共計(jì)有3盤進(jìn)行價(jià)格公示，分別為君臨、天地源永安觀棠、邦泰觀云高新。

其中，君臨、邦泰觀云高新為首次公示！

1、君臨：位于高新區(qū)科技四路以南、唐延路以東、高新一路以西。

本次公示2-B號(hào)樓，層高19，總計(jì)房源34套，戶型面積241.46-242.88㎡，精裝價(jià)格51579.29元/㎡。

2-A號(hào)樓，層高19，總計(jì)房源35套，戶型面積582.82㎡，精裝價(jià)格52999.42元/㎡。

短評(píng)：屬于高新一期最成熟的核心板塊，位置特點(diǎn)明確。

資源密度較高，往北是高新一小、高新一中，教育認(rèn)可度在西安屬于第一梯隊(duì)。

向東步行即可到達(dá)中大國(guó)際，3km范圍內(nèi)還有多個(gè)商業(yè)，不論是日常消費(fèi)還是高端消費(fèi)都能覆蓋。

醫(yī)療方面，鄰近高新醫(yī)院，整體生活配套上較為均衡。

再加上這是目前高新發(fā)展最早、兌現(xiàn)度最高的區(qū)域，整體城市界面較為成熟。

可以說其地段價(jià)值并不依賴未來的規(guī)劃，而是建立在已形成的資源之上，確定性極強(qiáng)。

而看產(chǎn)品本身，樓盤也區(qū)別于大多數(shù)改善項(xiàng)目。

整個(gè)樓盤只有兩棟樓，合計(jì)69戶，容積率為2.5，在高新一期幾乎無新增土地供應(yīng)的區(qū)域，可以說是極為稀缺。

戶型面積為240㎡起步的大平層，沒有小面積產(chǎn)品，總價(jià)較為驚人，整體社區(qū)純粹度極高。

具體到設(shè)計(jì)層面，主打大面寬全端廳布局，強(qiáng)調(diào)空間的開闊感和家庭內(nèi)部的功能分區(qū)。

比如270㎡以上基本做到了多套房設(shè)計(jì)，可兼顧多代同堂與私密性，對(duì)于高凈值改善客群比較重要。

在裝修和設(shè)備層面，也屬于頂豪中的高配水平，帶有五恒系統(tǒng)，疊加新風(fēng)、隔音等配置，居住舒適度是其重要加分項(xiàng)。

同時(shí)大量使用奢石和國(guó)際品牌廚電，其獨(dú)特性極其鮮明，不過也要注意，此類配置更多解決的是體驗(yàn)問題，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的提升邊際作用相對(duì)有限。

同時(shí)項(xiàng)目也并非沒有短板，首先是總價(jià)門檻，按照當(dāng)前約5.2萬/㎡單價(jià)計(jì)算，總價(jià)普遍在千萬級(jí)以上。

再疊加上高單價(jià)帶來的稅費(fèi)和持有成本，實(shí)際入手門檻極高。而這也決定了它的流動(dòng)性會(huì)弱于其他改善盤。

其次是產(chǎn)品類型相對(duì)單一，均為大戶型大平層，沒有更為充分的面積段和樣式選擇。一旦市場(chǎng)環(huán)境變化，覆蓋面會(huì)相對(duì)較窄。

整體來看，該項(xiàng)目是一個(gè)極致的產(chǎn)品，用低密度和高配置去強(qiáng)調(diào)圈層屬性，適合對(duì)地段確定性、居住品質(zhì)以及圈層有著較高要求的高凈值人群。

2、天地源永安觀棠：位于高新區(qū)南至緯三十路，西至創(chuàng)智三路，北至緯二十六路，東至創(chuàng)智二路。

本次公示5號(hào)樓，層高26，總計(jì)房源78套，戶型面積111.98-128.13㎡，毛坯價(jià)格18547.44元/㎡。

短評(píng)：項(xiàng)目處于CID的"瞳西"板塊，周邊以產(chǎn)業(yè)園為主，可以近距離享受瞳芯配套。

主打中小戶型，且價(jià)格比較低，但品質(zhì)在線，更偏向首置家庭選擇。

3、邦泰觀云高新：高新區(qū)天谷二路以北，云水五路以西，云水六路以東，科技西路以南。

本次公示3#樓，層高15，總計(jì)房源28套，戶型面積137.72-139.49㎡，毛坯價(jià)格22285.45元/㎡。

8#樓，層高26，總計(jì)房源101套，戶型面積100.68-135.25㎡，毛坯價(jià)格20583元/㎡。

短評(píng)：該項(xiàng)目位于軟西西板塊，其優(yōu)勢(shì)在于高新所帶來的產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)。

整體容積率約2.5，小高加高層的組合在當(dāng)前的市場(chǎng)中算是相對(duì)均衡的。

配套層面，小區(qū)自帶有幼兒園，鄰近高新第19小學(xué)及第四初級(jí)中學(xué)，屬于較為常見的組合，可滿足更改家庭的需求。

商業(yè)和生活氛圍，仍是軟西板塊的短板，整體成熟度不高，需要時(shí)間來兌現(xiàn)。

再看產(chǎn)品，該項(xiàng)目的核心亮點(diǎn)在于整體設(shè)計(jì)，主力136~140㎡戶型以實(shí)用優(yōu)先，以橫廳加四房為主，強(qiáng)調(diào)收納功能和居住舒適度，整體空間利用率較高，沒有明顯短板。

而在185㎡戶型則做了創(chuàng)新，通過調(diào)高設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)類五房效果，贈(zèng)送率較高。

本次定價(jià)大致在單價(jià)2萬/㎡，140㎡總價(jià)約270至300萬，價(jià)格在高新新房中具備一定的性價(jià)比。

但目前周邊新盤價(jià)格正持續(xù)下探，對(duì)首改客戶已形成分流。

另一方面，軟西二手房已經(jīng)出現(xiàn)1.5萬/㎡甚至更低的房源成交，這也拉低了當(dāng)下置業(yè)人群的心理預(yù)期。

總體來說，該項(xiàng)目產(chǎn)品務(wù)實(shí)、價(jià)格克制，更貼近當(dāng)下的改善需求。