透視3月份以來深圳房地產(chǎn)的真實走勢，關(guān)于之前市場上熱議的“反彈”、“小陽春”、“底部到來”……等等話題，應(yīng)該說有了基本答案。

回頭看，我從最開始判斷，至今也可以維持不變：可以說是反彈、是小陽春，但是不那么顯著，顯然構(gòu)不成反轉(zhuǎn)，更遑論底部到來，實在無法再給出更多的樂觀了。

成交量這個部分，剔除春節(jié)月，3月單月的成交、整個一季度的成交，同比去年看，還是下跌的。3月單月，新房、二手成交量分別為：2827套、5071套，同比去年3月分別下跌32%、17%。整個一季度，深圳新房、二手房成交量分別為6707套、12691套，同比去年一季度分別下跌43%、11%，環(huán)比去年第四季度分別下跌18%、7%。

單從以上數(shù)據(jù)來看，可能都很勉強說是“反彈”，因為同比是負(fù)增長，只能說是“小陽春”——至少比1-2月好嘛。但的確市場出現(xiàn)了一些積極因素，表現(xiàn)為三個層面。

其一，整體價格顯得更加“企穩(wěn)”一些。貝殼、樂有家數(shù)據(jù)均顯示，3月的掛牌均價稍微升了一點，議價空間有所收窄。說明了業(yè)主方的心態(tài)有所回彈，也說明買盤的承接力量有所上升。

其二，尤其考慮到政策方面沒有“巨大”動作，價格方面出現(xiàn)了一點點企穩(wěn)的苗頭，就尤其顯得“可貴”。

其三，進入4月，市場成交依然還是不錯，3月的熱度還在延續(xù)著。并且基于新的推盤（下面說），價格方面將會有更“驚喜”的表現(xiàn)。

基于上述三個層面考量，的確也可以說是構(gòu)成了一次“反彈”。

但如實說，也僅此而已，反彈力度相對偏弱。包括上海，我的看法也是如此。在“滬七條”新政的刺激下，3月上海二手房成交量創(chuàng)下5年新高——3.12萬套。的確是反彈、小陽春，都非常成立。但是和前期高點相比——2024年12月為2.97萬套、2025年3月為2.94萬套，力度也是偏溫和。

當(dāng)然，你非要說這個反彈是“史詩級”的，說明的市場信心如何如何，我也沒意見?？赡苁谴蠹业倪壿嬁蚣懿惶粯?，我還是傾向于從長周期的視角里去觀察這個成交量的變化。這要比囿于一時一地的細(xì)節(jié)，更為重要。

很簡單，如果你認(rèn)為這一次顯示了市場信心的顯著好轉(zhuǎn)，又怎么回去證明過去好幾次反彈、小陽春之后的“啞火”？還是那句話，證明這次不一樣，需要拿出更多的線索、更長的觀察窗。

我做不出這樣的判斷，尤其是當(dāng)我們需要從微觀角度做出買入還是賣出決策的情況下，需要看到更為明確的線索來到，而不是看到一點點苗頭就激動萬分，這是操作上的大忌。

后市，我傾向于認(rèn)為和過去5年里出現(xiàn)的幾次反彈，類似。就是說，這樣的反彈、小陽春，每年都有，有一些可喜的價值，但要很警惕去高揚。今天的房地產(chǎn)市場，整體上看依然是在“左側(cè)”，這是很明顯的。SO,對于非自住型的小白而言，當(dāng)市場在左側(cè)的時候，你的操作原則應(yīng)該是：寧可錯過，避免犯錯。趨勢不明朗的情況下，不去接可能是（即便也可能不是）掉落的飛刀。

4月開始乃至未來某一些時間里，我們將會繼續(xù)看到上述那些“積極因素”，也可能會從今年開始的2年時光里，買房者、賣房者們會終日被“洋溢著樂觀向上的情緒”所包圍。

原因是我先前一再梳理過的，市場在未來中期內(nèi)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了巨大變化——我整理到了這篇文章里《》。這個變化，將對于接下來的房價變化產(chǎn)生非常直接的投射。

用心看下面的推盤表格，就非常清楚了。

4月起，深圳灣沄璽、海晏府、元灣府、深灣玖序、觀潮府……這些幾乎全部都是解除了限價政策的“寶地豪宅”全面亮相，頂級豪宅的推盤密度是2022年以來最為“擁擠”的。這還沒有加上各個副中心區(qū)域的一些“寶地豪宅”項目，比如大運玖章、龍湖觀萃等等?？梢哉f，4月不僅僅是頂級豪宅“最為擁擠”的月份，還將是深圳在新國標(biāo)之后“新規(guī)盤”第一次大面積上市的月份。這些項目，在各個區(qū)域，未來都將是“拔尖”的產(chǎn)品。比如位于光明的龍湖觀萃，只有25層、容積率3.1、使用率過100%，和同區(qū)域之前普遍是超高層的新盤相比，競爭力強太多了。價格稍微往上拔一點，市場照樣會買賬。

這是4月最重要的特征。

那么，市場在5月會發(fā)生什么？

就像市場在2月發(fā)生的故事一樣，就像上海發(fā)生的故事一樣。2025年底，深圳灣沄璽、元灣府、后海璽先后入市，這影響了1-2月深圳新房價格的表現(xiàn)。2024年下半年-2025年，上海一路在賣豪宅，直接影響到了上海新房價格在期間某幾個月的“同比回正”。

深圳房地產(chǎn)也將很快會出現(xiàn)：新房價格同比上漲。注意，不再是止跌，不再是企穩(wěn)，而是轉(zhuǎn)頭上漲。

這就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)巨變，帶來的最直接的市場影響。政策就是要通過這樣的改善性住宅項目，來重塑整個房地產(chǎn)市場的走向及預(yù)期。

但顯然，這隨之帶來的是市場的劇烈分化。占市場比重極低的“新規(guī)盤”，個個都熱銷，同時占市場比重極高的“主流盤”（無論新舊），大部分都滯銷。如果你只看前者，會感覺到市場的熱度很高、天天都在“小陽春”，但如果你看后者，也許又會感覺到：MD房價怎么還在跌？到底誰在說假話！

我們會從5月開始，越來越清楚的看到這樣的結(jié)構(gòu)性變化。到時候如何解讀，可以回過頭來看看我今天的說法。不管怎么說，2026年的房地產(chǎn)市場，我相信將會是非?！坝腥ぁ钡囊荒?，一定不再會是之前幾年“死水一潭”的樣子，會涌現(xiàn)出更多的“想象力”。

具體說整個房地產(chǎn)市場是否會因此而徹底觸底、穩(wěn)住，然后展開復(fù)蘇，坦白說，我看不透，不確定性依然很高。我相信，不是純粹為了自住的情況下，拿一筆幾百萬的錢投入房地產(chǎn)，大部分童鞋還是會非常遲疑，因為他基本上無法展開未來的回報率測算?；蛘哒f，他會認(rèn)為自己的機會成本很高——把這筆錢投入到房地產(chǎn)，我能夠得到什么？年化5-10%的回報能嗎？還是說還會繼續(xù)跌幾年？

買家，和房東群體，都一樣，他們嘴上未必都會這么說，但是在實際行動上，他會非常誠實的這么計算。如果他們都認(rèn)為不好說，那么，市場在“反彈”、“小陽春”之后，就會繼續(xù)出現(xiàn)：

買家又開始非常猛烈的砍價，而房東又開始繼續(xù)掛盤拋房子了。

過去幾年，市場就是這么循環(huán)來的。

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