根據(jù)綠城中國2025年業(yè)績報(bào)告及相關(guān)公開信息，該公司確實(shí)出現(xiàn)了利潤大幅下滑的情況。

一、核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)

2025年，綠城中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1549.66億元，較2024年的1585.46億元下降2.3%。然而，公司股東應(yīng)占利潤（即歸母凈利潤）僅為0.71億元，較2024年的15.96億元暴跌95.6%，創(chuàng)下近十年新低，也是近十年來歸母凈利潤首次低于1億元。

值得注意的是，公司2025年凈利潤為22.86億元，同比下降44.9%，但歸母凈利潤僅占凈利潤的約3.1%，非控股股東權(quán)益則高達(dá)22.15億元，占比96.9%。這意味著公司全年創(chuàng)造的利潤幾乎全部被非控股股東（合作項(xiàng)目小股東）拿走，母公司股東僅分到零頭。

二、利潤暴跌的多重原因分析

1. 行業(yè)深度調(diào)整與主動(dòng)去庫存

房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，行業(yè)整體盈利空間收窄。為促進(jìn)長遠(yuǎn)發(fā)展，綠城中國繼續(xù)積極推動(dòng)長周期庫存去化，導(dǎo)致2025年收入結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率下滑。2025年公司實(shí)現(xiàn)毛利率為11.9%，較2024年的12.8%下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，其中物業(yè)銷售毛利率從11.7%降至11.2%。

2. 合營聯(lián)營企業(yè)虧損擴(kuò)大

2025年，綠城分占合營企業(yè)業(yè)績虧損5.98億元，分占聯(lián)營公司業(yè)績虧損5.36億元，合計(jì)虧損11.34億元，較2024年的虧損6.33億元增加虧損5.01億元。管理層解釋稱，這主要是由于近幾年新拓項(xiàng)目權(quán)益比例上升、新增合營企業(yè)及聯(lián)營公司項(xiàng)目減少，導(dǎo)致銷售收入下降；同時(shí)受行業(yè)下行影響，毛利率亦有所下滑。

3. 資產(chǎn)減值計(jì)提持續(xù)高位

公司在2025年度計(jì)提相關(guān)資產(chǎn)減值及公平值變動(dòng)損失凈額49.21億元，與2024年的49.17億元基本持平。其中非金融資產(chǎn)減值約29億元，預(yù)期信用減值約20億元。算上過往兩年的減值計(jì)提金額，2023年至2025年的三年時(shí)間里，綠城中國合共計(jì)提減值超118億元。

4. 合作項(xiàng)目權(quán)益結(jié)構(gòu)影響

管理層在業(yè)績會(huì)上特別解釋，2025年交付結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目中，有部分業(yè)績貢獻(xiàn)度較高的項(xiàng)目屬于合作項(xiàng)目，綠城中國在這些項(xiàng)目中的股權(quán)比例不高，因此歸母凈利潤占比較低。同時(shí)，合聯(lián)營公司虧損11億元“單方面吃掉綠城歸母凈利潤”。

三、同期重要人事變動(dòng)

在業(yè)績發(fā)布前夕（3月30日），綠城中國公告了一系列高管變動(dòng)：

? 郭佳峰退休辭任：執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰因退休辭任所有職務(wù)。郭佳峰于1999年5月加入綠城，是綠城元老級(jí)人物，被視為“宋衛(wèi)平時(shí)代最后一位掌握實(shí)權(quán)的老綠城代表”。

? 耿忠強(qiáng)代理行政總裁：由原執(zhí)行總裁、主管財(cái)務(wù)融資的耿忠強(qiáng)代理行政總裁職務(wù)。耿忠強(qiáng)是“中交系”高管，1995年7月加入中交集團(tuán)，2018年至2019年期間擔(dān)任中交地產(chǎn)總裁。

此次人事變動(dòng)被外界視為中交集團(tuán)進(jìn)一步集權(quán)、全面接管的又一關(guān)鍵信號(hào)。目前綠城董事會(huì)10人中，執(zhí)行董事、非執(zhí)行董事共6人，中交系3人、九龍倉2人、綠城系僅1人。

四、其他關(guān)鍵經(jīng)營表現(xiàn)

銷售與投資表現(xiàn)

? 銷售規(guī)模：2025年總合同銷售額2519億元，位列行業(yè)第二；自投項(xiàng)目銷售額1534億元，權(quán)益銷售額1043億元，均位列行業(yè)第五。

