小長(zhǎng)假后，繼續(xù)關(guān)注北京的新房市場(chǎng)成交情況。

根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上周（3月30日—4月5日），北京新房市場(chǎng)迎來(lái)一輪明顯放量，整體成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下近一年周度新高。

在多項(xiàng)目集中入市、網(wǎng)簽逐步釋放的背景下，市場(chǎng)短期熱度顯著回升，但結(jié)構(gòu)性分化也愈發(fā)清晰——“新盤爆發(fā)、老盤承壓”的特征尤為突出。

從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，上周北京商品住宅共成交1365套，環(huán)比上漲15.97%，達(dá)到近一年周度成交高點(diǎn)。

成交面積15.97萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲8.05%；成交均價(jià)59601元/㎡，環(huán)比微降0.82%；成交金額95.21億元，環(huán)比上漲7.19%。

可以看出，市場(chǎng)呈現(xiàn)出“以價(jià)換量”特征：成交規(guī)模明顯擴(kuò)大，但價(jià)格端略有松動(dòng)，說(shuō)明部分項(xiàng)目仍通過(guò)價(jià)格策略推動(dòng)去化。

昌平“雙子星”集中網(wǎng)簽

拆解上周的新房成交數(shù)據(jù)，我們其實(shí)可以發(fā)現(xiàn)，上周市場(chǎng)最大亮點(diǎn)，來(lái)自昌平。

以國(guó)賢府PARK和未來(lái)城·星寰時(shí)代為代表的兩個(gè)新盤，在開盤后迎來(lái)網(wǎng)簽集中釋放，直接拉動(dòng)昌平重回全市成交焦點(diǎn)。

其中：

國(guó)賢府PARK：?jiǎn)沃芫W(wǎng)簽235套、成交金額12.99億元

未來(lái)城·星寰時(shí)代：?jiǎn)沃芫W(wǎng)簽128套、成交金額6.42億元

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，僅國(guó)賢府PARK一個(gè)項(xiàng)目，一周成交套數(shù)就已經(jīng)超過(guò)昌平3月份整月的232套，呈現(xiàn)出“單盤頂一區(qū)”的極端行情。

從去化節(jié)奏來(lái)看，兩項(xiàng)目開盤8天：

國(guó)賢府PARK網(wǎng)簽率約28.6%，均價(jià)約5.5萬(wàn)/㎡

星寰時(shí)代網(wǎng)簽率約20.6%，均價(jià)約5.18萬(wàn)/㎡

這類項(xiàng)目的共同特點(diǎn)在于：要么“規(guī)劃預(yù)期強(qiáng)”（國(guó)賢府PARK），要么“配套兌現(xiàn)度高”（星寰時(shí)代），本質(zhì)上都是對(duì)當(dāng)前購(gòu)房者“確定性”的精準(zhǔn)回應(yīng)。

通州持續(xù)走強(qiáng)

除昌平外，通州板塊依然維持高熱狀態(tài)。

中海玖樹滿和項(xiàng)目，開盤12天網(wǎng)簽308套，去化率達(dá)53.3%；北投棲澐灣項(xiàng)目開盤9天網(wǎng)簽80套。

在去年政策松綁（解除雙限）之后，通州新房市場(chǎng)持續(xù)釋放需求，3月份以811套成交位居全市第一。當(dāng)前來(lái)看，這一輪行情仍在延續(xù)，新盤與優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目形成“共振”。

首農(nóng)·御林灣“低價(jià)入市”但網(wǎng)簽冷清

另外有一個(gè)項(xiàng)目，也值得一提。首農(nóng)·御林灣“低價(jià)入市”但網(wǎng)簽冷清，根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，該項(xiàng)目與市場(chǎng)整體回暖形成對(duì)比的是，部分“老項(xiàng)目”即便采取激進(jìn)價(jià)格策略，去化依然不理想。

這個(gè)項(xiàng)目也有人分析，存在，入市時(shí)間較晚（地塊獲取至今已9年）、首開價(jià)格打出約83折（均價(jià)約6.1萬(wàn)-6.3萬(wàn)/㎡，明顯低于周邊項(xiàng)目約2萬(wàn)元/㎡等一系列原因。

但截至4月5日網(wǎng)簽僅4套，去化率僅0.26%。

綜合來(lái)看，新房網(wǎng)簽連續(xù)2周的爆發(fā)，主要是因?yàn)?月底集中入市項(xiàng)目，將在4月持續(xù)釋放網(wǎng)簽。目前新房市場(chǎng)短期內(nèi)仍有支撐，整體表現(xiàn)不會(huì)差。

但與此同時(shí)：

二手房成交已出現(xiàn)回落，上周，北京的二手房網(wǎng)簽成交了4541套，環(huán)比下降12.79%。

市場(chǎng)“真實(shí)需求溫度”仍需觀察。因此，“銀四”最終成色如何，關(guān)鍵仍在于——這輪由新盤驅(qū)動(dòng)的熱度，能否轉(zhuǎn)化為持續(xù)成交動(dòng)能。

如果要用一句話來(lái)總結(jié)的話，上周北京新房市場(chǎng)，是一場(chǎng)典型的“新盤主導(dǎo)行情”——頭部項(xiàng)目爆發(fā)拉高整體數(shù)據(jù)，但市場(chǎng)內(nèi)部的分化與博弈，反而比數(shù)據(jù)本身更值得關(guān)注。