蘇黎世發(fā)現(xiàn)了一種新的奢侈品：成本租金。在這座富裕的城市里，幾乎沒有什么比廉價(jià)住房更受追捧。這類資源十分有限。全市近27%的住房屬于公益性質(zhì)，其中很大一部分由合作社持有。

隸屬于社會(huì)民主黨的新任市議員托比亞斯·朗根內(nèi)格就居住在這樣一套公寓里。盡管他的年收入即將達(dá)到25萬法郎，但他仍希望與家人繼續(xù)住在這里。這一消息迅速引發(fā)了外界的強(qiáng)烈不滿。

緊缺的資源、高昂的薪水，引發(fā)了一場(chǎng)公共辯論：究竟誰有資格居住在合作社公寓？這些人的收入上限又該如何界定？針對(duì)合作社公寓這一議題，我們梳理并解答了外界最為關(guān)注的核心問題。

富裕階層在其中僅占少數(shù)。蘇黎世住房合作社區(qū)域協(xié)會(huì)整理的蘇黎世市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在全市約4.2萬套合作社公寓中，有6%的家庭應(yīng)稅收入超過15萬法郎。

蘇黎世合作社公寓的家庭收入中位數(shù)為6.1萬法郎。這一數(shù)字比非公益性住房的8.37萬法郎低約2萬法郎，但比市政住房的4.14萬法郎高出約2萬法郎。根據(jù)蘇黎世住房合作社區(qū)域協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，全市家庭收入中位數(shù)為7.43萬法郎。

蘇黎世市最近一次對(duì)存量房租金的分析是在2024年。雖然該研究沒有專門針對(duì)合作社，但涵蓋了公益性住房。根據(jù)市政部門的估算，這類住房的每平方米租金平均比營(yíng)利性房產(chǎn)低約40%。

收入上限在合作社中幾乎從未成為議題。原則上，所有選擇這種居住方式的人都有資格申請(qǐng)入住。這種階層融合正是合作社所期望的。

蘇黎世住房合作社區(qū)域協(xié)會(huì)總經(jīng)理斯特凡·施奈德表示，這背后有諸多考量。他指出，僅為低收入家庭提供住房在社會(huì)政策上并不合理，反而會(huì)加劇階層隔離。

斯特凡·施奈德認(rèn)為，應(yīng)對(duì)住房短缺的方案不應(yīng)是出臺(tái)更多規(guī)章制度。他強(qiáng)調(diào)，唯一有效的解決途徑是全面增加公益性住房的建設(shè)量。

許多合作社在審核申請(qǐng)時(shí)，通常會(huì)考量申請(qǐng)人的財(cái)務(wù)困境，這使得低收入者比高收入者更具優(yōu)勢(shì)。此外，斯特凡·施奈德指出，約85%的蘇黎世住房合作社制定了入住規(guī)定。

這些規(guī)定通常要求：最大房間數(shù)等于入住人數(shù)加一。例如，一個(gè)帶有一個(gè)孩子的家庭最多只能居住在四居室公寓中；一旦孩子搬離，家庭就必須更換較小的公寓。

斯特凡·施奈德分析稱，對(duì)于更傾向于擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住房的富裕階層而言，這種嚴(yán)格的入住規(guī)定往往缺乏吸引力。不過，部分合作社也開發(fā)了相應(yīng)的機(jī)制來平衡收入差距。例如，在托比亞斯·朗根內(nèi)格居住的第一發(fā)電廠合作社中，設(shè)立了所謂的團(tuán)結(jié)基金。

所有收入較高的住戶每月需額外繳納最高105法郎的費(fèi)用。這筆資金被用于交叉補(bǔ)貼那些租金更低廉的公寓。據(jù)蘇黎世住房合作社區(qū)域協(xié)會(huì)總經(jīng)理斯特凡·施奈德透露，各合作社目前正在探討引入更多類似的調(diào)節(jié)工具。

合作社的資金完全由其成員提供。它們可以申請(qǐng)無息貸款以降低租金，或者獲得在市政土地上進(jìn)行建設(shè)的建筑權(quán)。作為交換，合作社必須滿足特定條件，包括遵守入住規(guī)定、保障一定比例的補(bǔ)貼住房以及放棄營(yíng)利。

