高盛打響第一炮

房地產(chǎn)回暖是今年以來(lái)一直被熱議的話題，但是也是頗具爭(zhēng)議的話題，因?yàn)轶w感差異巨大市場(chǎng)情緒上仍然低迷。但是當(dāng)高盛的唱多報(bào)告開(kāi)始曝光，市場(chǎng)又開(kāi)始重新被注意到了，好像這次不一樣。

4月10日，高盛發(fā)布報(bào)告表示，上海和深圳可能引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，這兩座城市或?qū)⒃诮衲甑子|底，復(fù)蘇時(shí)間較其他一線和二線城市提前6個(gè)月至24個(gè)月。

據(jù)介紹，該行模型當(dāng)前預(yù)計(jì)，上海和深圳的房?jī)r(jià)將在2025年底至2028年底期間上漲15%。高盛稱(chēng)，自2024年以來(lái)土地投資效率提高，實(shí)力較強(qiáng)的國(guó)企開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金利潤(rùn)率及凈資產(chǎn)收益率提升，推動(dòng)其估值從本輪周期低點(diǎn)回升。

從房地產(chǎn)去年的財(cái)報(bào)來(lái)看多家房企開(kāi)始盈利，似乎是這么回事，但是這更多債務(wù)重組造成的財(cái)報(bào)上的積極信號(hào)。

今年3月以來(lái)，上市房企2025年業(yè)績(jī)報(bào)告密集披露。佳兆業(yè)、碧桂園、旭輝控股、禹洲集團(tuán)等一批出險(xiǎn)房企，受益于債務(wù)重組收益入賬，集體交出扭虧為盈的成績(jī)單，其中，佳兆業(yè)2025年凈利潤(rùn)更是超過(guò)500億元。

根據(jù)克而瑞深度咨詢普睿數(shù)智研究中心統(tǒng)計(jì)，2025年10家房企債務(wù)重組、企業(yè)重整收益合計(jì)超過(guò)5000億元，受此影響10家房企預(yù)計(jì)盈利超千億。

但如果完全說(shuō)是財(cái)技也不對(duì)，因?yàn)橹挥袀鶆?wù)重組才能真正為房企降低高額有息負(fù)債，而不是一直在過(guò)去的債務(wù)泥潭扯皮，否則各方都陷入實(shí)質(zhì)性困局動(dòng)彈不得。

為什么說(shuō)這是個(gè)積極信號(hào)，這說(shuō)明開(kāi)始給房企們放開(kāi)手腳，接下來(lái)無(wú)論是拿地還是別的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃都會(huì)方便很多。如果只看這一方面，那確實(shí)還看不出太多積極變化，但今年年初開(kāi)始“三道紅線”開(kāi)始實(shí)質(zhì)性松綁，這有助于房企實(shí)現(xiàn)信用修復(fù)，監(jiān)管邏輯從“強(qiáng)力去杠桿”全面轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)防風(fēng)險(xiǎn)、著力穩(wěn)市場(chǎng)”。在此背景下，市場(chǎng)想要的各種助益都會(huì)到來(lái)，從“政策底”到“市場(chǎng)底”過(guò)渡。

為什么要從房企開(kāi)始講起，而不是百城地產(chǎn)數(shù)據(jù)，或者各家中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的最新量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。因?yàn)閿?shù)據(jù)是滯后的結(jié)果，甚至是相互矛盾的，很難從這些數(shù)據(jù)看出行情的原因是什么。而房企則是要在市場(chǎng)中真金白銀先行投資的參與方，他們?nèi)绻恢北粍?dòng)保守市場(chǎng)就不太可能好起來(lái)。

小陽(yáng)春來(lái)了但沒(méi)有超預(yù)期太多

復(fù)蘇歷來(lái)遵循“量在價(jià)先”邏輯，核心城市二手房成交量率先爆發(fā)。3月重點(diǎn)城市二手房成交規(guī)模，無(wú)論是單月同環(huán)比，還是一季度累計(jì)同比，均實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)重點(diǎn)20城市二手房成交面積約1797萬(wàn)平方米，環(huán)比倍增117%，同比增長(zhǎng)6%。值得注意是的，剔除2月“春節(jié)月”影響，重點(diǎn)城市二手房成交規(guī)模已“四連升”，并創(chuàng)下近一年新高，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的需求修復(fù)力。

