3月，深圳樓市迎來(lái)強(qiáng)勁“小陽(yáng)春”行情。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2026年3月全市一二手商品房合計(jì)成交11851套，環(huán)比上升117.1%，為近一年次新高。其中，一二手住宅合計(jì)成交7898套，環(huán)比上升117.2%。

市場(chǎng)熱度與數(shù)據(jù)表現(xiàn)相呼應(yīng)。另?yè)?jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，3月深圳一二手住宅總網(wǎng)簽量創(chuàng)近11個(gè)月新高的同時(shí)，門(mén)店看房熱度更是達(dá)到近5年峰值，市場(chǎng)呈現(xiàn)出鮮明的“量漲價(jià)穩(wěn)”復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，環(huán)比翻倍的背后存在季節(jié)性因素——2月恰逢春節(jié)假期，基數(shù)較低，因此環(huán)比漲幅的參考意義有限，同比來(lái)看，深圳一二手住宅合計(jì)成交則下滑22.9%。業(yè)內(nèi)分析，當(dāng)前市場(chǎng)成交雖呈回暖態(tài)勢(shì)，但與去年同期的高點(diǎn)仍有差距。那么今年深圳樓市“小陽(yáng)春”到底成色幾何？

新房市場(chǎng)

成交回暖，高端市場(chǎng)顯韌性

進(jìn)入3月傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，深圳新房市場(chǎng)快速回暖。據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，3月深圳新房成交5081套，環(huán)比增長(zhǎng)109%，其中住宅成交2827套，環(huán)比增長(zhǎng)118%。市場(chǎng)一線反饋的熱度更為直觀，據(jù)深圳樂(lè)有家門(mén)店簽約數(shù)據(jù)顯示，3月其一手住宅門(mén)店簽約量環(huán)比暴漲374%，創(chuàng)近17個(gè)月新高。

從供應(yīng)端來(lái)看，房企在春節(jié)后加快了推盤(pán)節(jié)奏。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，3月全市共有11個(gè)項(xiàng)目獲批預(yù)售，合計(jì)供應(yīng)新房3318套，環(huán)比增長(zhǎng)474%，但同比去年則下降了12%。值得關(guān)注的是，深圳高端市場(chǎng)的需求韌性依舊，深圳貝殼研究院指出，深圳灣頂豪項(xiàng)目澐璽南區(qū)開(kāi)盤(pán)即熱銷(xiāo)，印證了高端購(gòu)買(mǎi)力的穩(wěn)固。

然而，市場(chǎng)回暖的同時(shí)也面臨著庫(kù)存壓力。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度深圳一手住宅預(yù)售量同比下降25.4%，截至3月底，一手住宅庫(kù)存量為26182套，去化周期長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月，庫(kù)存壓力較去年明顯加大。

二手房市場(chǎng)

成交破“榮枯線”，引領(lǐng)市場(chǎng)復(fù)蘇

3月的“小陽(yáng)春”行情中，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)尤為搶眼，成為帶動(dòng)整體市場(chǎng)回暖的主導(dǎo)力量。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月深圳二手住宅網(wǎng)簽量錄得5071套，環(huán)比上漲約117%，持續(xù)穩(wěn)定在業(yè)內(nèi)公認(rèn)的5000套“榮枯線”水平之上。

市場(chǎng)前線的交易數(shù)據(jù)增幅更為驚人。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，其合作門(mén)店的二手房簽約量環(huán)比大漲290%。樂(lè)有家門(mén)店的二手簽約量也環(huán)比上漲244%，逼近2024年“929”政策后的峰值水平；購(gòu)房者看房熱度更是刷新記錄，創(chuàng)下近5年最高月度看房量，較2024年10月的歷史高峰還高出17%。

隨著成交量的回升，市場(chǎng)心態(tài)也發(fā)生了積極變化。業(yè)主信心得到顯著修復(fù)，價(jià)格趨于穩(wěn)定。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，3月二手房掛牌均價(jià)環(huán)比上漲0.9%，議價(jià)空間同步收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)至9.2%。樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，3月成交均價(jià)穩(wěn)中微漲，議價(jià)空間縮窄至9.9%，時(shí)隔4個(gè)月重回“9字頭”，部分核心區(qū)域甚至出現(xiàn)了業(yè)主“反價(jià)”現(xiàn)象。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，樂(lè)有家指出，本輪回暖主要由剛需及改善型客群驅(qū)動(dòng)，總價(jià)300-500萬(wàn)的房源成為市場(chǎng)回暖的核心支撐。

