昨天，我分享了一個(gè)粉絲還清欠款后，房子仍然被法拍的故事，感興趣的可以去我主頁閱讀。

有粉絲問我，如果也遇到類似情況，該如何做呢？

回答這個(gè)問題前，我先說明一點(diǎn)，我反對惡意逾期、逃避債務(wù)，但是對于一些確實(shí)陷入債務(wù)危機(jī)的普通人，確實(shí)可以通過一些合法的方式來降低法拍風(fēng)險(xiǎn)！

你絕不能錯(cuò)過的“黃金救援期”

從房貸逾期，到被銀行訴訟，再到司法拍賣，這中間的時(shí)間，少則數(shù)月，多則兩三年，這段時(shí)間，也是你保房的黃金救援期。

接下來，我將根據(jù)時(shí)間順序，分四個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)給大家分享，如果在這些節(jié)點(diǎn)做出正確的反應(yīng)，房子或許還有救：

黃金救援期一：剛逾期后的前三個(gè)月

如果收入銳減，無力償還房貸，剛逾期時(shí)就積極協(xié)商，是成本最低，風(fēng)險(xiǎn)最低的救援期。此時(shí)，你千萬別以為逾期了不處理就沒事，銀行面對此類情形，如果債務(wù)人回避，有成熟的處理方式，那就是直接起訴、執(zhí)行、法拍。

為避免持續(xù)逾期，你應(yīng)該主動提出協(xié)商方案，包括延期還款，短期先還利息后續(xù)補(bǔ)上、二次分期、將房貸更換為經(jīng)營貸等。以前可能不好協(xié)商，但現(xiàn)在國家出了新政策，要求銀行積極協(xié)商，幫助負(fù)債人渡過難關(guān)。

黃金救援期二：訴前調(diào)解階段

如果已經(jīng)走上了訴訟程序，在你剛收到法院傳票時(shí)，這是談判的最佳時(shí)機(jī)。此時(shí)如果能湊錢把“全部剩余本息”還清，或者哪怕只還清逾期部分，并支付銀行的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)，銀行通常會同意撤訴，因?yàn)殂y行也不想走漫長的拍賣流程。

即便銀行不愿意，主動向法官提出和解申請，并提供困難證明，法官也會對銀行施壓，傾向于調(diào)解解決問題。

黃金救援期三：執(zhí)行立案前（判決生效后）

如果判決已經(jīng)下來，但還沒進(jìn)入執(zhí)行程序，此時(shí)如果能找到資金（過橋、重組）一次性結(jié)清全款，房子也能保住。此外，在個(gè)別城市還有個(gè)人破產(chǎn)或個(gè)人債務(wù)集中清理制度，可以通過轉(zhuǎn)破產(chǎn)程序來強(qiáng)行阻止法拍流程。

有些人可能會說，我可不可以簽個(gè)長租協(xié)議，以“買賣不破租賃”的理由來對抗法拍？我想說的是，你想多了，因?yàn)闊o論如何，你的租賃期限肯定會晚于辦理房產(chǎn)抵押的時(shí)間，此時(shí)的租賃合同沒有任何意義，無法阻止法拍執(zhí)行。

黃金救援期四：掛網(wǎng)拍賣前

如果已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行程序，但在房子掛網(wǎng)拍賣（或者拍賣成交前），只要債務(wù)人能全額履行判決書確定的義務(wù)（剩余本金+利息+罰息+訴訟費(fèi)+律師費(fèi)+執(zhí)行費(fèi)），隨時(shí)可以申請中止拍賣。

值得注意的是，如果你只是“還清逾期的本金和利息”，而不是“還清判決書上的總額”，原則上是無法阻止法拍的。

除非，你留足了時(shí)間，而且讓銀行和法院看到你的誠意，而是你沒有履約能力。

給房貸逾期粉絲的警示

作為一個(gè)負(fù)債領(lǐng)域的自媒體作者，除了以上的內(nèi)容，我還要給粉絲朋友們分享幾個(gè)警示和建議：

1. 房貸逾期，要搶在“起訴前”解決

一旦被起訴，解決問題的成本會呈指數(shù)級上升。起訴前，欠的是銀行的錢；起訴后，欠的是法院判決的錢，不僅要還本金，還要承擔(dān)律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、高額罰息，而且失去了談判分期（重新分期）的主動權(quán)。

2. 不要“自我感動式”還款

很多債務(wù)人覺得“我東拼西湊把逾期填上了，銀行就該放過我”。但在金融和法律層面，違約行為已經(jīng)發(fā)生。如果沒有簽訂《執(zhí)行和解協(xié)議》或《還款重組協(xié)議》，你的還款在法律上只是“部分履行”，不代表“違約狀態(tài)解除”。

就像昨天文章中那位粉絲一樣，當(dāng)他費(fèi)盡心思主動籌款還清逾期金額，最終仍然沒有避免被法拍的命運(yùn)。此時(shí)，與其主動還款，不如把這點(diǎn)錢用于法拍后的生活保障。

3. 若法拍無法避免，至少要爭取安置房

如果房貸斷供，雖然住房未必能保得住，但爭取“安置費(fèi)”是大概率事件。

如果確實(shí)無力回天，與其把錢零零碎碎還給銀行（既保不住房，又花光了積蓄），不如保留這筆現(xiàn)金，用于法拍后租房子，或者主動配合法院拍賣爭取獲得更多的安置費(fèi)（通常是當(dāng)?shù)?-8年的廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)）。把錢花在刀刃上，保證全家人的生存底線合法且和情理。

4. 尋求專業(yè)法律幫助

遇到房貸訴訟，不要自己硬扛。打官司是個(gè)專業(yè)的活，在收到起訴狀時(shí)，如果能請律師盡早介入，利用“訴前調(diào)解”程序申請“展期”或“重新分期”，在特定情況下（如確有困難、有穩(wěn)定收入但暫時(shí)周轉(zhuǎn)不開），部分銀行為了省律師費(fèi)，是愿意接受調(diào)解的。

只要這樣，你才能最大程度地保護(hù)自己的合法權(quán)利！

編后語

那位粉絲的遭遇，歸根結(jié)底是他低估了銀行處置不良資產(chǎn)的決心，高估了“還逾期金額”在法律程序中的作用。

現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不太好，很多人因?yàn)槭杖氩环€(wěn)定，面臨房貸斷供、房子被拍的后果。只有當(dāng)你掌握了足夠多的負(fù)債知識，才能在面對危機(jī)時(shí)從從容容，游刃有余！

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