21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵

3月30日，上海2026年二批次土拍收官，此次土拍僅推出一宗宅地，位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的長(zhǎng)寧區(qū)中山公園板塊。歷經(jīng)41輪競(jìng)價(jià)，保利發(fā)展僅出價(jià)一次，便以59.22億元總價(jià)、77697元/平方米樓面價(jià)、6.43%溢價(jià)率摘得地塊。參與此次競(jìng)拍的還有中國(guó)金茂、華潤(rùn)與新長(zhǎng)寧聯(lián)合體，三家競(jìng)拍主體均為央國(guó)企。

出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房用地，出讓面積28999平方米，規(guī)劃建筑面積76216平方米，起始總價(jià)為55.64億元，中止價(jià)為77.89億元。含E1-17、E1-21兩宗地塊，容積率為分別為2.4、2.67。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，從近期上海內(nèi)環(huán)及改善型項(xiàng)目的成交表現(xiàn)來(lái)看，這類核心區(qū)地塊的價(jià)值正被重新認(rèn)可，成交周期縮短、去化速度提升，為房企補(bǔ)倉(cāng)提供了現(xiàn)實(shí)支撐。

保利發(fā)展上海公司回應(yīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱，加倉(cāng)上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的信心源于兩點(diǎn)：

一是基于新政加持下，市場(chǎng)出現(xiàn)小陽(yáng)春行情。3月上海二手成交量攀高，對(duì)于整體市場(chǎng)信心修復(fù)，以及帶動(dòng)新房置換改善，尤其是市區(qū)的改善市場(chǎng)很有信心；

二是保利發(fā)展對(duì)于內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，該地塊為長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)中山公園板塊近10年唯一純住宅用地，一線臨蘇州河，具有稀缺性，公司有信心打造標(biāo)桿作品。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)分析，2026年上海土拍回歸“拿地理性”，房企決策更審慎。保利此次拿地，主要目的是補(bǔ)充核心區(qū)土儲(chǔ)——2025年其在上海斬獲4宗地塊，但土儲(chǔ)規(guī)模難以支撐后續(xù)發(fā)展，且此前僅在楊浦區(qū)獲取一宗市中心地塊。

據(jù)第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)，2025年，保利發(fā)展在上海權(quán)益銷售額約425億元，僅次于招商蛇口與華潤(rùn)置地。同時(shí)該公司權(quán)益銷售面積約為60-65萬(wàn)平方米，均居市場(chǎng)前三。但同期，其新增土儲(chǔ)相對(duì)不多。公開(kāi)信息顯示，2025年，保利發(fā)展在上海拿地總金額117.22億元，一共斬獲4宗土地，總建筑面積剛剛超過(guò)20萬(wàn)平方米。

剛剛拿下的中山公園地塊總規(guī)劃建筑面積約7.6萬(wàn)平方米，結(jié)合保利發(fā)展此前公示的建安成本測(cè)算，該項(xiàng)目貨值至少在70億元以上，可在很大程度上充實(shí)保利的土地儲(chǔ)備。

但也有業(yè)內(nèi)人士指出，該地塊存在明顯短板：周邊被老塔樓及老舊小區(qū)環(huán)繞，城市界面欠佳，且施工過(guò)程中面臨較多限制，工期及成本存在一定不確定性。對(duì)此，保利發(fā)展指出，此次雖然斥資近60億元拿地，但公司已提前開(kāi)展全面調(diào)研，將配建、裝修、施工等潛在風(fēng)險(xiǎn)納入考量。此外，保利發(fā)展在上海多項(xiàng)目并行推進(jìn)，依托集采、規(guī)?；\(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，能夠有效降低建安及運(yùn)營(yíng)成本，能夠從容消化地塊高成本壓力。

值得一提的是，保利發(fā)展監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月25日上海“滬七條”新政后，市場(chǎng)訪客量、成交量較新政前實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，活躍度已回升至2025年3月以來(lái)的高位。保利發(fā)展上海旗下項(xiàng)目3月新訪量較1-2月提升74%，成交較新政前增長(zhǎng)3成。

其中，保利發(fā)展旗下豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目保利世博天悅表現(xiàn)尤為突出。新政紅利釋放后，該項(xiàng)目來(lái)訪量較新政前上漲約25%，周均來(lái)訪達(dá)110組；成交端同樣亮眼，5000萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品去化流速提升50%，成交套總價(jià)漲幅達(dá)12.5%。