你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，不管是房?jī)r(jià)漲還是房?jī)r(jià)跌，總會(huì)有人買(mǎi)房，或者說(shuō)是去換房子。

我們可以假設(shè)一下，假如有這么一個(gè)小鎮(zhèn)，本來(lái)里面有100套房子，住了100個(gè)人，剛剛好。但是突然，這個(gè)小鎮(zhèn)變成了開(kāi)發(fā)區(qū)，工廠(chǎng)建起來(lái)了，就業(yè)機(jī)會(huì)多了，周邊農(nóng)村的人、外地的人開(kāi)始源源不斷涌入。人口從100個(gè)變成150個(gè)，甚至200個(gè)，這個(gè)時(shí)候發(fā)生了什么？房子不夠了。

這就是房地產(chǎn)最原始的增量階段，區(qū)域動(dòng)力只有一個(gè)，那就是城鎮(zhèn)化。人進(jìn)來(lái)了，沒(méi)地方住，開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始拼命蓋新房，市場(chǎng)供不應(yīng)求。這個(gè)階段的房?jī)r(jià)上漲，是因?yàn)檎鎸?shí)的居住需求大于供應(yīng)，城鎮(zhèn)化是這一輪最大的紅利。

城鎮(zhèn)化到了一定程度，事情就開(kāi)始變味了。房子還是不夠嗎？不是，其實(shí)總量上可能已經(jīng)夠了。但是所有人都發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：房子不僅是住的，它還能讓財(cái)富增值。

怎么做到呢？三個(gè)東西疊加在一起：

第一，供不應(yīng)求的預(yù)期還在，大家覺(jué)得今天不買(mǎi)，明天就會(huì)更貴；

第二，金融屬性來(lái)了，首付可以湊，杠桿可以加，貸款能把收益放大；

第三，配套的附加值也來(lái)了，學(xué)區(qū)、地鐵、商圈，一套房子綁定了太多東西。

這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房就不只是為了住了，更多人開(kāi)始沖著增值去。有人開(kāi)始買(mǎi)第二套、第三套，不是為了住，就是等升值之后出手。這就是第二個(gè)階段。

原本100個(gè)人住100套房子的邏輯被打破了。市場(chǎng)上雖然只有100個(gè)人，但需求被杠桿放大了好幾倍，房?jī)r(jià)開(kāi)始脫離基本面，越來(lái)越像一種金融工具。

但是，沒(méi)有只漲不跌的神話(huà)，也沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，樹(shù)不可能漲到天上去。當(dāng)房?jī)r(jià)到了一定高度，一部分人發(fā)現(xiàn)，哪怕拼盡全力也夠不著了，鏈條就在這個(gè)時(shí)候開(kāi)始卡頓。

那些加了高杠桿的人，每個(gè)月現(xiàn)金流壓力越來(lái)越大。這個(gè)時(shí)候政策開(kāi)始發(fā)力，限購(gòu)、限貸、去杠桿、三道紅線(xiàn)之類(lèi)的措施出臺(tái)，市場(chǎng)也在自我修正。買(mǎi)不起的人就是買(mǎi)不起，接盤(pán)動(dòng)能減弱了。

這就是第三階段。這個(gè)過(guò)程不會(huì)太舒服，成交量收縮，價(jià)格回調(diào)，行業(yè)面臨洗牌，但這是市場(chǎng)走向健康必須經(jīng)歷的一步，只有把過(guò)度的金融屬性擠出去，讓房子回歸居住的本質(zhì)，這就是我們正在經(jīng)歷的現(xiàn)狀。

當(dāng)泡沫擠得差不多了，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入新的階段——存量階段。

這個(gè)階段，城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，外來(lái)人口流入變慢，總量上大家都有房子了，那市場(chǎng)還怎么轉(zhuǎn)？

我舉個(gè)例子：市場(chǎng)還是那100套房子，住100個(gè)人，雖然人人都有房，但房子有好有差。住差房子的人，向往住好房子，想換，怎么辦？把自己這套賣(mài)了，再添點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)更好的。他賣(mài)出去的那套，被剛好想上車(chē)的剛需接手。這樣一層接一層，整個(gè)鏈條就動(dòng)起來(lái)了。

所以，所有人買(mǎi)房的動(dòng)力，從“有沒(méi)有房”變成了“房子好不好”。這種對(duì)更好生活的追求，就是存量市場(chǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力。開(kāi)發(fā)商在這個(gè)階段依然愿意蓋好房子，因?yàn)榭傆腥讼霌Q更好的，靠改善需求驅(qū)動(dòng)，靠置換鏈條維持。

最后，當(dāng)存量市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入理性成熟階段，這也是我們未來(lái)的方向。

到這個(gè)階段，房?jī)r(jià)不會(huì)再大起大落，置換鏈條也趨于平穩(wěn)，大家回歸到房子是用來(lái)住的本質(zhì)。買(mǎi)房的人不再閉著眼睛沖，而是根據(jù)自己真實(shí)情況量力而行；開(kāi)發(fā)商也不再盲目擴(kuò)張，開(kāi)始琢磨怎么把產(chǎn)品做好、服務(wù)做好。

市場(chǎng)從“有沒(méi)有”，到“好不好”，再到“合不合適”，真正進(jìn)入成熟理性的狀態(tài)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)一共就這五個(gè)階段，從增量繞一圈，最后回到兩個(gè)字：居住。

這就是房地產(chǎn)完整的邏輯。