在魔都，一個(gè)共識(shí)正被越來越多的人反復(fù)提起：

在閔行這座緊鄰徐匯、面積超372平方公里的熱土上，每賣出8套房，就有1套來自保利。

尤其是新政出臺(tái)后，保利?都匯和煦已然成為閔行市場(chǎng)的標(biāo)桿之選。新政首月，都匯和煦成為了上海首個(gè)百單盤：1個(gè)月領(lǐng)勢(shì)熱銷101套，轉(zhuǎn)化率約20%，在600-1000萬(wàn)級(jí)改善賽道一騎絕塵。

不過，今天我們拋開新規(guī)不談。在這片保利在上海的主場(chǎng)之上，注定繞不開一個(gè)名字：

保利·光合TOD。

就在剛剛，保利·光合TOD又取得了2026年1-3月600-800萬(wàn)級(jí)網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額三冠王！

這座這座整盤貨值近150億、持續(xù)熱銷數(shù)年的“功勛大盤”，如今向全上海遞出一份特別的邀約：

買房不必只對(duì)著沙盤暢想，不妨先來這里真實(shí)體驗(yàn)一天。

當(dāng)行業(yè)仍在用效果圖與示范區(qū)編織夢(mèng)境，保利選擇用一座已投入運(yùn)營(yíng)的百萬(wàn)方實(shí)景大城，來一場(chǎng)面向全行業(yè)的“價(jià)值閱兵”。

三年前還是荒地的它，如今是觸手可及的濱水公園、燈火通明的商業(yè)街區(qū)、賽事級(jí)的滑板公園，以及約2500戶業(yè)主真實(shí)安放的生活。

從規(guī)劃落地到實(shí)景呈現(xiàn)，保利在項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)階段都傾注了極致的匠心。

如今，他們更以全新的運(yùn)營(yíng)理念，依托扎實(shí)的實(shí)景兌現(xiàn)力，重新激活一座大盤的市場(chǎng)聲量，也重新定義它在閔行的價(jià)值坐標(biāo)。

01
在閔行的土地上

保利實(shí)現(xiàn)了“像素級(jí)兌現(xiàn)”

2023年，保利拿下閔行這塊地時(shí)，周邊還是一片待開發(fā)的荒地。沒有配套、沒有公園、沒有商業(yè)，甚至連最基本的城市界面都尚未成形。

當(dāng)時(shí)沒人能想到，3年后，這里會(huì)長(zhǎng)出上海首個(gè)抬板TOD大城，并以近150億的總貨值、約2500套的累計(jì)銷量，成為2023至2025年上海銷售套數(shù)TOP2、主城銷售套數(shù)TOP1的流量擔(dān)當(dāng)。

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的體量達(dá)到百萬(wàn)方級(jí)別，它所承載的便不再是單純的居住功能，而是一座微縮城市的生長(zhǎng)邏輯。

許多人覺得，保利光合TOD前期的熱銷是吃到了市場(chǎng)紅利。

但在艷姐看來，它的真正價(jià)值，是保利上海用像素級(jí)的兌現(xiàn)力，將多數(shù)人夢(mèng)想中的理想生活場(chǎng)景兌現(xiàn)落地。

它以一座城的完整配套，交付每一個(gè)家庭的安心居所，更以比肩徐匯濱江的濱水生態(tài)，實(shí)現(xiàn)“住進(jìn)濱江公園里”的生活理想。

1.抬板之上，再造一座城

在傳統(tǒng)認(rèn)知里，TOD無非是“地鐵上蓋住宅”的升級(jí)版，核心賣點(diǎn)仍是交通便利。但在光合TOD，保利用足足17米抬板技術(shù)，重新定義了TOD的底層邏輯。

它將軌道、車輛段與人的生活徹底剝離，在抬板之上構(gòu)建出一個(gè)完整而自洽的立體城市。

住宅、商業(yè)、辦公、公寓、文化、教育、生態(tài)等業(yè)態(tài)在這片抬板之上有機(jī)共生、彼此賦能。

示意圖

去年底，“和寓”公寓率先入市出租，800余套房源迅速滿租，為漕河涇、紫竹高新區(qū)、閔行航天城的青年人才提供了優(yōu)質(zhì)居所，也為板塊注入首批鮮活活力；約2萬(wàn)方活力街區(qū)中，9家品牌商家相繼簽約，打破了新區(qū)配套匱乏的固有認(rèn)知。

這種“租住聯(lián)動(dòng)、商業(yè)前置”的操盤思路，讓原本需十年培育的新興板塊，僅用三年便孕育出濃郁煙火氣，讓“以一座城，成全一個(gè)家”的承諾化為可感可觸的實(shí)景。

