文 | 金透財經(jīng) 何界 版權(quán)圖片 | 微攝

2026年一季度，中國房地產(chǎn)市場交出了一份“整體仍顯乏力、內(nèi)部結(jié)構(gòu)分化”的成績單。國家統(tǒng)計局4月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.2%，房屋新開工面積下降20.3%，新建商品房銷售面積和銷售額仍分別下降10.4%和16.7%。與此同時，一線城市二手房價格環(huán)比由降轉(zhuǎn)漲，北京、上海等熱點(diǎn)城市二手房成交量顯著放大，呈現(xiàn)出“新房復(fù)蘇緩慢、二手房率先回暖”的分化格局。這種“冰火兩重天”的局面，折射出房地產(chǎn)市場正處于深度調(diào)整中的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期。

開發(fā)投資與供給端：全面收縮，房企仍在“縮表”

從供給端看，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)下行態(tài)勢。1—3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元，同比下降11.2%，降幅比1—2月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。其中，住宅投資13531億元，下降11.0%，降幅擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。投資端未見止跌跡象，表明房企整體仍處于收縮和去杠桿階段。

施工與新開工同步走弱。1—3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積541737萬平方米，同比下降11.7%；住宅施工面積375465萬平方米，下降12.1%。房屋新開工面積10373萬平方米，同比下降20.3%；住宅新開工面積7420萬平方米，下降22.0%。房屋竣工面積9789萬平方米，下降25.0%；住宅竣工面積6983萬平方米，下降26.5%。新開工面積降幅超過兩成，意味著未來一段時間的供應(yīng)增量將持續(xù)收縮；竣工面積降幅更大，反映出部分項(xiàng)目施工進(jìn)度滯后或資金鏈緊張。

新房銷售：降幅收窄但仍在低位，復(fù)蘇動能偏弱

1—3月份，新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%，降幅比1—2月份收窄3.1個百分點(diǎn)；新建商品房銷售額17262億元，下降16.7%，降幅收窄3.5個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降13.1%，住宅銷售額下降18.5%。雖然降幅有所收窄，但絕對降幅仍達(dá)兩位數(shù)，新房市場的復(fù)蘇力度明顯偏弱。

價格方面，分化特征顯著。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%，其中北京環(huán)比持平，上海、廣州和深圳分別上漲。但二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅與上月相同。70個大中城市中，價格環(huán)比上漲的城市有所增加，但多數(shù)城市仍處于下跌通道。

商品房待售面積仍處高位。3月末，商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%，其中待售3年以下面積59012萬平方米，下降1.8%。待售面積總量未見明顯下降，去庫存壓力依然較大。

二手房市場：一線城市率先回暖，成交量價齊升

與新房市場的緩慢復(fù)蘇形成對比，二手房市場在一線城市出現(xiàn)了明確的回暖跡象。

價格方面，3月份一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。北京、上海、廣州、深圳四城二手房價格全部環(huán)比上漲，漲幅分別為0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。這是自2023年以來首次出現(xiàn)一線城市二手房價格全線環(huán)比上漲。二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，但降幅分別收窄0.2個和0.1個百分點(diǎn)。

成交量方面，熱點(diǎn)城市表現(xiàn)尤為突出。據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，3月份北京二手住房網(wǎng)簽規(guī)模達(dá)到19886套，比2月份增長144.6%，網(wǎng)簽規(guī)模為近15個月以來最高水平。截至4月15日，北京4月二手房網(wǎng)簽已達(dá)8041套，本月成交量有望繼續(xù)穩(wěn)定在1.5萬套以上。據(jù)上海房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，4月11日上海二手房（含商業(yè)）單日網(wǎng)簽成交量達(dá)1632套，創(chuàng)5年來單日新高；3月份上海二手房成交量不僅比去年3月增長6%，更較今年1月大幅增長37%。杭州3月二手房成交9359套，比2月上漲178%；寧波上漲約154%；成都、合肥、青島、揚(yáng)州、煙臺等城市二手房成交量均較上月有較大幅度上漲。

業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，北上廣深全線回升成為全國市場企穩(wěn)的強(qiáng)烈信號。二手房找房占比連續(xù)9個月上升至74.8%，創(chuàng)近一年新高，剛需向二手房集中趨勢清晰。市場正從“以價換量”向“價穩(wěn)量升”過渡。