具體城市來(lái)看，成都二手房成交面積排在20城首位，達(dá)到261萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)140%，同比增26%，累計(jì)同比增21%。另外，來(lái)自克而瑞深度咨詢的數(shù)據(jù)顯示，3月大成都二手房累計(jì)成交23248套，時(shí)隔十個(gè)月再次沖上2萬(wàn)套以上，并處于近一年來(lái)的高位。

成都熱門(mén)可能很多人并不奇怪，因?yàn)槌啥挤績(jī)r(jià)時(shí)常熱門(mén)，相較全國(guó)主要城市跌幅是最少的，為什么成都能這么抗跌原因也不外乎流入人口多，而成都也是房票安置力度最大的。當(dāng)然最主要的是過(guò)去房地產(chǎn)大漲的時(shí)候，成都相對(duì)于一二線熱門(mén)城市漲的較少，目前的房收比也只有10倍左右，而深圳是28倍、上海是22倍、同一量級(jí)的選手杭州也有17倍，從成都?xì)v史數(shù)據(jù)來(lái)看目前也是中位水平。所以成都大跌的時(shí)候跌的不多，漲的時(shí)候也比較積極。

另外，深圳二手房市場(chǎng)走出“V”型反彈，二手住宅網(wǎng)簽破5000套大關(guān)，環(huán)比大幅上升116%至5071套，二手房的活躍將有效帶動(dòng)全市置換鏈條的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

據(jù)克而瑞深度咨詢機(jī)構(gòu)調(diào)研，3月中介渠道帶看量呈現(xiàn)“垂直式”增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求端正經(jīng)歷從觀望向行動(dòng)的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)化。主流渠道成交量環(huán)比激增逾150%，率先釋放出市場(chǎng)底部反轉(zhuǎn)的強(qiáng)烈信號(hào)。但客觀來(lái)看深圳的行情目前仍處于“以價(jià)換量”階段，只有連續(xù)多個(gè)月二手房市場(chǎng)活躍，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲才是真正走出來(lái)。

從網(wǎng)上房地產(chǎn)公開(kāi)的上海二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，3月份，全市二手房網(wǎng)簽31215套，創(chuàng)下5年來(lái)單月最高。上一次站上3萬(wàn)套的活躍線，還是2021年3月份。結(jié)合普睿上海機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)進(jìn)一步聚焦二手住宅，3月全市二手住宅成交達(dá)到2.9萬(wàn)套，同比去年增長(zhǎng)7%。

新房方面，上海近郊和遠(yuǎn)郊，出現(xiàn)了久違的開(kāi)盤(pán)售罄：3月18日，中建東孚中環(huán)麓島官宣二批次開(kāi)盤(pán)，所推房源全部售罄。嘉定南翔的華潤(rùn)置地時(shí)代云境3月下旬開(kāi)盤(pán)，110套房源共吸引了121組認(rèn)購(gòu)，這個(gè)均價(jià)約5.7萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化超90%，次日即告售罄。

有媒體指出就在4.11日周六，上海的二手網(wǎng)簽量達(dá)到了1632套，這個(gè)量創(chuàng)造了上海5年來(lái)的單日新高，而上個(gè)月，也就是三月份，剛剛刷新5年來(lái)的紀(jì)錄，單日1585套。沒(méi)想到，間隔不到2周，紀(jì)錄再次被打破。

那么上海已經(jīng)復(fù)蘇了嗎？筆者認(rèn)為目前還是比較難說(shuō)的，上海3月二手房成交面積約228萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)164%，同比微增1%，累計(jì)同比降幅收窄3%至2%。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)還是處在筑底過(guò)程中，反轉(zhuǎn)的“V”字還沒(méi)走完怎么能下判斷呢？

上海現(xiàn)在的二手房網(wǎng)簽參考線不應(yīng)該是十年前的標(biāo)準(zhǔn)2萬(wàn)套，而是3萬(wàn)套，因?yàn)槭袌?chǎng)增量大了很多。上海的老破小占總成交量70%以上，在歷史上是偏高的，而老破小的吸引力來(lái)自于合適房租比，足夠低的“以價(jià)換量”。長(zhǎng)達(dá)5年的下跌周期轉(zhuǎn)換為平穩(wěn)周期在歷史上也是沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可以參考的。

北京樓市進(jìn)入3月后行情升溫節(jié)奏進(jìn)一步加快，截至3月30日，本月二手住宅網(wǎng)簽量已達(dá)18464套，較2月全月8130套實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，同比漲幅達(dá)127.11%。北京也在小陽(yáng)春出現(xiàn)了不錯(cuò)的表現(xiàn)，但問(wèn)題是北京過(guò)去幾年小陽(yáng)春結(jié)束后都出現(xiàn)了20%左右的周成交回落幅度，隨后市場(chǎng)進(jìn)入了震蕩。