展望

活躍態(tài)勢(shì)有望延續(xù)，市場(chǎng)分化或?qū)⒓觿?/strong>

對(duì)于后市，多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為市場(chǎng)的活躍態(tài)勢(shì)有望在二季度得到延續(xù)。樂(lè)有家研究中心認(rèn)為，隨著“金三銀四”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的延續(xù)，深圳樓市的活躍度有望保持。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心也預(yù)計(jì)，二季度二手房市場(chǎng)的整體成交量仍能保持活躍水平。

與此同時(shí)，深圳貝殼研究院預(yù)測(cè)，進(jìn)入4月，市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)分化行情。新房方面，區(qū)位優(yōu)質(zhì)、性價(jià)比突出、市場(chǎng)認(rèn)可度高的熱點(diǎn)項(xiàng)目，有望延續(xù)較快去化；而地段普通、配套偏弱的冷門(mén)樓盤(pán)，仍將面臨較大去化壓力。二手房方面，3月筍盤(pán)已基本出清的片區(qū)，成交或有所降溫；優(yōu)質(zhì)房源儲(chǔ)備充足的板塊，則有望繼續(xù)保持成交熱度。

盡管深圳樓市熱度明顯升溫，然而需要注意的是，市場(chǎng)并非“齊刷刷”上漲，整體成交均價(jià)的回升也主要集中于核心地段的帶有優(yōu)質(zhì)學(xué)位的產(chǎn)品和改善型產(chǎn)品，分化仍是當(dāng)下深圳樓市的顯著特征。

國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁表示，回望這幾年，每年開(kāi)春以后，大抵都有這么一個(gè)“小陽(yáng)春”走勢(shì)，差別只是走得有多高、多少、多久。這些年房地產(chǎn)整體形勢(shì)不太好，往年那些“小陽(yáng)春”似乎很難走得踏實(shí)，后來(lái)大都有縮頭的結(jié)局，說(shuō)到底，還是大盤(pán)根基不牢，撐不出來(lái)一個(gè)像樣的“小陽(yáng)春”。

專(zhuān)家

深圳今年樓市“時(shí)運(yùn)”強(qiáng)，但大分化下避坑擇優(yōu)更重要

今年深圳已經(jīng)有些溫?zé)岬摹靶￡?yáng)春”能走穩(wěn)、走長(zhǎng)、走強(qiáng)下去嗎？換句話說(shuō)，今年深圳樓市能保持持續(xù)性的供需兩旺、成交量和樓價(jià)雙雙活躍的主流態(tài)勢(shì)嗎？

多位房地產(chǎn)從業(yè)者表示，在深圳沒(méi)有特別政策刺激的條件下，3月能取得這個(gè)成交量數(shù)據(jù)，本身就釋放了積極信號(hào)，表明市場(chǎng)需求端仍有較強(qiáng)支撐，尤其是核心區(qū)域的產(chǎn)品去化速度加快。但市場(chǎng)能否延續(xù)這一勢(shì)頭，還取決于后續(xù)政策走向、經(jīng)濟(jì)預(yù)期以及買(mǎi)家信心的修復(fù)程度。

對(duì)于今年深圳樓市走勢(shì)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家持審慎樂(lè)觀態(tài)度。宋丁指出，從國(guó)家“穩(wěn)預(yù)期”政策基調(diào)，到深圳本身的人口凈增、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型加速，再到APEC會(huì)議舉辦帶來(lái)的城市能級(jí)提升，多重有利因素正在疊加，深圳樓市具備走出持續(xù)行情的基礎(chǔ)。

然而，機(jī)遇背后仍有挑戰(zhàn)。宋丁提醒，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，樓市整體仍面臨諸多待化解的難題，分化格局短期內(nèi)難以根本改變——城市內(nèi)部不同區(qū)域、不同產(chǎn)品之間的表現(xiàn)差異顯著，核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)率先回暖，而外圍區(qū)域去化壓力依然不小。

“選擇大于努力，避坑擇優(yōu)尤為重要�！彼味≈毖裕谧》科焚|(zhì)大分化的當(dāng)下，無(wú)論是自住還是資產(chǎn)配置，都需要更加審慎地審視產(chǎn)品本身的地段價(jià)值、配套條件和產(chǎn)品品質(zhì)，“不是所有物業(yè)都值得追求，也不是所有回暖都代表趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)”。

采寫(xiě)：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng) 南都N視頻記者 陳榮梅