2.公園為底，生長(zhǎng)一座城

如果說抬板技術(shù)解決的是“如何在軌道之上造城”的工程命題，那么約20萬(wàn)方濱水公園，則回答了“城市該以何種姿態(tài)生長(zhǎng)”的價(jià)值命題。

眾所周知，新加坡是享譽(yù)世界的“花園城市”，這背后有三大原因：

極高的全國(guó)綠化覆蓋率、充裕的人均公園面積，以及遍布全城的垂直綠化建筑。

在新加坡，綠化不是建筑的裝飾，而是城市的基礎(chǔ)設(shè)施。而在上海，保利光合TOD同樣深諳此道。

實(shí)景圖，產(chǎn)品以交付為準(zhǔn)

1.6公里的濱水漫步道沿L形天然水系鋪展開來，親水平臺(tái)、垂釣區(qū)、觀鳥平臺(tái)點(diǎn)綴其間；滑板公園、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童樂園錯(cuò)落分布；《光合之鹿》等藝術(shù)裝置散落于綠蔭之中。20萬(wàn)方濱水公園成為了整個(gè)項(xiàng)目的生態(tài)基底，讓交通、商業(yè)、居住、休閑都在這一基底上生長(zhǎng)。

它的魅力，甚至足以輻射周邊3至5公里，讓“人流”徹底變成了“人留”。

截至2026年1月，上海的各類公園數(shù)量已達(dá)到1100座。保利?光合TOD的濱水公園，不僅讓立體且豐盈的美景成為業(yè)主的生活日常，更為上海打造城市風(fēng)貌提供了嶄新解法。

3.運(yùn)營(yíng)為先，激活一座城

理解了抬板的垂直想象力與公園的底盤邏輯，便不難理解保利與其他房企最本質(zhì)的差異。

對(duì)于多數(shù)開發(fā)商而言，新區(qū)的開發(fā)是一賭局。賭政策紅利、賭市場(chǎng)回暖、賭規(guī)劃落地，交付降標(biāo)減配，配套遙遙無期。這樣的邏輯在行業(yè)上行期或許可行，但在存量時(shí)代，卻注定難以為繼。

但在光合TOD，保利給出的另一種截然不同的答案：運(yùn)營(yíng)前置，配套先行，用像素級(jí)的兌現(xiàn)力將板塊發(fā)展的不確定性，轉(zhuǎn)化為看得見的確定性。

公園開放，商業(yè)簽約，公寓同步運(yùn)營(yíng)，道路同步修繕。當(dāng)客戶走進(jìn)光合TOD，看到的不是圖紙上的承諾，而是即買即住的安心，以及一座持續(xù)生長(zhǎng)的醇熟之城。

在這里，整座城的完備配套，只為兌現(xiàn)每一個(gè)家的理想生活。

實(shí)景圖，實(shí)物以交付為準(zhǔn)

4.三年深耕，定義一座城

這一開發(fā)邏輯的背后，是保利與城市共生長(zhǎng)的長(zhǎng)期主義堅(jiān)守。

三年前，元江路板塊在上海樓市中幾乎沒有存在感；三年后，這里已經(jīng)形成了以保利光合TOD為核心的新興城市節(jié)點(diǎn)。

項(xiàng)目之上，大盤的吸附效應(yīng)正在顯現(xiàn)。人才在向這里匯聚，商業(yè)在向這里靠攏，生活氣息在向這里彌漫。保利不僅完成了一個(gè)樓盤的開發(fā)，更完成了一個(gè)板塊的價(jià)值重塑，贏得了元江路乃至整個(gè)閔行南部的“板塊定價(jià)權(quán)”。

如今，保利光合TOD 的濱水生態(tài)與城市界面，已可與徐匯濱江看齊，而項(xiàng)目單價(jià)僅為徐匯濱江的約一半，超高性價(jià)比與未來價(jià)值潛力一目了然。

三面瞰江實(shí)景航拍圖，產(chǎn)品以交付為準(zhǔn)

02
三重立體空間

讓產(chǎn)品力三躍龍門

如今在地產(chǎn)行業(yè)，艷姐的朋友們總是不約而同地提到同一個(gè)項(xiàng)目：

安瀾上海。

它的抬板規(guī)劃設(shè)計(jì)將整個(gè)社區(qū)抬高 4 米以上，不僅讓業(yè)內(nèi)眼前一亮，更迅速成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

不過，很多人不知道的是，早在2023年，保利·光合TOD就早已突破了當(dāng)時(shí)的技術(shù)和理念限制，落地了上海首個(gè)抬板項(xiàng)目，領(lǐng)先好房子新規(guī)整整三年。

