近期，日本不動(dòng)產(chǎn)圈接連震動(dòng)。繼大阪某知名不動(dòng)產(chǎn)公司暴雷后，這股冷風(fēng)終究還是吹到了東京。

在東京華人的不動(dòng)產(chǎn)圈子里，真正上規(guī)模、頭部的公司屈指可數(shù)。近期某知名公司發(fā)布的一紙聲明，讓不少已經(jīng)付了款卻還沒過戶的投資者陷入了焦灼。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，一旦進(jìn)入破產(chǎn)清算，普通投資者想要挽回?fù)p失，難度極大。

為什么在看似穩(wěn)健的日本市場(chǎng)，華人公司會(huì)接二連三地倒下？作為投資者，我們又該如何在這場(chǎng)變局中自保？

日本房產(chǎn)暴雷的三大隱秘邏輯

華人房產(chǎn)公司暴雷，看上去理由很多，歸根到底無非三類。

1

殺豬盤式的全產(chǎn)業(yè)鏈詐騙

有些公司，本質(zhì)上不是經(jīng)營(yíng)能力不行，而是從注冊(cè)那天起，就已經(jīng)把“怎么收錢、怎么包裝、怎么退出”設(shè)計(jì)好了，這是一種從頭到尾的圍獵。上游有人負(fù)責(zé)制造敘事，天天輸出“日本房產(chǎn)多穩(wěn)”鼓吹日本投資神話；中游有中介收高額費(fèi)用帶看房、辦身份；下游則是不動(dòng)產(chǎn)公司挖好深坑。

這種模式最危險(xiǎn)的地方在于，它看起來特別完整，甚至讓人覺得“鏈條很專業(yè)”。但實(shí)際上，很多時(shí)候，這種完整恰恰意味著它早就形成了一整套收割機(jī)制。一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)向、資金放緩，或者客戶質(zhì)疑增多，公司就可能迅速切割、換殼、重來。

你以為自己是在買房，其實(shí)你只是進(jìn)入了別人設(shè)計(jì)好的騙局流程。

2

高收益背后的致命陷阱

這一類，是最容易讓普通投資者中招的。比如一套公寓本來只值5000萬日元，通過“民宿收益”“保底回報(bào)”等概念包裝后，賣你一個(gè)億。

聽起來是不是很誘人？有房、有租金、有增值，還不用自己操心。

但問題是，日本房地產(chǎn)從來不是這么運(yùn)作的。如果一套房子的真實(shí)收益能力根本撐不起這樣的價(jià)格和回報(bào)，那么它所謂的“高收益”，就只能靠不斷賣出新的房子、吸引新的資金，來填補(bǔ)前面的承諾。

一旦市場(chǎng)變差，比如游客減少、民宿入住率下降、酒店房?jī)r(jià)撐不住、接盤買家變少，那么之前吹得天花亂墜的“高回報(bào)”，馬上就會(huì)變成紙上富貴。你以為你買的是資產(chǎn)，最后可能只是別人現(xiàn)金流鏈條上的一環(huán)。

3

杠桿拉滿，一旦市場(chǎng)停頓，現(xiàn)金流立刻出事

還有一些公司，未必一開始就是騙局，但它們的問題在于太激進(jìn)。房地產(chǎn)業(yè)本來就是一個(gè)高度依賴現(xiàn)金流的行業(yè)，只要行情好、交易順暢，很多問題都能被掩蓋?？梢坏┻M(jìn)入震蕩期，問題馬上暴露。

今年東京高端塔樓市場(chǎng)就很典型。前幾年漲得太快，很多人默認(rèn)“只要拿到盤，轉(zhuǎn)手就有人接”，于是敢高杠桿吃貨、敢提前鎖倉、敢承諾未來售價(jià)。

但現(xiàn)在市場(chǎng)明顯進(jìn)入調(diào)整期，交易周期拉長(zhǎng)，成交頻率下降，買家也變得謹(jǐn)慎。如果舊盤賣不掉、新盤接不上，資金鏈馬上就會(huì)繃緊。

