“經(jīng)過五年的調(diào)整，房地產(chǎn)舊模式的底層邏輯，未來是不可持續(xù)的?！?/p>

原住建部政策研究中心主任秦虹，最近在一場論壇上說了這么個(gè)觀點(diǎn)。

中指院的數(shù)據(jù)來的更加直觀,2025年TOP100房企銷售均值326億，同比下降18.1%，較2021年的頂點(diǎn)下滑64%。

行業(yè)深度調(diào)整，構(gòu)建新發(fā)展模式跨越周期，是當(dāng)前所有房企的共識(shí)，但并不是所有房企都能跨越周期。

華潤置地，或許是個(gè)例外。

就在昨天，華潤置地發(fā)布了2025年報(bào)，毫無意外，華潤置地再次交出了一份相當(dāng)驚艷的成績單：

|歸母凈利潤254億，行業(yè)第一；

|非開發(fā)業(yè)務(wù)核心凈利潤約116.5億，同比增長13.1%，利潤貢獻(xiàn)占比51.8%。

毫無意外，華潤置地穩(wěn)坐“利潤王”。

怎么理解這個(gè)第1的含金量？艷姐看了下9家已發(fā)業(yè)績或預(yù)告的銷售TOP10房企，剔除巨虧的萬科：

華潤置地歸母凈利潤占已發(fā)布業(yè)績TOP10房企總額的56%。

如果將時(shí)間線再拉長，華潤置地已經(jīng)第4次蟬聯(lián)“利潤王”。

蟬聯(lián)“利潤王”的背后，你也會(huì)發(fā)現(xiàn)華潤置地從一開始就不是一家單純的地產(chǎn)開發(fā)商。

如果你再花點(diǎn)心思，或許你能透過這份年報(bào)，看到華潤置地對未來的思考和布局，甚至可以隱約看到行業(yè)的未來。

01

3張王牌

華潤置地登頂?shù)谝坏挠埠说讱猓?/strong>

格局決定出路、戰(zhàn)略決定高度。

華潤置地20多年前種下的那顆種子，在今天結(jié)出了碩果。

看完華潤置地的年報(bào)，艷姐覺得有3個(gè)明確的標(biāo)簽：

利潤之王、經(jīng)營之王、大資管之王。

①利潤之王，去年賺了254億；

艷姐此前梳理了91家上市房企，虧損房企超7成，平均虧損超50億，但華潤置地的利潤表現(xiàn)，要明顯優(yōu)于同行：

|營業(yè)收入2814億，同比增長0.9%；

|毛利潤597億，毛利率21.2%；

|歸母凈利潤254億，行業(yè)第一。

實(shí)事求是講，華潤置地的歸母凈利潤有小幅下滑，畢竟在地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平向制造業(yè)靠攏的趨勢下，這種波動(dòng)能夠理解。

不過華潤置地強(qiáng)悍的賺錢能力，跟行業(yè)橫向比較會(huì)更加直觀。

艷姐看了下，目前頭部房企中，已公布業(yè)績的TOP10房企凈利潤總額約-369億，剔除巨虧820億的萬科，華潤置地占比約56%；

再來看盈利質(zhì)量，華潤置地的平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）等指標(biāo)持續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊(duì)。

去年，華潤置地存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別達(dá)到0.53、0.26，創(chuàng)10年來新高。運(yùn)營效率的大幅提升，以及開發(fā)業(yè)務(wù)的高毛利、非開發(fā)業(yè)務(wù)的爆發(fā)式增長，助推實(shí)現(xiàn)9.04%的ROE。

這樣的華潤置地，你就說有多兇悍吧。

②經(jīng)營之王，非開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了51.8%的利潤；

在歸母凈利潤行業(yè)第一的成績單下，艷姐還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)明顯的特征：

