工黨政府實(shí)施的首次置業(yè)計(jì)劃（First Home Buyer Scheme，亦稱作“5%首付計(jì)劃”）實(shí)施僅6個(gè)月，符合該補(bǔ)貼資格的住房價(jià)格已上漲6.7%，漲幅幾乎是全澳平均水平的兩倍。

這一現(xiàn)象引發(fā)了市場擔(dān)憂：新購房者的財(cái)務(wù)杠桿已達(dá)極限，在面臨進(jìn)一步加息預(yù)期時(shí)，這批“最脆弱”的借款人正處于風(fēng)口浪尖。

房產(chǎn)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)Cotality的最新分析揭示了這一趨勢。自去年10月1日擴(kuò)大版計(jì)劃生效起，大量首次購房者涌入門檻較低的市場。

該計(jì)劃允許符合條件的借款人在聯(lián)邦政府擔(dān)保下，僅憑5%的首付即可入市，且不設(shè)名額限制。

工黨擴(kuò)大版首置業(yè)計(jì)劃內(nèi)外的住房價(jià)格漲幅差距在悉尼最為明顯。圖片來源：Louie Douvis

需求刺激導(dǎo)致價(jià)格倒掛

Cotality研究總監(jiān)Tim Lawless指出，該計(jì)劃無疑具有極高的人氣，澳洲統(tǒng)計(jì)局（ABS）的數(shù)據(jù)也證實(shí)，去年第四季度首次購房者的貸款額增長了15%。

然而，由于該計(jì)劃屬于純粹的需求側(cè)刺激，又缺乏相應(yīng)的供給側(cè)政策配合，實(shí)際上加劇了低端市場的競爭。

Lawless表示，這種模式在除西澳偏遠(yuǎn)地區(qū)和北領(lǐng)地以外的全澳各地均有體現(xiàn)，其中悉尼最為嚴(yán)重。

他認(rèn)為該計(jì)劃并非在改善住房可負(fù)擔(dān)性，反而使其惡化，雖在提高置業(yè)率方面起到了“糖效感”式的提振。

但從長遠(yuǎn)看，隨著潛在買家因利率和生活成本壓力轉(zhuǎn)向低價(jià)房源，低端市場的競爭將持續(xù)白熱化。

高杠桿下的財(cái)務(wù)隱憂

分析師和經(jīng)濟(jì)學(xué)家最擔(dān)心的是那些擁有高貸估比的買家。

安永首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Cherelle Murphy指出，各大銀行中貸估比超過95%的貸款比例已顯著上升。

Murphy警告稱，在高房價(jià)、高利率及失業(yè)率潛在波動(dòng)的三重壓力下，這些幾乎沒有儲蓄緩沖的新家庭極其脆弱。

她表示，雖然目前大多數(shù)首置業(yè)者尚能按時(shí)還款，但一旦出現(xiàn)失業(yè)潮，高杠桿群體極易引發(fā)違約潮，特別是考慮到今年晚些時(shí)候通脹預(yù)計(jì)還將攀升。

政界博弈：助人入市還是火上澆油？

面對質(zhì)疑，住房部長Clare O'Neil堅(jiān)稱工黨無需為此道歉。

她表示，入門級住房漲速超過市場平均水平已持續(xù)數(shù)年，如果沒有該計(jì)劃，許多首置業(yè)者將徹底失去入市機(jī)會(huì)。

她強(qiáng)調(diào)，政府在提供支持的同時(shí)，也在努力解決長期的供應(yīng)問題。

然而，反對黨住房事務(wù)發(fā)言人Tim Wilson反駁稱，工黨此舉是在通脹之火上澆名為“債務(wù)”的汽油。

他指出，相關(guān)政策忽視了專業(yè)建議，強(qiáng)行拉高了首套房成本，導(dǎo)致首置業(yè)者同時(shí)面臨高額債務(wù)和持續(xù)加息的雙重打擊。

高額貸款者的生存現(xiàn)狀

盡管風(fēng)險(xiǎn)憂慮不斷，但來自Housing Australia的數(shù)據(jù)顯示，目前官方擔(dān)保的貸款表現(xiàn)尚可。

自2020年原計(jì)劃實(shí)施以來，在發(fā)放的近20萬份擔(dān)保中，僅有12單出現(xiàn)違約。

目前，約73%的借款人按計(jì)劃還款，26%的借款人甚至提前還款。

新州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主席Thomas McGlynn則從市場一線觀察到，首置業(yè)者群體正在分化：有家庭支持的買家擁有一定的財(cái)務(wù)緩沖，而單打獨(dú)斗的買家則在房貸、生活費(fèi)和通脹之間艱難支撐。

McGlynn補(bǔ)充道，盡管全球經(jīng)濟(jì)形勢不明朗，但悉尼首置業(yè)者擺脫租房生活的渴望依然極其強(qiáng)烈。

目前市場呈現(xiàn)出一種奇特的景象：投資者因財(cái)務(wù)壓力正在加速拋售房產(chǎn)，但首置業(yè)者的接盤需求依然旺盛。

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