說白了就是過去靠“快進(jìn)快出”能玩的游戲，現(xiàn)在節(jié)奏慢下來了。只要少一個(gè)接盤方，整個(gè)鏈條就會(huì)卡死。

如何在日本買房不踩坑？

日本是一個(gè)法治健全、市場(chǎng)極其成熟的社會(huì)，但如果你帶著“占便宜”或“走捷徑”的心態(tài)進(jìn)來，大概率會(huì)交一筆昂貴的學(xué)費(fèi)。

1、敬畏專業(yè)，優(yōu)先選擇大手開發(fā)商

人性貪婪是受騙的根源。在該付的中介費(fèi)、傭金上，一分錢都不要省。如果房子足夠優(yōu)質(zhì)，甚至可以多給傭金。找正規(guī)、專業(yè)的機(jī)構(gòu)辦事，買的是一份確定性。

如果是買自住房或長(zhǎng)期持有，盡可能選擇大牌開發(fā)商。雖然單價(jià)可能高一些，但他們絕不會(huì)因?yàn)榻ㄖ镜归]而讓項(xiàng)目爛尾。多花的錢，買的是踏實(shí)二字。

2、做房產(chǎn)價(jià)值鑒定，遠(yuǎn)離炒樓花與期房陷阱

幾億日元的樓都買了，千萬別舍不得那幾十萬、上百萬日元的鑒定費(fèi)。聘請(qǐng)日本專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)鑒定會(huì)社出具報(bào)告，能讓你看清這棟樓的真實(shí)價(jià)值，而不是聽中介吹噓。

日本人基本不玩炒樓花。這種模式大多只在華人圈內(nèi)部擊鼓傳花。如果你在交房前無法脫手，面臨數(shù)億日元的尾款壓力時(shí)，極易斷供。盡量買現(xiàn)房或即將竣工的樓盤，看得見摸得著的才是資產(chǎn)。

3、看準(zhǔn)開發(fā)商，聘請(qǐng)法律顧問保駕護(hù)航

在房產(chǎn)交易中最危險(xiǎn)的莫過于拿幾張草圖就敢收預(yù)付款，或者還沒封頂就催繳全款。在日本正常的交易中，資金應(yīng)通過“手付金+信托保全”機(jī)制進(jìn)行管理。凡是違背這個(gè)流程的，請(qǐng)立刻轉(zhuǎn)身離開。

根據(jù)日本《宅建業(yè)法》，如果是從開發(fā)商（宅建業(yè)者）手中買期房，收取的定金（手付金）超過總價(jià)的10%或 1000萬日元（未竣工建筑為5%或200萬日元）時(shí)，開發(fā)商必須進(jìn)行“保全措置”（通過銀行或保險(xiǎn)公司擔(dān)保）。如果對(duì)方要求你交高額首付卻拿不出保全證明，這本身就是違法的。

整個(gè)交易流程，建議雇傭律所全程監(jiān)督。僅僅檢查合同和流程，費(fèi)用可能只需幾十萬日元。有律師介入，能過濾掉絕大多數(shù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)，這才是真正的避雷針。

要想避雷，除了以上三點(diǎn)，還要警惕“年輕”的華人中介公司，盡可能不要選擇成立不足五年的公司。一方面，新公司很難拿到優(yōu)質(zhì)房源；另一方面，很多騙子公司干兩三年就關(guān)門。選擇那些穿越過市場(chǎng)周期、經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)的老牌公司，更有保障。

很多人以為，自己在日本買房，最大的風(fēng)險(xiǎn)來自地震、空置率、利率、政策、匯率。這些當(dāng)然重要，但真正把很多人拖進(jìn)坑里的，往往不是宏觀因素，而是錯(cuò)誤的交易對(duì)象、錯(cuò)誤的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，以及錯(cuò)誤的信任方式。最后，虧掉的就不只是錢，還有對(duì)這個(gè)市場(chǎng)最基本的判斷力。

所以，日本房產(chǎn)并不是不能碰，而是不能盲目自信地瞎碰。要知道，在成熟的市場(chǎng)里，一切不合理的超額回報(bào)都標(biāo)好了代價(jià)。

如果您有意向在日本投資房產(chǎn)，歡迎聯(lián)系仲和不動(dòng)產(chǎn)（微信號(hào)：dorothy0816），公司有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)為定制最適合您的投資方案。

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