非開發(fā)業(yè)務(wù)收入業(yè)務(wù)核心凈利潤116.5億，利潤貢獻(xiàn)占比51.8%，創(chuàng)歷史新高。

這是TOP10房企，從來沒有達(dá)到過的高度。

如何看待非開發(fā)業(yè)務(wù)的含金量？

縱向比較：

|開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的核心凈利潤108.5億；

|非開發(fā)業(yè)務(wù)核心凈利潤116.5億，同比增長13.1%。

|非開發(fā)業(yè)務(wù)收入433億，占比15.4%。

也就是說，非開發(fā)業(yè)務(wù)以15.4%的營收占比，貢獻(xiàn)了51.8%的核心凈利潤。

橫向來看，華潤置地非開發(fā)業(yè)務(wù)116.5億的核心凈利潤，比龍湖高了近50%。

非開發(fā)業(yè)務(wù)并不是一錘子買賣，而是可以為企業(yè)提供穩(wěn)定收入和利潤的業(yè)務(wù)。

也就是說，非開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流和利潤的“反哺”，成為華潤置地可以依傍的“現(xiàn)金牛”！

③大資管之王，資產(chǎn)管理規(guī)模超5000億。

華潤置地的另一張王牌是“大資管之王。

如何理解？3個(gè)維度：

其一是規(guī)模，5022億的規(guī)模，行業(yè)第一；

其二是質(zhì)量，華潤商業(yè)REIT和華潤有巢REIT，去年EBITDA分別為4.2億、0.52億，股價(jià)分別較發(fā)行價(jià)上漲52.3%、50%，遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，前者的市值更是超過100億，穩(wěn)居消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首位；

其三是全鏈條，不同于傳統(tǒng)的“募-投-建-管-退”邏輯，華潤置地搭建了“募-投-產(chǎn)-建-管-退”全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)平臺(tái)，依托專業(yè)的市場化能力，最大化釋放華潤置地經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)等的價(jià)值。

華潤置地大資管“募投產(chǎn)建管退”流程示意

更核心的是，在搭建了資產(chǎn)證券化平臺(tái)，率先跑通了“募-投-產(chǎn)-建-管-退”商業(yè)邏輯后，華潤置地設(shè)立了專門的資管公司，公司化、專業(yè)化運(yùn)營大資管業(yè)務(wù)。

背后的邏輯非常明確：

提升經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營效率、補(bǔ)齊能力短板、實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展；基于超大規(guī)模消費(fèi)市場潛力的加速釋放，下好先手棋、搶抓新機(jī)遇。

華潤有巢公寓社區(qū)上海馬橋項(xiàng)目

換句話說，不止要讓華潤置地手里的重資產(chǎn)“流動(dòng)”起來，還要讓資管公司成為行業(yè)內(nèi)獨(dú)當(dāng)一面的“隱形冠軍”。

按照華潤置地的規(guī)劃，“十五五”末，資管規(guī)模要超8000億。

這樣的邏輯，早已跳脫出了開發(fā)商的邏輯、模式。

當(dāng)然，華潤置地的年度成績單遠(yuǎn)不止于此：

|資產(chǎn)負(fù)債率61.1%，同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)；

|凈有息負(fù)債率39.2%；

|在手現(xiàn)金1170億，現(xiàn)金短債比超過2；

|加權(quán)融資成本2.72%，同比下降39個(gè)基點(diǎn)，行業(yè)最低...

基于優(yōu)秀的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，評級機(jī)構(gòu)給予了華潤置地相當(dāng)高的評價(jià)：

國際三大知名評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)，分別給華潤置地打出了BBB+/穩(wěn)定展望、Baa1/穩(wěn)定展望、BBB+/穩(wěn)定展望的信用評級。

這樣的華潤置地，你就說有多強(qiáng)悍吧。

但艷姐注意到，華潤置地的志向遠(yuǎn)不止于此。

今年初，華潤置地啟動(dòng)了一次引領(lǐng)行業(yè)的戰(zhàn)略變革，將原有的“3+1”的一體化發(fā)展模式，即開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)+生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，升級為3大業(yè)務(wù)航道：

