最近一線城市的中介，要開始用高盛的報(bào)告勸說你買房了。高盛的觀點(diǎn)是：2026年一線城市樓市見底，未來三年到2028年底的漲幅大概是15%。從歷史上看，高盛的預(yù)測并不準(zhǔn)確，但這一次其實(shí)并不離譜。我給大家分析一下。

第一，不要用個(gè)人收入衡量房價(jià)高低

上次分析樓市可能見底的視頻出來后，很多人拿大量數(shù)據(jù)說中國樓市還很貴，還會持續(xù)下跌。但看這一次小陽春的數(shù)據(jù)，成交量爆火，甚至創(chuàng)了5年新高，可新增貸款非常少。這說明有大量的人是拿著全款來買房的。

一方面，因?yàn)槭袌鐾顿Y渠道變少了——以前大家喜歡貸款，現(xiàn)在直接全款買房還能省下更多利息；另一方面也說明，現(xiàn)在手里有實(shí)力買房、甚至全款買房的人其實(shí)變多了。從數(shù)據(jù)也能看出，這幾年雖然整體經(jīng)濟(jì)不太好，大家收入預(yù)期不高，但也因此瘋狂存錢，居民手里其實(shí)有不少錢。當(dāng)然，有錢不一定要買房，但其中確實(shí)有一部分人有實(shí)力全款或少額貸款買房，他們唯一的顧慮就是房價(jià)繼續(xù)跌。只要房價(jià)企穩(wěn)，這部分需求就會被激發(fā)出來。

第二，房價(jià)短期確實(shí)超跌了

從一線城市樓市來看，價(jià)格已經(jīng)跌到了2015年的水平，相當(dāng)于用過去10年的最低價(jià)格進(jìn)場。但對比大家的收入水平，雖然這幾年收入增長不明顯，但相比2015年整體還是有不小的漲幅。所以從這個(gè)角度看，房價(jià)確實(shí)已經(jīng)超跌了。

還要看到，雖然很多傳統(tǒng)行業(yè)不景氣，甚至互聯(lián)網(wǎng)金融過去幾年被打壓，但在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、出口行業(yè)中，過去幾年業(yè)績非常好，這些行業(yè)的從業(yè)者收入都不錯(cuò)。還有一些偏制造業(yè)的方向，起始薪資也比以前高了不少。中國經(jīng)濟(jì)本來就是一個(gè)龐大的體系，內(nèi)部有所分化也是正常的。而房價(jià)不看整體收入水平，它看的是哪些新興產(chǎn)業(yè)有發(fā)展、哪些新增需求能支撐它。

第三，房價(jià)要觸底，沒必要焦慮著急上車

高盛預(yù)測一線城市三年漲15%，這是比較樂觀的預(yù)期，不一定能達(dá)到。但觸底修復(fù)、有所緩和上升是很正常的事情。而二線城市、三線城市的修復(fù)速度和斜率都會更緩慢，甚至一些地方樓市還會持續(xù)陰跌，這也正?！禺a(chǎn)進(jìn)入整體存量時(shí)代，大分化非常正常，就像港股一樣，大量新股無人問津，而其中的龍頭股票依舊可以持續(xù)創(chuàng)新高。

第四，如何理解樓市從以前的狂飆到現(xiàn)在的“狗不理”

我經(jīng)歷過過去十年房價(jià)的瘋狂，到近幾年的無人問津。最瘋狂的2015-2017年時(shí)，房子一晚上可以跳漲50萬、80萬；而最近幾年，房子談好價(jià)格，第二天要簽約了，還能反手下壓20萬、30萬甚至50萬。這兩種狀態(tài)都不是正常的，不能線性外推“房價(jià)永遠(yuǎn)漲”或“房價(jià)永遠(yuǎn)跌”，這都不科學(xué)。

伴隨中國經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)入中低速增長，房價(jià)在超跌之后出現(xiàn)一波修復(fù)，更長周期來看，一線城市的好房子會隨著收入、隨著經(jīng)濟(jì)整體出現(xiàn)緩慢抬升，這也是十分正常的。

跟大家分析這么多樓市，最重要的原因是：樓市真的是中國居民資產(chǎn)配置非常重要的一部分，大部分人都是加杠桿買房，房子占總資產(chǎn)比例高達(dá)70%-80%，是影響非常重大的決策。在目前房價(jià)可能出現(xiàn)價(jià)格小拐點(diǎn)的時(shí)候，我還是愿意跟大家講一講。

上一個(gè)視頻發(fā)出來后，很多粉絲帶著怨氣說：“名額都給你，多買你去買，你們?nèi)胰ベI。”這顯然不是客觀討論問題的態(tài)度。也有粉絲說：“你管他們干什么？不要試圖叫醒裝睡的人，等到房價(jià)再度上漲時(shí)讓他們拍斷大腿。”

其實(shí)，投資是一件非?？陀^的事情，它不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移。尤其在買房這件大事上，我們要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)。哪怕你認(rèn)為房價(jià)確實(shí)要出現(xiàn)拐點(diǎn)，但覺得上漲幅度很有限，不愿意貸款買房，這都是十分OK的。但你不能一廂情愿像鴕鳥一樣，認(rèn)為房價(jià)永遠(yuǎn)下跌——跌到你全款都能買的時(shí)候，你還覺得要跌，那就不太客觀了。我們要從整體來看，房價(jià)在目前情況下，確實(shí)有觸底、緩慢回升的可能了。

關(guān)于樓市，如果大家有什么想聊的，還是可以在評論區(qū)留言，這樣大家可以相互看一看彼此的觀點(diǎn)到底有多大分歧，也破除一下自己心中的執(zhí)念。

好，關(guān)注大林哥，帶你認(rèn)識財(cái)經(jīng)真相。