案 例 解 讀

四川高院判了：
物業(yè)公司無權(quán)起訴業(yè)主大會(huì)

業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)，物業(yè)不服起訴
法院一句話打回去：
你沒有資格告

今天分享一個(gè)四川高院的判決。

這個(gè)案子，對(duì)全國(guó)業(yè)主來說，意義重大。

因?yàn)樗鞔_了兩件事：

第一，業(yè)主大會(huì)依法解聘物業(yè)公司，法律效力毋庸置疑。

第二，物業(yè)公司無權(quán)起訴撤銷業(yè)主大會(huì)的解聘決定——法院直接不受理，連官司都打不贏。

這兩句話，等于給所有還在猶豫要不要換物業(yè)的業(yè)主，吃了一顆定心丸。

01

案件背景：業(yè)主投票換物業(yè)，物業(yè)不服要告

案件發(fā)生在四川某市某小區(qū)（化名：春和苑）。

春和苑的業(yè)主們對(duì)原來的物業(yè)服務(wù)很不滿意——服務(wù)差、收費(fèi)高、投訴無果。于是業(yè)主們決定走正規(guī)程序：召開業(yè)主大會(huì)，投票解聘原物業(yè)公司（化名：祥瑞物業(yè)）。

投票結(jié)果：超過法定比例的業(yè)主同意解聘。

業(yè)委會(huì)隨后依法向祥瑞物業(yè)發(fā)出了解聘通知，并通過公開招投標(biāo)，選聘了一家新的物業(yè)公司（化名：金誠(chéng)物業(yè)）。

到這里，一切程序合規(guī)，沒有問題。

但祥瑞物業(yè)不服。

他們提出了一個(gè)理由："業(yè)委會(huì)成立不合法，所以業(yè)主大會(huì)的投票無效，解聘決定無效，新簽的物業(yè)合同也無效。"

然后，祥瑞物業(yè)一紙?jiān)V狀，把業(yè)委會(huì)和金誠(chéng)物業(yè)告上了法庭。

祥瑞物業(yè)的訴訟請(qǐng)求

1. 確認(rèn)業(yè)委會(huì)成立不合法

2. 撤銷業(yè)主大會(huì)的解聘決定

3. 確認(rèn)新物業(yè)公司合同無效

看起來有理有據(jù)，對(duì)吧？

但法院不這么看。

02

法院判決：物業(yè)公司的訴請(qǐng)，全部駁回

四川高院審理后，直接駁回了祥瑞物業(yè)的全部訴訟請(qǐng)求。

法院的核心邏輯，可以概括為三句話：

法院的三點(diǎn)核心認(rèn)定

一

業(yè)主對(duì)物業(yè)合同有任意解除權(quán)

依據(jù)民法典第946條，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。這是業(yè)主的法定權(quán)利，不需要物業(yè)公司同意。

二

業(yè)委會(huì)合法性屬于業(yè)主自治事項(xiàng)

業(yè)委會(huì)成立是否合法，屬于業(yè)主自治范圍內(nèi)的內(nèi)部事務(wù)。物業(yè)公司作為外部主體，無權(quán)干涉，也無權(quán)對(duì)此提出訴訟。只有業(yè)主內(nèi)部才有權(quán)對(duì)業(yè)委會(huì)的合法性提出質(zhì)疑。

三

新物業(yè)合同與原物業(yè)無關(guān)

業(yè)委會(huì)與新物業(yè)公司簽訂的合同，其效力與原物業(yè)公司沒有法律上的利害關(guān)系。原物業(yè)公司既不是合同當(dāng)事人，也不享有合同權(quán)利義務(wù)，因此無權(quán)對(duì)該合同提出任何主張。

說人話就是：業(yè)主投票換物業(yè)，是業(yè)主自己的事，物業(yè)公司管不著。你被解聘了，就是被解聘了，不服也沒用，因?yàn)槟氵B告的資格都沒有。

03

這個(gè)判決的意義：給全國(guó)業(yè)主劃了一條線

很多人可能覺得，這不就是個(gè)普通的官司嗎？有什么大不了的？

大了去了。

因?yàn)樵谌珖?guó)范圍內(nèi)，有太多類似的情況——業(yè)主大會(huì)投票解聘物業(yè)公司，物業(yè)公司不服，然后以"業(yè)委會(huì)不合法""程序有問題""投票造假"等理由起訴，試圖通過訴訟來拖延時(shí)間、維持現(xiàn)狀。