第一增長曲線——開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)航道，聚焦地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；

第二增長曲線——經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)航道，聚焦購物中心、酒店、寫字樓等收租型業(yè)務(wù)；

第三增長曲線——輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)航道，覆蓋商業(yè)管理、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、文體產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、租賃住房管理、城市建設(shè)管理咨詢、酒店管理等收費(fèi)型業(yè)務(wù)。

意圖非常明確：

讓3大航道自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自建品牌、自建能力，做精做專做強(qiáng)，提升市場競爭力，確保垂直領(lǐng)域領(lǐng)先。

換句話說就是：

從“地產(chǎn)單點(diǎn)突進(jìn)”到“航母戰(zhàn)斗集群”模式華麗轉(zhuǎn)身，做世界一流的城市投資開發(fā)運(yùn)營商。

02

跑贏大盤

開發(fā)業(yè)務(wù)靜待行業(yè)變奏

戰(zhàn)略升維后的華潤置地，其經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)，不管是在戰(zhàn)略還是在戰(zhàn)術(shù)層面，都被提高到前所未有的高度。

但這并不意味著華潤置地會(huì)“弱化”開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)。

相反，在公司內(nèi)部，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)依然被定義為華潤置地的：

壓艙石。

也就是說要做精、做專、做強(qiáng)。

翻譯過來就是：產(chǎn)品之王、一二線之王。

①產(chǎn)品之王，華潤置地“好房子”領(lǐng)跑出圈；

去年，華潤置地實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額2336億，穩(wěn)定保持行業(yè)第3的水平，如何看待這個(gè)行業(yè)第3的含金量？

其一、銷售額雖然小幅下滑，但相較于TOP10房企的下滑幅度，領(lǐng)先了6個(gè)百分點(diǎn)，跑贏大盤并牢牢守住了競爭優(yōu)勢；

其二、與排在第1的保利發(fā)展、第2的中海的差距縮窄到不足200億，按照目前的發(fā)展趨勢，華潤置地今年將大概率沖擊行業(yè)TOP1。

華潤置地能逆勢跑贏大盤，一個(gè)很重要的原因，是讀懂了90后甚至00后這個(gè)市場主流客群想要什么。

華潤置地精準(zhǔn)錨定不同客群需求與城市發(fā)展趨勢，推出了基于“三好十二優(yōu)”的“好房子”產(chǎn)品體系。

像上海的翡雲(yún)悅府、澐啟濱江、時(shí)代之城，深圳灣澐璽、深圳觀潮，都以獨(dú)創(chuàng)設(shè)計(jì)力、斷崖式領(lǐng)先的審美力，引領(lǐng)行業(yè)，刷新美學(xué)人居新高度。

華潤置地部分熱銷項(xiàng)目效果圖過程稿/實(shí)景

銷售業(yè)績也給出了華潤置地“好房子”的評判答案：

上海翡雲(yún)悅府全年賣了1123套、攬金160億，強(qiáng)勢拿下上海面積/套數(shù)“雙冠王”；

上海澐啟濱江去年底開盤，短短1個(gè)月賣了318套、攬金66億；

上海時(shí)代之城，2年熱銷2000套，成為繼華潤中環(huán)置地中心后，上海第2個(gè)2000套大盤；

深圳灣澐璽去年底首開熱銷130億，刷新2025年全國開盤紀(jì)錄，入市4個(gè)月累銷超239億;

深圳觀潮開放登記不到半個(gè)月，登記客戶已超推售房源總量的2倍...