? 新增投資：年內(nèi)新增項(xiàng)目50個(gè)，可售面積約318萬平方米，集團(tuán)承擔(dān)成本約511億元，預(yù)計(jì)新增貨值1355億元，位列行業(yè)第四，新拓項(xiàng)目平均權(quán)益比69%。

? 土地儲(chǔ)備：截至2025年底，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目共146個(gè)，總建筑面積約2371萬平方米，權(quán)益總建筑面積約1506萬平方米。

財(cái)務(wù)安全狀況

? 債務(wù)結(jié)構(gòu)：總負(fù)債3441.47億元，同比下降12.7%；帶息負(fù)債1333.86億元，同比下降2.8%；一年內(nèi)到期債務(wù)約247.44億元，占比18.6%，較2024年的23.1%下降4.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷年新低。

? 現(xiàn)金狀況：銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）總額約632億元，為一年內(nèi)到期借款余額的2.6倍，創(chuàng)歷年新高。

? 融資成本：總借貸加權(quán)平均利息成本為3.3%，較2024年的3.9%下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

五、管理層回應(yīng)與未來展望

對(duì)利潤下滑的解釋

代理行政總裁耿忠強(qiáng)在業(yè)績會(huì)上表示，公司不存在將大部分利潤給到少數(shù)股東或其他合作方的情況。凈利潤與歸母凈利潤相差較大的主要原因包括：2025年交付的項(xiàng)目中有部分合作項(xiàng)目，綠城中國的權(quán)益占比不高；其次，2025年合聯(lián)營公司產(chǎn)生了虧損。

董事會(huì)主席劉成云補(bǔ)充道，地產(chǎn)市場還在處于深度調(diào)整期，行業(yè)整體盈利空間收窄，這導(dǎo)致了企業(yè)盈利下滑；另一方面，公司主動(dòng)加大長庫存的去化力度，同時(shí)基于審慎原則計(jì)提了相應(yīng)的資產(chǎn)減值損失，這些因素共同導(dǎo)致了利潤的階段性波動(dòng)。

2026年展望與目標(biāo)

? 利潤預(yù)期：管理層預(yù)計(jì)，受長庫存去化及資產(chǎn)減值因素影響，公司2026年利潤仍將面臨一定壓力。但隨著2021年以前的老庫存逐步減少，未來歸母凈利潤將有所改善。

? 銷售目標(biāo)：2026年自投項(xiàng)目銷售目標(biāo)為1300億元。

? 投資計(jì)劃：2026年拿地貨值目標(biāo)初步定為1000億元，將根據(jù)市場動(dòng)態(tài)適當(dāng)調(diào)整。

? 去庫存措施：2026年將加大庫存去化力度，加強(qiáng)考核力度，完成不到位的子公司可能會(huì)按相應(yīng)規(guī)則暫緩獎(jiǎng)金發(fā)放。

六、市場分析與評(píng)價(jià)

中金公司發(fā)布研報(bào)指出，綠城中國2025年業(yè)績符合市場預(yù)期，但出于可結(jié)算資源體量考量，下調(diào)2026/2027年盈利預(yù)測39%/41%至2.0/9.6億元。維持“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，但下調(diào)目標(biāo)價(jià)8%至14.0港元/股。

行業(yè)觀察人士認(rèn)為，隨著郭佳峰的離任，中交系全面掌控綠城，標(biāo)志著大股東中交集團(tuán)歷時(shí)十余年“去老綠城化”治理改革迎來終局。未來綠城在戰(zhàn)略方向、投資布局、風(fēng)險(xiǎn)偏好等方面將更加央企化，雖然對(duì)產(chǎn)品極致化追求的“綠城標(biāo)簽”會(huì)有所保留，但決策機(jī)制將完全央企化。

總體而言，綠城中國2025年的利潤暴跌是行業(yè)深度調(diào)整、公司主動(dòng)去庫存策略、合營聯(lián)營虧損、資產(chǎn)減值計(jì)提等多重因素共同作用的結(jié)果，同時(shí)也反映了房地產(chǎn)行業(yè)整體面臨的挑戰(zhàn)。隨著中交系全面接管，公司未來的戰(zhàn)略調(diào)整和業(yè)績表現(xiàn)值得持續(xù)關(guān)注。