物業(yè)公司的常見套路

?以"業(yè)委會(huì)成立程序違法"為由起訴

?以"投票結(jié)果造假"為由申請(qǐng)鑒定

?以"解聘通知不符合格式"為由拒絕退場(chǎng)

?以"新物業(yè)合同無效"為由阻撓新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)

這些套路的本質(zhì)是一樣的：通過訴訟來拖延時(shí)間。

官司一打就是一年半載，期間物業(yè)公司繼續(xù)服務(wù)、繼續(xù)收費(fèi)，業(yè)主換不掉、趕不走。

但現(xiàn)在，四川高院的這個(gè)判決，等于給這種套路判了死刑：

業(yè)委會(huì)合法性問題，屬于業(yè)主內(nèi)部自治事務(wù)，
物業(yè)公司無權(quán)干涉，也無權(quán)起訴。

業(yè)主大會(huì)的解聘決定，法律效力明確，
物業(yè)公司不服也沒用，因?yàn)槟氵B告的資格都沒有。

這兩句話，直接堵死了物業(yè)公司的訴訟套路。

04

對(duì)業(yè)主的啟示：該怎么干，心里要有數(shù)

這個(gè)判決，給全國(guó)正在或者準(zhǔn)備換物業(yè)的業(yè)主，指明了方向：

業(yè)主行動(dòng)指南

01

程序一定要合法

雖然法院說物業(yè)公司無權(quán)質(zhì)疑業(yè)委會(huì)合法性，但這不代表業(yè)主自己可以亂來。召開業(yè)主大會(huì)、投票表決、發(fā)出解聘通知——每一步都要依法依規(guī)，留下完整的書面記錄。程序越規(guī)范，將來被質(zhì)疑的空間越小。

02

投票比例要達(dá)標(biāo)

民法典第278條規(guī)定，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。這個(gè)比例一定要達(dá)到，差一點(diǎn)都不行。

03

不要怕物業(yè)起訴

四川高院的判決已經(jīng)明確了：物業(yè)公司對(duì)業(yè)主大會(huì)的解聘決定沒有訴訟主體資格。換句話說，他們告了也白告，法院會(huì)直接駁回。所以不要因?yàn)榕麓蚬偎揪筒桓覔Q物業(yè)，程序合法，你就穩(wěn)贏。

04

新物業(yè)選聘要正規(guī)

通過公開招投標(biāo)選聘新物業(yè)公司，過程透明、記錄完整。這樣即使原物業(yè)公司想挑毛病，也找不到把柄。法院也說了，新簽的物業(yè)合同與原物業(yè)公司無關(guān)，他們管不著。

05

對(duì)物業(yè)公司的啟示：服務(wù)才是硬道理

這個(gè)判決，對(duì)物業(yè)公司也是一個(gè)警示。

以前有些物業(yè)公司，服務(wù)不到位，業(yè)主投訴不聽，被解聘了還要打官司。以為通過訴訟可以拖延時(shí)間、維持現(xiàn)狀。

現(xiàn)在四川高院的判決明確告訴你：你連告的資格都沒有。

與其花時(shí)間精力打官司，不如把服務(wù)做好。

給物業(yè)公司的三句話

一、服務(wù)不好，業(yè)主有權(quán)解聘你，這是法定權(quán)利。

二、被解聘了，你沒有資格起訴業(yè)主大會(huì)的決定。

三、與其想著怎么打官司，不如想著怎么把服務(wù)做好。

最后

一句話總結(jié)

四川高院的這個(gè)判決，用最直接的方式，回答了一個(gè)困擾很多業(yè)主的問題：我們投票換了物業(yè)，物業(yè)不走怎么辦？物業(yè)起訴怎么辦？

答案是：依法解聘，法律保護(hù)你。物業(yè)起訴，法院不受理。

所以，如果你對(duì)現(xiàn)在的物業(yè)不滿意，不要怕，不要猶豫：

走程序、投好票、留證據(jù)、換物業(yè)。

這是你的權(quán)利，
法律站在你這邊。

— 完 —

物 業(yè) 管 理 的 那 些 事

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聲明：文中涉及的小區(qū)、物業(yè)公司名稱均為化名。
案件信息來自公開司法文書，僅供參考學(xué)習(xí)。
涉及法律法規(guī)以最新版本為準(zhǔn)。