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輕舟已過萬重山……

兩天前，備受關(guān)注的高新仁村F7土拍塵埃落定，約81畝，2.5容積率低密住宅用地，經(jīng)過62輪競拍，被中海以12761元/㎡樓面價摘得，溢價率21.53%，地產(chǎn)朋友圈里一片嘩然。

（中海摘地位置示意）

這也是高新三期時隔近兩年后，核心區(qū)首次供地實現(xiàn)開門紅，對爭議不斷的高新三期而言，頭頂?shù)年庼矒茉埔娙铡?/p>

大家期待中海新產(chǎn)品的同時，也希望這次的土拍熱，改寫高新三期的“悲觀敘事”，讓天真正放晴。

仁村F7

單從樓面價看，仁村F7的地價門檻并不算高，周邊六兄弟里，中海學(xué)仕里，碧桂園云墅，中天新希望未來印，中建悅廬學(xué)府，招商云墨均已交房入住，樽樾目前也僅剩大戶型在售。

拿地最貴的是2020年9月的碧桂園云墅，樓面地價15125元/㎡，溢價率高達(dá)58.29%，足見六年前仁村樓市的瘋狂。

仁村F7這塊地，在三月初的房哥問卷里，我們有過詳細(xì)介紹，核心賣點有四條：

壹

高新CID瞳北白菜心

位置非常核心，北側(cè)中建悅廬學(xué)府，南側(cè)龍湖云河頌一期都已交房，對望未來廣場A區(qū)商業(yè)綜合體。

向北與區(qū)域頭部學(xué)校高新31小，11初一路之隔，實現(xiàn)步行，目送式上學(xué)，且根據(jù)2025年學(xué)區(qū)劃分，該塊地也在學(xué)區(qū)之內(nèi)。

（地塊位置示意，來源：高新瞳觀）

100米內(nèi)有永安渠海綿城市生態(tài)公園，500米內(nèi)有高新新羅酒店，600米內(nèi)有地鐵6號線仁村站，國際醫(yī)學(xué)中心，700米內(nèi)有地鐵15號線祝村站；

高新CID仁村板塊，自2020年開始建設(shè)的成果，酒店，醫(yī)院，學(xué)校，商業(yè)，公園，地鐵都在這塊地的享受范圍內(nèi)。

貳

約81畝低密住宅地

從體量上看，東西面寬約200米，南北進(jìn)深約260米，非常方正，適合大面寬樓棟排布，且地塊周邊配套齊全，均為已建成交付社區(qū)，不臨西太路主路，無明顯不利因素。

（仁村F7樓棟效果圖）

約81畝面積，體量中等，既無大社區(qū)的戶數(shù)多，管理難，又無小社區(qū)的配套有限，景觀，配套緊張，周邊已交付社區(qū)里，中天新希望未來印約90畝，碧桂園云墅一期約87畝，可作為社區(qū)大小參考。

但不同于上述六個社區(qū)2.8的容積率， 此次仁村F7的容積率僅2.5，屬于周邊最低，可實現(xiàn)清一色小高層布局。

叁

高新31小+11初加持

從學(xué)校上看，根據(jù)2025年高新學(xué)區(qū)劃分，該土地屬于高新31小、11初學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。

目前高新區(qū)也明確新供應(yīng)土地學(xué)校配套，落實購房合同入學(xué)，業(yè)主子女憑購房合同落戶入學(xué)。

（高新區(qū)第11初級中學(xué)）

作為仁村的明星教育配套，高新31小，11初中含金量還是很高的，體現(xiàn)在最直接的學(xué)區(qū)房價格上，周邊中海，中建，碧桂園，新希望四個小區(qū)的二手房價格，明顯高于整個高新CID非學(xué)區(qū)的小區(qū)。

對于不想買上面四個三代住宅，又糾結(jié)招商云墨太小，越秀鐵建樽樾太大的朋友，仁村F7的面世，正當(dāng)其時。

肆

小面積高贈送四代宅

最后也是最關(guān)鍵的，這里將是高新三期最新的產(chǎn)品，主打小面積，大贈送，四代宅，參考中海過往的開發(fā)經(jīng)驗，面積不會做太大，單價也不會太低，說是學(xué)仕里二期也意外。

目前，高新CID范圍內(nèi)，建面約140㎡以下的中小面積，基本售罄，在售的西派璽樾、天悅、樽樾、天青云麓、未來之境等，最小起步面積為建面約170㎡，最大260㎡，不少已是現(xiàn)房，即買即住。

（高新CID實景）

但在140㎡一下的中小面積，31小，11初學(xué)區(qū)，四代新房的區(qū)間內(nèi)，正處在產(chǎn)品和供應(yīng)斷檔時期。

疊加今年 露臺、飄窗、下沉式庭院、架空層、挑空空間不計入容積率，高新小戶型豪宅化，高贈送的產(chǎn)品也將在仁村F7中海這塊地上落地。

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撥云見日

從這塊地的面世到落地，買房圈討論不斷，關(guān)于高新三期的悲觀敘事，也被一掃而空，轉(zhuǎn)而充滿期待。

壹

房價下跌的悲觀敘事

這些悲觀敘事包括但不限于，高新一小，一中新校區(qū)摘牌，碧桂園高新云墅二期保交付，龍湖青云闕交付爭議，瞳東新希望，招商業(yè)主學(xué)區(qū)抗議，要求劃入31小，11初中；