它的抬板高度達(dá)到17米，通過0米、10米、17米三重空間維度，實(shí)現(xiàn)了一場(chǎng)從基礎(chǔ)優(yōu)化到極致革新的居住范式革命。

0米板承載大地?cái)⑹隆?/strong>

近20萬(wàn)平方米的公園環(huán)繞在側(cè)，總面積約等于28個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)。說它是建在公園里的項(xiàng)目，毫不夸張。

1.6km濱水漫步道蜿蜒其間，公園里不僅有親水釣魚平臺(tái)、觀鳥平臺(tái)，還有一座超級(jí)飛碟，那將會(huì)是保利打造的鄰里中心，未來會(huì)涵蓋花藝、咖啡館、圖書館或藝術(shù)展廳等日常場(chǎng)景。

實(shí)景圖，產(chǎn)品以交付為準(zhǔn)

這樣的濱水公園尺度，與徐匯濱江共享同一份生態(tài)稟賦，卻以低了近一半的門檻實(shí)現(xiàn)濱江生活夢(mèng)，甚至還是即買即住，試問誰(shuí)看了能不心動(dòng)？

10米板書寫城市敘事。

高線公園與城市陽(yáng)臺(tái)復(fù)合，成為了社區(qū)里的“煙火氣聚集地”。

實(shí)景圖，實(shí)物以交付為準(zhǔn)

橫貫東西的城市十字軸將豐富多元的社區(qū)配套沿軸線分布，并且因地制宜地利用場(chǎng)地豎向高差，設(shè)計(jì)了一條南北向的開放性高線公園。

夜幕降臨，行走其間，一路都是櫥窗的溫暖燈光以及繽紛的夜景。

17米板觸達(dá)天空敘事。

17米的抬板高度，蓋上二樓相當(dāng)于普通住宅的8樓，站在觀景走廊，天空幾乎觸手可及。

保利在這里打造了一廊兩境三軸九景的恢弘園林景觀。近處是17米板之上的社區(qū)園林，稍遠(yuǎn)是10米板之上的高線公園，越過保利·光合TOD是20萬(wàn)方的濱江公園，遠(yuǎn)處還有壯麗的城市輪廓。

10米板和17米板上實(shí)景圖，實(shí)物以交付為準(zhǔn)

不僅如此，這樣的高度，也讓許多超級(jí)大盤難以企及的美景同框、低密奢居成為可能。

常規(guī)幾米的抬高，能增加的景致有限，能惠及的樓層也有限。但光合TOD將抬板做到17米，讓每個(gè)戶型都能盡覽園、街、河、城四維立體景觀。

約102平方米的戶型實(shí)現(xiàn)了真正的“三面瞰江”，每一個(gè)房間皆可直面約20萬(wàn)方濱水公園。這樣的戶型，在整個(gè)閔行都可以說得上是“絕版神作”。

樣板間實(shí)景圖，實(shí)物以交付為準(zhǔn)

約130平方米的戶型打造了南向四開間格局，賦予室內(nèi)IMAX級(jí)的公園景觀視野。LDKB一體化設(shè)計(jì)構(gòu)建出超越同級(jí)的超大家庭公共空間，270°轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)無縫連通次臥，加之全臥室飄窗與南北通透的布局，將采光、通風(fēng)、觀景效果拉滿。

別人賣的是景觀房，這里賣的是全景艙。

從人車分流到動(dòng)靜分治

17米的高差，創(chuàng)造了一種動(dòng)靜分治的空間秩序。

依托17米巨大高差，保利構(gòu)建了人、車、物三軌分流體系。車輛從城市干道直接進(jìn)入地庫(kù)，不會(huì)干擾居住區(qū)，網(wǎng)約車、非機(jī)動(dòng)車停車點(diǎn)設(shè)置也非常合理。

此外，車庫(kù)還有一個(gè)亮點(diǎn)，就是它的設(shè)計(jì)基本可以做到平進(jìn)，可以做更大的車位，也解決了以往地下車庫(kù)最大的采光通風(fēng)問題，形成陽(yáng)光車庫(kù)。

實(shí)景圖，實(shí)物以交付為準(zhǔn)

10米板的凌空街區(qū)，保利創(chuàng)造性地把蓋板上的樓盤大門做成了一座長(zhǎng)達(dá)40米跨度的天光舞臺(tái)，劇院式的大臺(tái)階連接了10米街區(qū)和17米住區(qū)，讓熱鬧和靜謐有機(jī)結(jié)合、互不干擾。