中指研究院的數(shù)據(jù)更是指出了核心問(wèn)題所在。2026年1月～2月，北京70平方米以下二手房成交占比提升至39%。同時(shí)隨著房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整，市場(chǎng)房源整體向低總價(jià)段回落，1月～2月北京300萬(wàn)元以下二手房成交套數(shù)占比較2025年分別提升5個(gè)百分點(diǎn)，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)13%。只有整體市場(chǎng)的改善需求開(kāi)始穩(wěn)定變多，北京樓市才有可能持續(xù)進(jìn)入上行期。

接下來(lái)行情該樂(lè)觀還是悲觀

目前互聯(lián)網(wǎng)上最不缺的就是關(guān)于地產(chǎn)行情的爭(zhēng)論，樂(lè)觀派認(rèn)為房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲，悲觀派認(rèn)為房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)跌。我們屬于中間派，既不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)漲，也不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)跌。根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)邏輯和事實(shí)邏輯才能看清當(dāng)下的迷霧，而非先行立場(chǎng)帶入。

3月初，中金研報(bào)則認(rèn)為，今年北京、上海樓市房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)。其給出的理由是，本次房地產(chǎn)周期調(diào)整的核心原因在于庫(kù)存，其中二手房庫(kù)存直接影響住房邊際定價(jià)。二手房庫(kù)存去化周期水平與房?jī)r(jià)走勢(shì)存在量化強(qiáng)關(guān)聯(lián)，得益于上海、北京二手房掛牌量持續(xù)下行，兩地去化周期已基本回到房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)的區(qū)間范圍內(nèi)。

中金公司發(fā)現(xiàn)，兩地掛牌量下行并不來(lái)自于成交加速，而是來(lái)自可出售體量或出售意愿的下降，表現(xiàn)為新掛量下降、撤牌量增多，這與過(guò)往幾輪政策出臺(tái)、房?jī)r(jià)平穩(wěn)的窗口期表現(xiàn)大不相同。這大概率是社會(huì)庫(kù)存自然觸底的體現(xiàn)，若兩地交易量表現(xiàn)能基本平穩(wěn)，土地市場(chǎng)“控增量”能落到實(shí)處，供需條件的優(yōu)化和房?jī)r(jià)的走穩(wěn)就具有持續(xù)性。

真的會(huì)有這么簡(jiǎn)單嗎？由于長(zhǎng)達(dá)幾年的調(diào)整，如果沒(méi)有持續(xù)一年以上的需大于求，那就很難出現(xiàn)企穩(wěn)表現(xiàn)。前期二手房?jī)r(jià)格的持續(xù)回調(diào)，讓更多房源進(jìn)入低總價(jià)區(qū)間，疊加政策利好釋放，前期持觀望態(tài)度的剛需群體入市意愿顯著增強(qiáng)，帶動(dòng)低總價(jià)房源成交放量。筆者認(rèn)為，這更多是剛需托底的開(kāi)始，并不是行情逆轉(zhuǎn)的信號(hào)。

我們認(rèn)為2026年的關(guān)鍵在于房企是否能夠?qū)崿F(xiàn)“真正的利潤(rùn)修復(fù)”，實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組只是技術(shù)性修復(fù)的第一步。有些人可能認(rèn)為關(guān)鍵是房?jī)r(jià)還沒(méi)調(diào)整到位，但最重要的在于要讓房地產(chǎn)這個(gè)長(zhǎng)鏈條真正的動(dòng)起來(lái)，供需兩端也要看房企還沒(méi)有能力有資金去拿地，推動(dòng)土拍市場(chǎng)復(fù)蘇，才有可能走出負(fù)面循環(huán)。2025年的房企巨額計(jì)提基本出清了歷史包袱，在2026年房?jī)r(jià)企穩(wěn)的壓力就會(huì)又小一些。

今年行情節(jié)奏大概率還是前低后穩(wěn)，上半年延續(xù)磨底，下半年核心城市率先企穩(wěn)回升。格局上K型分化，一線及強(qiáng)二線城市核心區(qū)的“好房子”將走出獨(dú)立行情；而三四線及非核心區(qū)房產(chǎn)仍面臨去庫(kù)存壓力。一個(gè)城市只有改善客群大面積入場(chǎng)，才是真正回暖的標(biāo)志。