來源丨財(cái)通社

在內(nèi)地樓市疲軟的市場背景下，有 “中國第一包租公” “香港老牌地主”之稱的九龍倉集團(tuán)（00004.HK）也難以支撐大局。

最新2025年年報(bào)顯示， 九龍倉集團(tuán)的各個(gè)條線基本“全軍覆沒”，總的營業(yè)收入和毛利潤均同比下滑約10%。但是，公司的凈利潤竟然同比暴漲近50%，歸母凈利潤甚至實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。

這是怎么做到的呢？

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營收下滑，凈利潤大漲近50%

九龍倉集團(tuán) 是香港百年老牌英資地產(chǎn)集團(tuán)，創(chuàng)立于1886年，距今已有長達(dá)140年的歷史。公司于1921年上市交易， 恒生指數(shù)在五十多年前成立時(shí)，九龍倉 集團(tuán) 已是首批被納入成份股的30間公司之一，至今仍是交投最活躍及最多人持有的本地藍(lán)籌股之一。

然而，即使是這樣的老牌企業(yè)，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場走軟的背景下，也難以交出讓人滿意的業(yè)績答卷。

4月14日， 九龍倉集團(tuán)公布了2025年年報(bào)。

年報(bào)顯示， 九龍倉集團(tuán) 2025年?duì)I業(yè)收入109.97億港元，較2024年的121.15億港元同比下滑9%。毛利潤 2025年為50.68億港元，較2024年的56.44億港元同比下滑10%。

不過，凈利潤方面是另一番景象。2025年的基礎(chǔ)凈利潤為41.04億港元，較2024年的27.98億港元同比暴增47%；歸母凈利潤更是扭虧為盈，從2024年的虧損32.24億港元恢復(fù)為2025年的盈利5000萬港元。盡管 歸母凈利潤賺得 不多，但好歹還是回正了。

結(jié)合自2017以來的近九年數(shù)據(jù)來看， 九龍倉集團(tuán)的營業(yè)收入和毛利潤都在2025年創(chuàng)出了新低，歸母凈利潤雖然為正，但數(shù)字與2017年的凈賺近200億港元相比幾乎可以忽略不計(jì)。

九龍倉集團(tuán)表示， 集團(tuán)營業(yè)收入同比主要是因?yàn)閮?nèi)地發(fā)展物業(yè)和投資物業(yè)表現(xiàn)較為疲弱。集團(tuán)基礎(chǔ)凈利潤增加則是因?yàn)橹袊鴥?nèi)地發(fā)展物業(yè)的撥備金減少至8.39億港元。如果計(jì)入投資物業(yè)重估減值，歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)虧為盈。

因此，凈利潤方面的增加并非是九龍倉集團(tuán)經(jīng)營得好，而是會計(jì)處理方面的金額上升。

不過，這個(gè)數(shù)字對于股價(jià)來說仍然是利好，因此迎來了兩天紅盤。

不過周五收盤，九龍倉集團(tuán)股價(jià)盤中一度跌幅超過3%，最終收跌1.54%，報(bào)21.8港元/股，總市值666.2億港元。此前，股價(jià)從2月初的高點(diǎn)下滑超過20%，抹去了年初開始那波上漲的所有漲幅。

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五大業(yè)務(wù)分部幾乎全軍覆沒

年報(bào)顯示，九龍倉集團(tuán)的財(cái)務(wù)分為投資物業(yè)、發(fā)展物業(yè)、酒店、物流和投資五個(gè)分部進(jìn)行獨(dú)立核算。

從各個(gè)分部的收入這個(gè)角度來看，九龍倉集團(tuán)2025年的業(yè)績較2024年幾乎是全面拉垮。

投資物業(yè)主要是指公司對外出租的物業(yè)，長期持有，賺的是租金，包括商場、寫字樓及服務(wù)式住宅，主要位于中國內(nèi)地，以各地的國際金融中心為主，是公司收入的最大來源，公司也因此被稱作“中國第一包租公”。這一板塊的2025年收入較2024年小幅下降。

物流分部主要包括于香港及中國內(nèi)地（主要是深圳）的貨柜碼頭業(yè)務(wù)，是公司收入的第二大來源，同樣地較2024年小幅下滑。

投資分部包括香港及海外上市的股本投資及非上市投資，主要為地產(chǎn)及新興經(jīng)濟(jì)公司，是公司收入的第三大來源。這一塊仍然是較2024年小幅下滑。