也包括西安南站規(guī)劃變更，區(qū)域獨(dú)角獸用地變更，商業(yè)用地改住宅，超高層降低高度，甚至興隆社區(qū)養(yǎng)羊等。

這也證明，當(dāng)群體情緒看空一個新區(qū)時，各種相關(guān)不相關(guān)的變化，都能影響買房決策。

但更加本質(zhì)的原因，還是出現(xiàn)在房價上，最早一批高價，老產(chǎn)品，空地時在重倉高新CID的業(yè)主，無論是情緒上，還是房價上，配套上，沒有收獲最佳結(jié)果。

導(dǎo)致最早買這里的業(yè)主，并沒有太多好聲音為高新CID發(fā)聲，反而看到的是新希望，紫薇華發(fā)破發(fā)，31小，11初摘牌，南站遙遙無期等利空。

當(dāng)原始業(yè)主沒了信心，賣房離場，必然導(dǎo)致后續(xù)買房的業(yè)主心存疑慮，這是高新CID過往悲觀敘事的根源。

貳

逆市造城的必經(jīng)之路

但這并非高新CID不努力，而是新區(qū)開發(fā)趕上樓市，經(jīng)濟(jì)下行的必然結(jié)果，經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可逆，只能尊重，不能反轉(zhuǎn)。

2021年是西安房價的高峰，也是高新CID非理性土拍，買房的高峰，但新區(qū)此時還是平地，后續(xù)的五年，全國回調(diào)，西安普跌，房價跌的不止高新三期，曲江，航天，浐灞，經(jīng)開都一樣。

但這五年，恰恰是高新CID配套兌現(xiàn)的高峰期，瞳湖公園，玫瑰one商業(yè)，小學(xué)，中學(xué)，各個住宅陸續(xù)交付，悲觀敘事最重的時間里，高新三期反而是兌現(xiàn)最快的。

房價漲跌和區(qū)域發(fā)展并不完全劃等號，反而是投資出清，真正回歸自住，上學(xué)，體驗，來的人都清楚，其實高新三期還挺好。

典型案例就是仁村周邊31小，11初小面積的學(xué)區(qū)房，仍有不錯溢價和流通性，非仁村板塊的大面積，選擇裝修入住的業(yè)主也越來越多。

新區(qū)發(fā)展就是這樣，進(jìn)兩步退一步，下行期大規(guī)模的新區(qū)開發(fā)，且逐步兌現(xiàn)的，目前西安僅高新CID一個，大家還是要有信心的。

自住為王

而在當(dāng)下自住為王的市場，買仁村F7或看周邊二手房，都要做好打算，既做時間的朋友，也堅定自住決心。

面對新區(qū)，要看到城市面貌，配套，房子的煥然一新，也要看到新的背后，是不確定，是變動，是調(diào)整，是漫長的人氣聚集時間。

以及最難的一步，區(qū)域認(rèn)同感的形成，即你認(rèn)可自己是曲江人，是未央人，是經(jīng)開人，是高新三期人，有認(rèn)同感，才有入住率，才有真感情，這個時間是漫長的。

從自住的角度，趁著中海拿地仁村F7，我們重新認(rèn)識一下高新CID：

面貌上：以未來之瞳為圓心，周邊為寫字樓辦公，其余為高層住宅，整體區(qū)域容積率不算低，以2.8大高層為主，今年F7面世后，土地調(diào)整為2.5容積率小高層。

交通上：這里以地鐵6號線連接高新一期，二期，以15號線連接長安，航天基地，由于地處西安西南角，對城北的朋友不友好，長距離通勤不可避免。

配套上：雙地鐵，國際醫(yī)學(xué)，大仁遺址公園，未來之瞳科學(xué)公園，大劇院，永安區(qū)商業(yè)街，都已建成，還在招商，運(yùn)營，人氣聚集期。

學(xué)校上：頭部學(xué)校為31小，11初，改名不假，但含金量不減，去年又新建高新50小，51小，瞳東23小，5初目前認(rèn)可度一般。

房價上：兩極分化明顯，仁村學(xué)區(qū)圈，整體二手房，新房，成交在單價2.3萬元/㎡門檻，非學(xué)區(qū)圈的，或產(chǎn)品老，或?qū)W校一般的，成交單價門檻在1.3萬元/㎡。

同時，由于新房大戶型還有庫存，以工抵房，特價房名義的準(zhǔn)現(xiàn)房，價格優(yōu)惠很大。

產(chǎn)業(yè)上：主要分布在未來之瞳西，包括比亞迪汽車，鉑力特3D打印，法士特汽車，奇點能源，中航電測，隆基氫能，兄弟機(jī)械等制造業(yè)園區(qū)。

主要分布在15號線細(xì)柳、府君廟、祝村沿線，這是高新CID產(chǎn)業(yè)的底氣。

煙火氣上：主要來源是興隆社區(qū)，為高新三期打工人，就業(yè)人群提供低門檻住房，餐飲，娛樂條件。

重新出發(fā)

高新CID作為高新區(qū)三次創(chuàng)業(yè)的陣地，含金量是足夠的，面對過高光，也經(jīng)歷過低谷，如今土地出讓，更像是反思后的重新出發(fā)。

既是新區(qū)，該走的路，該踩的坑，該邁的檻一個都繞不開，經(jīng)濟(jì)規(guī)律不以個人意志轉(zhuǎn)移，高新有自己的優(yōu)勢和機(jī)會，依舊是西安的頭部梯隊。

站在2026年新區(qū)重啟之際，面對仁村F7這塊寶地，你有那些期待，評論區(qū)聊聊，大家相互學(xué)習(xí)，補(bǔ)齊信息差。

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作者：晴明

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