睿思網(wǎng)訊：4月21日，國(guó)泰海通中國(guó)建筑租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金近日披露招募說(shuō)明書(shū)（草案）。作為中國(guó)建筑體系首單租賃住房REIT，產(chǎn)品以上海松江區(qū)中建?幸孚+公寓（上海松江店）為單一底層資產(chǎn)，擬募集規(guī)模13.14億元，2026年、2027年預(yù)計(jì)凈現(xiàn)金流分派率分別為4.04%、4.05%，為市場(chǎng)提供以央企背書(shū)、運(yùn)營(yíng)成熟的保障性租賃住房配置標(biāo)的。

本次基金由國(guó)泰海通證券資管擔(dān)任管理人，建設(shè)銀行托管，原始權(quán)益人為中建資本管理（上海）有限公司，運(yùn)營(yíng)管理由中建東孚資管實(shí)施，資產(chǎn)經(jīng)仲量聯(lián)行評(píng)估價(jià)值13.14億元，基金存續(xù)期限62年，擬于上交所上市交易。

底層資產(chǎn)中建?幸孚+公寓位于上海松江區(qū)中山街道，為上海市認(rèn)定的保障性租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積14.32萬(wàn)平方米，包含18棟租賃住宅、配套商業(yè)及地下車庫(kù)，總套數(shù)2432套，可出租面積10.27萬(wàn)平方米，戶型覆蓋一室至三室兩廳，滿足新市民、青年人及產(chǎn)業(yè)人才居住需求，項(xiàng)目于2021年11月投入運(yùn)營(yíng)，權(quán)屬清晰、證照齊全。

運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目出租狀況保持穩(wěn)健。截至2025年末，項(xiàng)目住宅出租率93.66%，租金收繳率99%以上，平均租金64.75元/平方米/月，租戶以周邊G60科創(chuàng)走廊企業(yè)員工、商務(wù)區(qū)白領(lǐng)及公共服務(wù)人群為主，客戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。2025年項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7566.52萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1462.34萬(wàn)元，EBITDA5905.71萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額5824.89萬(wàn)元，盈利與現(xiàn)金流表現(xiàn)扎實(shí)。

項(xiàng)目采用“統(tǒng)籌+實(shí)施”雙層運(yùn)營(yíng)模式，由中建資本統(tǒng)籌、中建東孚資管負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)，管理團(tuán)隊(duì)具備多城租賃住房操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。費(fèi)用結(jié)構(gòu)方面，基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)按運(yùn)營(yíng)收入15%計(jì)提，績(jī)效管理費(fèi)與運(yùn)營(yíng)凈收益掛鉤，激勵(lì)機(jī)制清晰。同時(shí)項(xiàng)目已投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等全險(xiǎn)種，風(fēng)險(xiǎn)保障完備。

合規(guī)層面，項(xiàng)目已取得立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工、消防、竣工驗(yàn)收等全套手續(xù)，土地使用權(quán)至2088年5月。針對(duì)存量抵押，建行浦東分行已出具同意轉(zhuǎn)讓、提前還款及解押的書(shū)面文件，發(fā)行障礙已掃清。原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方擬戰(zhàn)略配售20%基金份額，彰顯長(zhǎng)期信心。

招募說(shuō)明書(shū)顯示，基金收益分配比例不低于年度可供分配金額的90%，每年分配不少于1次。回收資金將用于存量資產(chǎn)盤(pán)活、新增項(xiàng)目投資及補(bǔ)充流動(dòng)性，不涉及商品住宅用地。