發(fā)展物業(yè)主要是指拿地-開發(fā)建設(shè)-銷售變現(xiàn)這一系列動作，主要涉及香港及中國內(nèi)地的銷售物業(yè)，是公司收入的第四大來源，其中香港的豪華山頂物業(yè)組合是其招牌。盡管香港豪宅的銷售在2025年連續(xù)登上媒體頭條，創(chuàng)出香港新紀(jì)錄，但受內(nèi)地物業(yè)拖累，發(fā)展物業(yè)這一塊的收入下滑比較明顯，較2024年縮水近四成。

酒店分部包括于亞洲的酒店管理業(yè)務(wù)，包括以尼依格羅、馬哥孛羅和瑪珂三個(gè)品牌經(jīng)營的16間九龍倉酒店，以及實(shí)行外包管理的6間長沙柏悅酒店在內(nèi)。這一部分是各分部的唯一亮點(diǎn)，較2024年有小幅增長，但在整個(gè)集團(tuán)的收入中占比較低。

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香港豪宅賣出亞洲新紀(jì)錄

對于個(gè)人投資者最關(guān)心的發(fā)展物業(yè)和投資物業(yè)，九龍倉集團(tuán)也在2025年年報(bào)中充分展現(xiàn)了自豪之情。

年報(bào)中，九龍倉集團(tuán)主席兼常務(wù)董事吳天海表示，集團(tuán)趁香港樓市持續(xù)改善，于年內(nèi)陸續(xù)推售項(xiàng)目。

2025年5月，集團(tuán)占50%的Mount Nicholson項(xiàng)目二期B座頂層Penthouse B以6.09億港元成交，每呎達(dá)14.4萬港元，刷新亞洲一手分層物業(yè)呎價(jià)新高紀(jì)錄。項(xiàng)目內(nèi)的車位亦曾創(chuàng)下紀(jì)錄，單個(gè)車位成交價(jià)高達(dá)1020萬港元，被譽(yù)為“全球最貴住宅車位”之一 。?

另外，集團(tuán)種植道1號第一座洋房（Plantation Boulevard 1號洋房）以港幣5.58億港元售出，每呎達(dá)9.1萬港元。集團(tuán)占30%位于啟德的維港灣畔售出159個(gè)單位，銷售所得款共計(jì)28.43億港元。

相比之下，內(nèi)地發(fā)展物業(yè)較為低迷。九龍倉集團(tuán)稱，住宅市場的各項(xiàng)政策措施因庫存過剩等深層結(jié)構(gòu)性問題尚未全面落實(shí)，寫字樓市場供求失衡，去庫存速度尤其緩慢。集團(tuán)自2019年起暫停吸納土地儲備后，可供銷售存貨已逐步消化，剩余庫存以寫字樓為主。

在投資物業(yè)方面，九龍倉集團(tuán)稱寫字樓市場新增需求不足，供應(yīng)過剩的情況惡化。企業(yè)對投入新投資保持審慎，并繼續(xù)縮減規(guī)模。出租率及租金延續(xù)下行趨勢。

在 九龍倉集團(tuán)收入的另一個(gè)大頭——物流——方面， 九龍倉集團(tuán)表示，由于地緣政治局勢挑戰(zhàn)，主要航運(yùn)聯(lián)盟重新布局，進(jìn)一步令香港的貨運(yùn)量受壓。集團(tuán)2025年在香港的吞吐量減少6%。但在深圳方面卻出現(xiàn)大漲，大鏟灣碼頭的吞吐量增長16%，而聯(lián)營公司蛇口集裝箱碼頭的吞吐量則增加6%。

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結(jié)語

總的來看，盡管有創(chuàng)紀(jì)錄的豪宅銷售這樣的亮點(diǎn)存在，但是 九龍倉集團(tuán)在2025年的業(yè)績是不能讓人滿意的。對于這一尷尬處境，集團(tuán)的管理層也沒有提出改善業(yè)績的 明確的想法。

吳主席 在報(bào)告的末尾指出：“前景充滿變數(shù)，本集團(tuán)將憑藉自身核心優(yōu)勢和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理，在逆風(fēng)中砥礪前行，保持業(yè)績穩(wěn)健”。

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