去年，華潤置地在18個(gè)城市市占率排名前三，其中北京、上海、成都、溫州、東莞等城市市占率第一（數(shù)據(jù)來源：克而瑞），在競爭激烈的一二線城市展現(xiàn)出了超絕統(tǒng)治力。

②一二線之王，華潤置地土儲(chǔ)“換倉”突圍。

拿錯(cuò)地比拿不到地更可怕。這幾年整個(gè)行業(yè)都在提“聚焦、深耕一線和強(qiáng)二線”，華潤置地一直是非常堅(jiān)定的“一線及強(qiáng)二線”選手。

去年，一線及二線城市貢獻(xiàn)了88%的開發(fā)收入，也就是說，一線和強(qiáng)二線城市是華潤置地的業(yè)績壓艙石。

從拿地端看，華潤置地新增33個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益購地金額673億，保持行業(yè)前3，而且華潤置地依然在高度聚焦高能級城市，一線及二線城市投資占比達(dá)到99%。

艷姐認(rèn)為，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)雖然利潤率維持下滑趨勢，但手握產(chǎn)品之王、一二線之王2張王牌，將為開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)增厚底氣與安全墊，也將助力華潤置地不斷積蓄勢能，靜待行業(yè)“變奏”。

03

戰(zhàn)略領(lǐng)先

經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)穿越周期

行業(yè)進(jìn)入存量為主導(dǎo)的新時(shí)代，未來房地產(chǎn)行業(yè)比拼的不再只是開發(fā)規(guī)模的大小，而是要有在開發(fā)業(yè)務(wù)收縮后，依舊有新業(yè)務(wù)能承接集團(tuán)利潤可持續(xù)增長的第二曲線。

這幾年，華潤置地增長最明顯的就是經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)。2025年，該項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)254億營收，同比增9%，占公司營收比重9%。

不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)，被華潤置地視為：

穩(wěn)定器。

相較于中海、保利發(fā)展等頭部房企的經(jīng)營性收租型業(yè)務(wù)還處于起步階段，華潤置地已經(jīng)形成了明顯的先發(fā)頭部優(yōu)勢。

以購物中心業(yè)務(wù)為例，華潤置地耕耘商業(yè)22年，眼下先發(fā)領(lǐng)先優(yōu)勢鮮明：

|2025年零售額高達(dá)2392億，同比增長22.4%，占全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額的0.5%；

|租金收入高達(dá)219億，經(jīng)營利潤率63.1%創(chuàng)歷史新高；

|82個(gè)在營購物中心零售額排在當(dāng)?shù)厍?；

|合作品牌9200個(gè)，平均出租率97.4%......

每一條經(jīng)營大數(shù)據(jù)，都是行業(yè)遙遙領(lǐng)先的存在。

如果只是單純地將華潤置地看做是“坐地收租”，顯然太片面了，事實(shí)上華潤置地具備極強(qiáng)的精益化運(yùn)營能力和先發(fā)優(yōu)勢，使其在經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)表現(xiàn)遠(yuǎn)超其他頭部房企。

①超強(qiáng)的盈利能力；

經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)去年的營收254億、核心凈利潤率39%，均創(chuàng)下了近年來的新高。

華潤置地經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)收租業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)表現(xiàn)

而這種盈利能力，未來依然具備極強(qiáng)的發(fā)展勢能，特別是在最核心的購物中心業(yè)務(wù)層面。

目前華潤置地堅(jiān)持多賽道布局，構(gòu)建了非凡重奢、城市旗艦、品質(zhì)生活、前沿創(chuàng)新四大產(chǎn)品賽道。這四大產(chǎn)品賽道適應(yīng)不同層級和商圈，成為華潤置地進(jìn)軍不同能級城市、拓展商業(yè)版圖、抵御經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的利器。

②22年商業(yè)厚積薄發(fā)的先發(fā)優(yōu)勢；

華潤置地是頭部房企中，最早落地多元化業(yè)務(wù)的房企之一。

2004年，率先切入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，確定“住宅開發(fā)+投資物業(yè)+增值服務(wù)”的差異化商業(yè)模式。

持續(xù)22年的商業(yè)深耕帶來的先發(fā)優(yōu)勢，強(qiáng)大的運(yùn)營能力構(gòu)建深厚護(hù)城河，助力華潤置地經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)的營收、利潤規(guī)模領(lǐng)先行業(yè)。