房企資金鏈：到位資金繼續(xù)下降，個人按揭貸款大降逾三成

銷售端的微弱回暖尚未有效傳導(dǎo)至房企資金端。1—3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20524億元，同比下降17.3%。其中，國內(nèi)貸款3419億元，下降23.7%；自籌資金7762億元，下降5.3%；定金及預(yù)收款5858億元，下降20.1%；個人按揭貸款2204億元，下降34.6%。個人按揭貸款降幅超過三分之一，反映出銀行對房貸投放仍偏謹(jǐn)慎，同時也與新房銷售低迷直接相關(guān)。

資金壓力下，房企“以價換量”維持現(xiàn)金流仍是主流策略。新房價格難以普遍上漲，也在一定程度上解釋了為何新房市場復(fù)蘇慢于二手房——二手房業(yè)主可以靈活調(diào)價促成交易，而新房受制于成本和利潤約束，降價空間相對有限。

分析與評論

第一，房地產(chǎn)市場整體仍處于深度調(diào)整期，但調(diào)整的結(jié)構(gòu)特征正在發(fā)生變化。 開發(fā)投資、新開工、竣工等供給端指標(biāo)全線兩位數(shù)下降，表明行業(yè)“縮表”尚未結(jié)束。新房銷售面積和銷售額雖降幅收窄，但同比仍下降10%以上，復(fù)蘇力度遠(yuǎn)弱于市場預(yù)期。這種“供給收縮、需求弱復(fù)蘇”的組合，意味著行業(yè)出清仍在進(jìn)行中。

第二，二手房率先回暖是積極信號，但其傳導(dǎo)效應(yīng)有待觀察。 一線城市二手房量價齊升，表明剛性需求和改善性需求正在入場。二手房交易活躍有助于“賣舊換新”鏈條的打通，理論上可為新房市場輸送客源。但3月份個人按揭貸款同比下降34.6%，說明從二手房成交到新房按揭的傳導(dǎo)并不順暢。購房者賣掉舊房后是否立即購買新房，取決于對房價預(yù)期和收入信心。若預(yù)期偏弱，資金可能轉(zhuǎn)為儲蓄或流向其他領(lǐng)域。

第三，市場分化加劇，“好房子”與“普通房子”的價差可能拉大。 一線城市和部分二線城市的核心區(qū)域率先企穩(wěn)，而三四線城市仍面臨較大去化壓力。這種分化是市場成熟的必然結(jié)果。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份部分房企通過打造高性價比產(chǎn)品和“好房子”實(shí)現(xiàn)了銷售增長，表明品質(zhì)和區(qū)位正成為決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。

第四，政策仍需持續(xù)發(fā)力，穩(wěn)定市場預(yù)期。 當(dāng)前二手房回暖主要得益于前期政策寬松（如上?！皽邨l”優(yōu)化限購、降低交易成本）和積壓需求的釋放。但要讓新房市場真正走出低谷，還需要在房企融資、居民購房成本、保交樓等方面給予更有力的支持。經(jīng)濟(jì)日報指出，“各地將繼續(xù)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，市場供需關(guān)系將逐步趨于平衡”。短期內(nèi)，新房市場的修復(fù)速度將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)回暖程度和居民收入預(yù)期的改善。

第五，展望二季度，市場有望延續(xù)“二手房穩(wěn)、新房筑底”的格局。 58安居客研究院認(rèn)為，本輪“小陽春”有望延續(xù)至5月。但需要看到，當(dāng)前的回暖具有明顯的城市層級和產(chǎn)品類型分化特征，并非全面反轉(zhuǎn)。三四線城市及非核心區(qū)域的壓力依然較大。全年房地產(chǎn)市場能否真正企穩(wěn)，仍有待觀察后續(xù)政策的落地效果和宏觀經(jīng)濟(jì)的整體走向。

總體而言，2026年一季度房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“整體乏力、內(nèi)部分化”的特征。新房復(fù)蘇緩慢，投資、新開工等先行指標(biāo)仍在探底；二手房在一線城市率先回暖，成為市場為數(shù)不多的亮點(diǎn)。這種分化格局提示我們，房地產(chǎn)市場的修復(fù)將是一個漫長且不均衡的過程。對于政策制定者而言，需要繼續(xù)精準(zhǔn)施策，既要穩(wěn)住需求端信心，也要化解供給端風(fēng)險；對于市場參與者而言，需要理性看待結(jié)構(gòu)性機(jī)會，避免對全面反彈的過度預(yù)期。