第九區(qū)科赫地塊的項(xiàng)目便是一個(gè)典型案例，該地塊由蘇黎世市于2013年斥資7000萬法郎購(gòu)得。市政部門授予了蘇黎世普通建筑合作社和第一發(fā)電廠合作社為期62年的建筑權(quán)，并允許兩次各15年的延期。

通過這一項(xiàng)目，蘇黎世市每年可獲得58萬法郎的收入。該地塊最終將建成約350套合作社公寓。這種做法屢屢招致右翼資產(chǎn)階級(jí)陣營(yíng)的批評(píng)。自由民主黨指出，在科赫地塊項(xiàng)目中，由于提供了優(yōu)惠的建筑權(quán)，蘇黎世市每年損失了約數(shù)十萬法郎的潛在收入。

自由派房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬可·薩爾維日前表示，這些土地的實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)高于此。他認(rèn)為，市政部門本可通過土地創(chuàng)造更多收入，進(jìn)而為教育或醫(yī)療系統(tǒng)提供資金，目前的做法本質(zhì)上是針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)的社會(huì)福利政策。

因此，合作社公寓本身并不等同于政府補(bǔ)貼住房。其租金是根據(jù)所謂的成本租金公式計(jì)算得出的，且不以營(yíng)利為目的。

事實(shí)并非如此，合作社同樣可以建設(shè)此類住房。例如，科赫地塊上三分之一的公寓就獲得了政府補(bǔ)貼。這些租金更為低廉的住房受到更嚴(yán)格的監(jiān)管。住戶在入住時(shí)以及隨后的居住期間，其收入和資產(chǎn)狀況都會(huì)接受定期審查。

相比之下，蘇黎世市甚至對(duì)其擁有的7500套非補(bǔ)貼住房也制定了收入規(guī)定。租戶在入住時(shí)的最高收入不得超過總租金的六倍。對(duì)于資產(chǎn)超過20萬法郎的個(gè)人，其部分資產(chǎn)將被折算并計(jì)入總收入。

財(cái)政部發(fā)言人在回復(fù)問詢時(shí)表示，這在原則上是可行的。市議會(huì)并不傾向于采取這種做法。官方認(rèn)為，合作社能夠吸引廣泛的社會(huì)階層，對(duì)促進(jìn)社會(huì)融合具有積極作用，并且是市政部門實(shí)現(xiàn)住房政策目標(biāo)的重要合作伙伴。

2016年，一項(xiàng)要求設(shè)定收入上限的個(gè)人倡議遭到否決。市議會(huì)當(dāng)時(shí)辯稱，過于嚴(yán)格的市政規(guī)定將導(dǎo)致合作社幾乎不再愿意與市政部門簽訂合作協(xié)議。

根據(jù)蘇黎世市統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，超過9萬人居住在合作社公寓中。這些住戶的人口結(jié)構(gòu)與蘇黎世市的平均水平存在顯著差異。

具體而言，合作社中兒童的比例更高，老年人的比例也略高，而20至39歲青年群體的比例則明顯偏低。此外，瑞士本國(guó)公民在合作社中的比例明顯偏高。蘇黎世市的外籍人口比例接近34%，而合作社中的外籍人口比例僅為20%左右。

移民群體在合作社中的比例明顯偏低。分析人士指出，這背后有多種原因：首先是幾乎沒有空置公寓可供新移民申請(qǐng)；其次是存在準(zhǔn)入門檻，例如需要繳納數(shù)千法郎的入會(huì)費(fèi)；此外，信息不對(duì)稱也是重要因素。

蘇黎世市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)：在瑞士本土出生的外籍人士，其在合作社中的比例并未呈現(xiàn)出偏低的態(tài)勢(shì)。根據(jù)蘇黎世住房合作社區(qū)域協(xié)會(huì)的評(píng)估，在居住于合作社的外籍人士中，主要以來自南歐和東歐國(guó)家的人群為主。

相比之下，來自北歐和西歐的人群較少居住在公益性住房中。外界認(rèn)為，這部分人群中許多是受過良好教育的外籍專業(yè)人才。

斯特凡·施奈德表示，目前在這一問題上正經(jīng)歷一場(chǎng)范式轉(zhuǎn)變。各合作社普遍致力于使其住戶結(jié)構(gòu)能夠真實(shí)反映周邊街區(qū)的人口格局。