17米，是喧囂與寧?kù)o的分界線。

露天劇場(chǎng)式的樓盤大門實(shí)景圖，實(shí)物以交付為準(zhǔn)

從得房率到陽(yáng)光占有率

在保利的17米抬地規(guī)劃加持下，項(xiàng)目整體容積率被控制在約1.13的極低水平，樓間距更達(dá)到32-70米的開闊尺度。盡管近年來低密宅地陸續(xù)入市，但能做到媲美墅區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的容積率表現(xiàn)，依舊十分稀缺。

身處快節(jié)奏的都市生活，日照不足早已成為許多人的居住痛點(diǎn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，容積率每下降0.1，樓間距可拓寬約2米，日照時(shí)長(zhǎng)也隨之增加15分鐘。

以此測(cè)算下來，保利?光合TOD憑借超寬樓距優(yōu)勢(shì)，每日可多享受近兩小時(shí)的自然光照，不僅讓每一戶都擁有舒展的城市觀景面，更讓每個(gè)空間都能被陽(yáng)光充分包裹。

如今，保利發(fā)起了實(shí)景體驗(yàn)。你不必再去聽銷售講采光有多好，你只需要走進(jìn)實(shí)景樣板間，在南向三面采光的景觀陽(yáng)臺(tái)上，感受陽(yáng)光灑滿屋子的溫暖。

03

實(shí)景兌付的真誠(chéng)

是最大的殺手锏

當(dāng)一座城不再是被規(guī)劃填充，而是被生活滋養(yǎng)，配套便不再是圖紙上的預(yù)設(shè)，而是從土壤里自然生發(fā)的脈絡(luò)。

三年時(shí)間，一座城從圖紙走進(jìn)現(xiàn)實(shí)。保利把每一種生活可能，都實(shí)打?qū)嵉亟桓兜饺藗兡_下。

1.配套不是等出來的，是長(zhǎng)出來的

蓋上約一萬(wàn)方活力街區(qū)，蓋下約4600㎡潮流街區(qū)與約5000㎡社區(qū)配套交織共生，聚合為約2萬(wàn)方超級(jí)街區(qū)光合里，現(xiàn)已全面投入運(yùn)營(yíng)。五大主題生活軸，勾勒多元高品質(zhì)消費(fèi)場(chǎng)景，煙火氣升騰，卻與居住靜謐互不侵?jǐn)_。

約1300㎡專業(yè)級(jí)滑板公園，對(duì)標(biāo)迪拜X-DUBAI極限地標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)打造，集潮流街式、BMX賽道、極限碗池、玩味看臺(tái)于一體，從入門到高階，皆可找到屬于自己的賽道。這也使保利·光合TOD，成為上海首座城市賽事級(jí)滑板公園大城。

滑板公園實(shí)景圖，實(shí)物以交付為準(zhǔn)

標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)已實(shí)景呈現(xiàn)；約2600米濱水悅跑道、超2100㎡陽(yáng)光大草坪，悉數(shù)實(shí)景兌現(xiàn)。復(fù)合功能的互動(dòng)地景，不止為孩子構(gòu)筑攀爬、穿梭、眺望、圍坐、滑梯的童趣場(chǎng)域，更植入自然科普功能，讓成長(zhǎng)在玩耍中悄然發(fā)生。

一座城的全維配套，只為支撐一個(gè)家的幸福日常，濱江公園式的休閑生活，即買即住，下樓即享。

在其他房企，項(xiàng)目的配套是等出來的。在保利上海，光合TOD的配套是長(zhǎng)出來的。

2.鄰居不是住出來的，是玩出來的

從去年音樂節(jié)，到今年鄰里生活節(jié)，這個(gè)項(xiàng)目始終將社區(qū)運(yùn)營(yíng)置于首位，把生活的策劃?rùn)?quán)交還給業(yè)主。那些曾經(jīng)陌生的面孔，不知不覺間，已成了可以一起玩耍的伙伴。

在10米板的凌空街區(qū)，保利打造了極具圖書館氛圍的學(xué)習(xí)中心，里面有單人電話亭，有可以躺平小憩的高低鋪，甚至還有各種自習(xí)和辦公隔間，24小時(shí)的零食飲料自動(dòng)販賣機(jī)都已同步入駐。工作日晚上或周末碰到緊急的工作需要臨時(shí)加班，但又不想打擾家人，這里就是一個(gè)極好的臨時(shí)工作場(chǎng)地。

