北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

之前有人問(wèn)我小產(chǎn)權(quán)能不能買(mǎi)的問(wèn)題，不愿多說(shuō)什么，常規(guī)說(shuō)兩句就完事兒了。結(jié)果這人又發(fā)來(lái)個(gè)合同讓我看，覺(jué)得很有點(diǎn)兒意思了。

合同中有一段話：房產(chǎn)手續(xù)完成之后，甲乙雙方不再有任何經(jīng)濟(jì)關(guān)系，乙方（買(mǎi)房人）不得以任何借口要求退房、索賠等經(jīng)濟(jì)行為。如遇拆遷，乙方認(rèn)為補(bǔ)償不合理，也不得向甲方提出任何補(bǔ)償。房款付清之后，此房產(chǎn)即和甲方?jīng)]有任何關(guān)系，視同為乙方從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)得，與甲方再無(wú)瓜葛與任何糾紛。乙方如在拆遷或整改中受到損失，完全由個(gè)人承擔(dān)。

這段話讓我看的都有些佩服了，雖然羅里吧嗦，但核心訴求很明確，就是只要接盤(pán)了就和我沒(méi)關(guān)系，以后什么都不管了。之所以這么寫(xiě)這么多，說(shuō)明賣(mài)房的重視。為什么重視，估計(jì)他至少聽(tīng)說(shuō)過(guò)有人買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)后反悔，打官司把錢(qián)又要回去的事兒。

在絕大多數(shù)人心目中，買(mǎi)房也應(yīng)該這樣。只要簽了合同交了錢(qián)，也辦完了手續(xù)，那就一拍兩散從此再無(wú)關(guān)系。但是，這是要有前提條件的，就是要確保質(zhì)量合格，手續(xù)合法，否則這條款就未必成立了。

打個(gè)比方吧，某人通過(guò)地下渠道買(mǎi)了輛走私車(chē)，也簽訂了合同。約定只要貨款兩清之后就再無(wú)瓜葛，那請(qǐng)問(wèn)，這合同有效嗎？

當(dāng)然無(wú)效，因?yàn)檫@交易物本身就是不合法的。那買(mǎi)車(chē)的在發(fā)現(xiàn)車(chē)子質(zhì)量有問(wèn)題之后，如果告上法庭會(huì)怎么判決。首先判定這合同無(wú)效唄，這輛走私車(chē)自然是沒(méi)收。車(chē)販子必須把這車(chē)款交出來(lái)，還有罰款呢，刑事責(zé)任也跑不了。

那這購(gòu)車(chē)款呢，會(huì)不會(huì)退回？這就看情況了，如果買(mǎi)車(chē)的能證明自己確實(shí)不知道這是走私車(chē)，是賣(mài)車(chē)的騙了自己，那有可能拿回一部分，甚至是全部。不過(guò)這種事兒不容易，走私車(chē)什么價(jià)格能心里沒(méi)點(diǎn)兒數(shù)嗎？甭說(shuō)什么不知道，至少是“應(yīng)該知道”。但甭管怎么說(shuō)吧，這種交易是法律不保護(hù)的，合同無(wú)效，是否能拿回錢(qián)來(lái)另說(shuō)。

其實(shí)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)也是這個(gè)道理，簽訂的合同雖然是雙方真實(shí)意愿的體現(xiàn)，但這交易物和交易行為是不合法的。所以甭管是賣(mài)家或買(mǎi)家打官司，大概率都能判定這合同與交易無(wú)效。

比如都知道宅基地買(mǎi)賣(mài)的事兒吧，本來(lái)不能交易，但就是有村民把房給賣(mài)了，也簽訂了合同。但過(guò)些年之后，只要一面臨拆遷就有很多村民反悔，要求判決合同無(wú)效，把房子退回來(lái)。

法官是根據(jù)法律來(lái)判決的，那就必須判定交易無(wú)效，前些年有很多買(mǎi)房人因此造成了重大損失。只不過(guò)后來(lái)法院的判決人性化多了，交易判定無(wú)效，但要求賣(mài)房的得賠償買(mǎi)家的損失，多少能得到一些補(bǔ)償吧。

那小產(chǎn)權(quán)會(huì)怎么判？

在2003年，北京曾經(jīng)有過(guò)第一起買(mǎi)家反悔的案子，要求退房。這事發(fā)生在通州，梨園的北楊洼小區(qū)。也不知道這買(mǎi)房的腦子進(jìn)了什么水，用很高的價(jià)格，全款買(mǎi)了套村民的小產(chǎn)權(quán)。一年之后后悔了，告上法庭要退房。結(jié)果法院竟然判決合同有效，是雙方真實(shí)意愿的體現(xiàn)，不許退房。很奇葩，非常的奇葩。但這種事兒只發(fā)生在那個(gè)懵懂的年代，之后就沒(méi)有這種判決了。只要一方上告，就肯定是合同無(wú)效。

大概是2013年，昌平某小產(chǎn)權(quán)別墅項(xiàng)目被強(qiáng)拆了，一分錢(qián)補(bǔ)償都沒(méi)有，就說(shuō)是違章建筑。那買(mǎi)房人怎么辦？肯定是告開(kāi)發(fā)商唄，要求退錢(qián)。那開(kāi)發(fā)商怎么辦，跑路唄，就是沒(méi)錢(qián)，不退。所以幾乎所有業(yè)主都只能認(rèn)倒霉，連人都找不著，找到了也沒(méi)用，公司破產(chǎn)，沒(méi)錢(qián)退賠。

但有一個(gè)人把錢(qián)給要了回來(lái)，是不是全款我忘了。因?yàn)檫@個(gè)人買(mǎi)的二手房，他直接狀告賣(mài)他房的一手業(yè)主，要求判合同無(wú)效，退錢(qián)。法院那就甭廢話唄，確實(shí)是無(wú)效，退錢(qián)。

所以能理解開(kāi)始那個(gè)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)的業(yè)主為什么這么重視那段話了吧，怕的就是要退房和起訴，只要一打官司，這合同就無(wú)效了。至于怎么判決退款是法官的事兒，或許會(huì)酌情處理，但賣(mài)房的吃虧是大概率事件。

當(dāng)然，這種事兒基本都發(fā)生在公寓和別墅的小產(chǎn)權(quán)身上，規(guī)模大的住宅沒(méi)有過(guò)。但這也不能說(shuō)就可以隨便買(mǎi)，還是這句話，別起訴，一旦打官司，指不定誰(shuí)吃虧呢，反正肯定有一個(gè)不劃算的。

小產(chǎn)權(quán)就是小產(chǎn)權(quán)，不合法就是不合法，就是得不到法律的保護(hù)。

僅供參考。

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