以購物中心、寫字樓、酒店業(yè)務(wù)為代表的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)航道，增加了華潤置地的盈利機(jī)會(huì)，平滑了市場波動(dòng)期的利潤曲線，也成為抵御去庫存周期中穩(wěn)定可靠的收入和利潤來源的穩(wěn)定器。

04

百花齊放

輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)進(jìn)入爆發(fā)期

如果說開發(fā)銷售業(yè)務(wù)航道、經(jīng)營性業(yè)務(wù)航道為華潤置地賺取穿越周期的“穩(wěn)定”的現(xiàn)金流，那么輕資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)，或許才是：

華潤置地謀求盈利長期增長的增長極。

這個(gè)以商業(yè)管理、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、文體產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、租賃住房管理、城市建設(shè)管理咨詢、酒店管理等為代表的輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)，仔細(xì)觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)是有幾個(gè)共同點(diǎn)：

|抗周期性強(qiáng)，不會(huì)出現(xiàn)因周期轉(zhuǎn)換而大漲大跌，利于企業(yè)長遠(yuǎn)布局，共同成長；

| 協(xié)同效應(yīng)高，便于華潤置地將自身開發(fā)、經(jīng)營性業(yè)務(wù)優(yōu)勢投射到這些項(xiàng)目上來，借勢成長。

特別是從甲方身份轉(zhuǎn)換為乙方身份，如何取得各類型的中小房企、地方政府、平臺(tái)項(xiàng)目方等不同委托方信任和認(rèn)可，才是這項(xiàng)業(yè)務(wù)的核心競爭力。

特別是華潤萬象生活和文體產(chǎn)業(yè)，去年的表現(xiàn)相當(dāng)有看點(diǎn)：

華潤萬象生活貢獻(xiàn)營收180.2億、核心凈利潤39.5億，同比分別增長5.1%、13.7%,市值突破1000億，市值與市盈率穩(wěn)居行業(yè)第一；

華潤文體的在管文體場館項(xiàng)目達(dá)到20個(gè)，在管面積450萬㎡，貢獻(xiàn)12億營收、同比增長高達(dá)53.5%，成為首家實(shí)現(xiàn)大型體育場館全國化戰(zhàn)略布局，并構(gòu)建賽事標(biāo)準(zhǔn)化與演藝聯(lián)營的?態(tài)閉環(huán)。

華潤置地部分在管文體項(xiàng)目

輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)繁榮的背后，是華潤置地不斷錘煉自身的服務(wù)力和品牌力，這也是區(qū)別于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)最大的不同，它也決定了一家企業(yè)能夠走多高、多遠(yuǎn)。

結(jié)語

今年是華潤置地上市30周年，它以不到龍頭房企7成的權(quán)益規(guī)模，實(shí)現(xiàn)了諸多第一：

營收近3000億，行業(yè)第一；

凈利潤連續(xù)4年，行業(yè)第一；

總市值約2000億港元，行業(yè)第一；

資產(chǎn)管理規(guī)模超5000億，行業(yè)第一......

并坐實(shí)利潤之王、經(jīng)營之王、大資管之王。

地產(chǎn)上半場主戰(zhàn)場是大開發(fā)；地產(chǎn)下半場主戰(zhàn)場是大開發(fā)、大運(yùn)營、大服務(wù)、大資管并存。

某種程度上說，華潤置地已超越傳統(tǒng)“開發(fā)商”的范疇，成為兼具開發(fā)、運(yùn)營、資管等為一體的“城市投資開發(fā)運(yùn)營商”，放眼整個(gè)行業(yè)，華潤置地也是獨(dú)一份的存在。

眼下行業(yè)深度重構(gòu)，而構(gòu)建新發(fā)展模式的答案，華潤置地的這份年報(bào)已經(jīng)很直白了。

或許，這就是華潤置地在行業(yè)的超絕統(tǒng)治力。

而華潤置地，也值得一場價(jià)值重估。

主編：張艷

責(zé)編：eric

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯(lián)系

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