)，新增激活11.2萬業(yè)戶，業(yè)戶活躍率達(dá)97%；智慧通行系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)100%項(xiàng)目覆蓋，與主流配送平臺(tái)打通身份驗(yàn)證，騎手通行效率大幅提升。

在智能科技研發(fā)上，越秀服務(wù)團(tuán)隊(duì)突破多項(xiàng)關(guān)鍵技術(shù)瓶頸。自研EBA系統(tǒng)+RTU網(wǎng)關(guān)，從硬件設(shè)計(jì)到軟件算法100%自主可控，以AIoT管理所有設(shè)施設(shè)備，人工巡檢量大幅下降。自研AI品控系統(tǒng)全面覆蓋209個(gè)項(xiàng)目，較外采節(jié)約開發(fā)成本約300萬元，相關(guān)成果獲得市國(guó)資委專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)；系統(tǒng)上線以來AI智能分析超8414萬次，預(yù)警超37萬次，大大提升品質(zhì)管控效能。

越秀服務(wù)自研AI邊緣智腦產(chǎn)品

管理層表示，越秀服務(wù)未來將以AI-Driven為核心戰(zhàn)略，持續(xù)加大自主研發(fā)投入，深化“軟硬服一體化”模式，通過AIoT、AI品控、AI Agent優(yōu)化所有對(duì)客服務(wù)，將科技能力持續(xù)轉(zhuǎn)化為服務(wù)品質(zhì)與效率的提升。這種構(gòu)筑壁壘的戰(zhàn)略定力，不僅區(qū)別于行業(yè)普遍路徑，更為越秀服務(wù)在存量競(jìng)爭(zhēng)中提供了差異化競(jìng)爭(zhēng)力，是整體穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的強(qiáng)大引擎。

多元共創(chuàng)

越秀服務(wù)在實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)，始終堅(jiān)守社會(huì)責(zé)任，深耕ESG實(shí)踐，以“價(jià)值共創(chuàng)，責(zé)任同行”為戰(zhàn)略，以“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、以人為本、低碳智慧、社區(qū)共建”為四大支柱，推動(dòng)企業(yè)與社會(huì)、環(huán)境的協(xié)同發(fā)展，斬獲多項(xiàng)行業(yè)權(quán)威認(rèn)可。

越秀服務(wù)緊扣環(huán)境、社會(huì)、治理三大核心維度，系統(tǒng)推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展全鏈條布局：健全頂層治理架構(gòu)與政策體系，扎實(shí)開展可持續(xù)發(fā)展議題深度檢視、雙重重要性評(píng)估；首次啟動(dòng)集團(tuán)層面范圍三碳排放核算工作，為精準(zhǔn)施策、科學(xué)降碳筑牢數(shù)據(jù)支撐；迭代智慧服務(wù)升級(jí)、筑牢安全運(yùn)營(yíng)防線。在綠色發(fā)展方面，通過智慧能源管理、機(jī)械化作業(yè)等方式降低能源消耗；在社會(huì)貢獻(xiàn)方面，依托社區(qū)服務(wù)場(chǎng)景開展多元公益活動(dòng)，助力社區(qū)共建；在合規(guī)治理方面，持續(xù)完善公司治理結(jié)構(gòu)，提升管理規(guī)范化水平。

2025年，越秀服務(wù)ESG表現(xiàn)持續(xù)亮眼，在MSCI ESG評(píng)級(jí)中保持A級(jí)，為中國(guó)內(nèi)地物管公司最高等級(jí)；Wind ESG評(píng)級(jí)由A上調(diào)至AA，連續(xù)兩年提升，斬獲國(guó)內(nèi)物管行業(yè)最高評(píng)級(jí)；標(biāo)普全球S&P CSA評(píng)分提升至52分，位列全球同業(yè)前11%。這些成果充分展現(xiàn)越秀服務(wù)可持續(xù)發(fā)展的綜合實(shí)力。

管理層強(qiáng)調(diào)，越秀服務(wù)將始終將客戶滿意度放在首位，踐行根深葉茂的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，基礎(chǔ)服務(wù)做深做透，增值服務(wù)做優(yōu)做強(qiáng)。同時(shí)加大外拓，積極留意市場(chǎng)收并購(gòu)機(jī)會(huì)，擴(kuò)大規(guī)模和收益。這種多元共創(chuàng)的戰(zhàn)略定力，不僅夯實(shí)了越秀服務(wù)長(zhǎng)期價(jià)值，也為物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了可借鑒的實(shí)踐路徑。站在“十五五”開局之年，越秀服務(wù)將繼續(xù)以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、豐厚回報(bào)，與股東、客戶、員工及社會(huì)各界共同成長(zhǎng)，持續(xù)構(gòu)筑“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

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