買房子，是買一個(gè)空間；住進(jìn)來，是住一種生活。當(dāng)這座大城交付時(shí)，它交付的不只是一把鑰匙，更是一個(gè)你渴望已久的家。

3.圈層不是拼出來的，是聚出來的

項(xiàng)目的業(yè)主群體中，大量是通過人才名額購(gòu)房的高知人才，多來自周邊漕河涇、紫竹高新區(qū)、閔行航天城等科創(chuàng)高地。板塊產(chǎn)業(yè)底色深厚，以獨(dú)角獸企業(yè)集聚為內(nèi)核，歷經(jīng)市場(chǎng)淬煉，已形成堅(jiān)實(shí)共識(shí)。

這里或許住著某家獨(dú)角獸企業(yè)的工程師，也或許住著正在創(chuàng)業(yè)路上的年輕人。這里的圈層，不是住在一起，而是在一起生長(zhǎng)。

買房子，就是買鄰居。在這里，鄰居的含金量，可能超乎你的想象。

04

不看沙盤看實(shí)景

保利上海的反套路打法

如今的保利上海，做了一個(gè)“反人性”的決定：

把客戶從售樓處“趕”出去。

客戶可以先去公園散個(gè)步，再去街區(qū)喝杯咖啡，最后才去看房。

所有的配套、房源，全都實(shí)打?qū)嵚涞亓?。你看到的每一棵樹、每一塊磚，就是以后生活的樣子。沒有“規(guī)劃”，沒有“預(yù)計(jì)”，告別一切不確定。

而項(xiàng)目的帶看動(dòng)線也被徹底重構(gòu)。從公園入口開始，乘坐觀光車游覽生態(tài)配套，再進(jìn)入售樓處。先體驗(yàn)實(shí)景氛圍，再了解項(xiàng)目信息，與傳統(tǒng)期房“看圖說話”的帶看模式完全不同。

一言以蔽之，不看沙盤，只看實(shí)景。

與此同時(shí)，在項(xiàng)目續(xù)銷期，保利集中力量，實(shí)打?qū)嵉刈龊昧艘患拢?/p>

把價(jià)值復(fù)盤，用實(shí)景說話。

這是一個(gè)TOD綜合項(xiàng)目，商業(yè)、辦公、生態(tài)公園全面融在一起，建設(shè)難度可想而知?；叵?023年，周邊還是一片待開發(fā)的狀態(tài)，如今僅僅過了兩三年時(shí)間，現(xiàn)在已經(jīng)是配套齊全、煙火氣十足的大型實(shí)景社區(qū)了。

放眼周邊，公園正在加速呈現(xiàn)，商鋪、自持酒店式公寓等業(yè)態(tài)也在逐步生長(zhǎng)。龐大的項(xiàng)目體量，濃厚的煙火氣息，密集的產(chǎn)業(yè)人群，這些活力與人氣，都是肉眼可見的驚人實(shí)景兌現(xiàn)力。

實(shí)景圖，實(shí)物以交付為準(zhǔn)

在上海深耕20年來，保利作為央企始終擁有標(biāo)桿級(jí)的市場(chǎng)反應(yīng)力與執(zhí)行力。高管團(tuán)隊(duì)更是高度重視一線市場(chǎng)，定期下沉調(diào)研，獲取真實(shí)市場(chǎng)反饋，保障戰(zhàn)略決策精準(zhǔn)落地。

也正因如此，艷姐可以這樣說：在上海樓市的確定性之戰(zhàn)中，保利無疑是當(dāng)之無愧的“確定性王者”。

時(shí)至如今，這場(chǎng)關(guān)于確定性的探索仍在繼續(xù)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)正以全新姿態(tài)迎接接下來市場(chǎng)的每一份期待。

結(jié)語(yǔ)

這便是保利·光合TOD的底氣：

不賣圖紙，讓實(shí)景上場(chǎng)；不靠想象，只用腳步丈量。

因?yàn)楫?dāng)別人還在用圖紙描繪美景，它已經(jīng)把一座城的繁華與煙火擺在你面前。

從“功勛盤”到“定心丸”，從閔行的流量心臟到上海的確定性樣本，保利·光合TOD，用一座百萬(wàn)方大城的完整格局為市場(chǎng)給出答案：

與其等待不確定的未來，不如抓住此刻就能擁有的生活。

這里有下樓即享的豐盛，有步行可及的日常。無論市場(chǎng)如何變幻，保利 ·光合 TOD 始終在做同一件事：

把大城的豐盛，變成你 下樓即享的日常；把安心的生活，變成此刻就能鎖定的未來。

對(duì)項(xiàng)目感興趣的朋友

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主編：張艷

責(zé)編：行輪

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請(qǐng)作者與我們聯(lián)系

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