最高法定調(diào)：物業(yè)清理樓道雜物不侵權(quán)！給物業(yè)人的“定心丸”與“操作手冊”

別再讓“怕被找麻煩”成為消防隱患的“保護(hù)傘”。

物業(yè)人的“心病”終于有解藥了

“樓道堆滿雜物，想清理又怕業(yè)主鬧事索賠?！边@大概是所有物業(yè)經(jīng)理和保潔主管最頭疼的“老大難”問題。管狠了，怕被投訴“侵犯私產(chǎn)”；不管，消防檢查過不了，出了事更是天大的責(zé)任。

2026年3月9日，這道枷鎖被解開了。

在第十四屆全國人大四次會議上，最高人民法院工作報告中明確寫入：“判決物業(yè)為維護(hù)公共利益和消防安全，督促無果后清理樓道雜物， 不構(gòu)成侵權(quán)?！?/p>

這句話，給全國物業(yè)人吃了一顆實實在在的“定心丸”。這意味著，只要程序到位， “清雜物”是履職，不是侵權(quán)。

還原“教科書式”勝訴案：南寧業(yè)主索賠1.2萬被駁回

最高法的定調(diào)，源自廣西南寧一個真實的案例。這個案例堪稱物業(yè)應(yīng)對“釘子戶”的教科書。

案情經(jīng)過：從“賴著不走”到“對簿公堂”

南寧某小區(qū)業(yè)主劉某，長期占用 地下停車場公共區(qū)域堆放私人物品，把公共空間當(dāng)成了自家倉庫。物業(yè)沒有直接硬清，而是先張貼《雜物清理溫馨提示》，明確指出安全隱患，要求限期清理，并告知“逾期視為無主物處理”。劉某對通知置若罔聞，物業(yè)遂安排人員將物品回收。劉某發(fā)現(xiàn)后報警，并以“財產(chǎn)受損”為由，將物業(yè)告上法庭， 索賠12419元。

法院判決：物業(yè)完勝，業(yè)主敗訴

南寧市江南區(qū)人民法院審理后， 駁回了劉某的全部訴訟請求。理由非常清晰：

劉某擅自占用公共區(qū)域，既違反《民法典》關(guān)于共有部分的規(guī)定，也違反了小區(qū)管理規(guī)約，屬于違法違約行為。

物業(yè)已盡到 提前告知義務(wù) ，清理行為是為了消除安全隱患、維護(hù)公共利益，且事后有返還物品的動作，履職并無不當(dāng)。

這個案子之所以能寫入最高法報告，是因為它精準(zhǔn)地劃定了 “公共安全”與“私人產(chǎn)權(quán)”的邊界：在公共安全面前，個人的“占便宜”行為不受法律保護(hù)。

為什么以前物業(yè)“不敢動”？誤區(qū)與真相

很多物業(yè)人之所以畏手畏腳，是因為陷入了常見的認(rèn)知誤區(qū)，這次最高法把這些問題都講清楚了。

誤區(qū)一：“樓道是我家門口，就是我的地盤！”

真相是，樓道、消防通道、地下車庫通道是全體業(yè)主的共有部分，不是專有面積，任何人無權(quán)獨(dú)占。

誤區(qū)二：“你動我的東西就是侵權(quán)，得賠錢！”

真相是，侵權(quán)的前提是“侵害合法權(quán)益”。占用公共區(qū)域堆放雜物本身就是違法行為，物業(yè)依法清理不構(gòu)成侵權(quán)。

誤區(qū)三：“我沒同意，物業(yè)就沒權(quán)清！”

真相是，物業(yè)的管理權(quán)源于《物業(yè)服務(wù)合同》和《管理規(guī)約》。維護(hù)消防安全是法定義務(wù)，不需要征得違規(guī)者同意。

核心法理：《民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身財產(chǎn)安全， 制止違法違規(guī)行為。清理堵塞生命通道的雜物，正是物業(yè)在履行這一法定職責(zé)。

實操指南：物業(yè)如何“安全地”清理？（避坑版）

雖然最高法撐腰，但 “程序正義”是免責(zé)的關(guān)鍵。物業(yè)不能因為有了尚方寶劍就“暴力執(zhí)法”，必須走好以下四步，才能立于不敗之地：

第一步：留痕告知

這是證據(jù)鏈的起點(diǎn)。必須在樓道口、電梯廳、甚至雜物上直接張貼《清理通知》。通知內(nèi)容要嚴(yán)謹(jǐn)，寫明違規(guī)事實、法律依據(jù)、整改期限及逾期后果。除了紙質(zhì)張貼，在業(yè)主群、物業(yè)公眾號同步發(fā)布，并拍照留證，實現(xiàn)雙線備份。

第二步：聯(lián)合確認(rèn)

為了降低沖突，清理前可邀請社區(qū)網(wǎng)格員、業(yè)委會成員或熱心業(yè)主到場見證，證明清理過程的公開透明。同時，必須對從通知張貼到現(xiàn)場清理的 全程進(jìn)行視頻記錄，證明物品狀態(tài)和清理過程無損壞。

第三步：妥善處置

清理不是“扔垃圾”，而是“暫存”。對于有價值的物品，應(yīng)運(yùn)至指定倉庫或房間暫時保管，并再次通知業(yè)主領(lǐng)取。對清理的物品進(jìn)行簡單登記，最好能有雙方簽字確認(rèn)的清單。

第四步：事后閉環(huán)

將所有相關(guān)材料，包括通知、照片、視頻、見證人記錄、物品清單等，整理成書面說明歸檔。同時，將清理情況主動報備社區(qū)和消防部門，形成行政層面的認(rèn)可，防止事后追責(zé)。

給業(yè)主的幾句心里話

作為物業(yè)公眾號，我們也想借這個機(jī)會對廣大業(yè)主說兩句：

1. 
   

2. 樓道是“生命通道”，不是“儲物間”。一場火災(zāi)的發(fā)生只需要幾分鐘，堆在樓道里的紙箱、舊家具，可能就是阻斷你和家人逃生的“催命符”。

   
   

3. 物業(yè)清理是“保命”，不是“找茬”。物業(yè)人也不想得罪人，但他們更怕小區(qū)出事。他們的嚴(yán)格，保護(hù)的是包括你在內(nèi)的所有業(yè)主的安全。

   
   

4. 遵守規(guī)約，是業(yè)主的基本素養(yǎng)。既然簽字認(rèn)可了《管理規(guī)約》，就要遵守。把公共區(qū)域還給全體業(yè)主，是對自己房產(chǎn)價值的保護(hù)，也是對鄰里的尊重。

最高法的這次定調(diào)，不僅僅是給物業(yè)“撐腰”，更是對基層社會治理的一次 法治升級。

它告訴我們： 在公共利益面前，個人的“不講理”沒有生存空間；在程序正義面前，物業(yè)的“依法履職”無需擔(dān)驚受怕。

物業(yè)朋友們，請收起你的無奈，拿起法律的武器，合規(guī)、有理、有節(jié)地去清理那些隱患吧。因為這一次，法律站在你這一邊。