觀點(diǎn)網(wǎng) 2026年鄭州土拍市場(chǎng)的序幕，比往年來(lái)得更遲一些，直到4月22日，今年首宗住宅用地才終于掛牌出讓。

最新消息顯示，位于北龍湖的兩幅地塊今日正式開盤，最終被華潤(rùn)置地聯(lián)合體以15.8億元底價(jià)收入囊中。

對(duì)華潤(rùn)而言，北龍湖堪稱“河南的富人區(qū)心臟”，這里匯聚了全省超過80%的頂豪社區(qū)，以及50多家金融機(jī)構(gòu)總部。

選擇在此落子住宅與商業(yè)，既能精準(zhǔn)鎖定核心區(qū)的高凈值人群，也正好填補(bǔ)了區(qū)域高端商業(yè)的空白。

更妙的是，華潤(rùn)采用的“住宅+商業(yè)”拿地模式，形成了一條雙向賦能的閉環(huán)，萬(wàn)象匯為住宅提供溢價(jià)底氣，住宅則為商業(yè)輸送穩(wěn)定客流。

當(dāng)然，光環(huán)之下，挑戰(zhàn)同樣清晰可見。北龍湖豪宅庫(kù)存高企，競(jìng)品林立，產(chǎn)品力與去化壓力并存。作為新入局者，華潤(rùn)要在眾多頂豪項(xiàng)目中“殺出重圍”，并不輕松。

商業(yè)方面同樣如此，市場(chǎng)空白固然是機(jī)會(huì)，但也意味著區(qū)域商業(yè)氛圍尚在培育期，萬(wàn)象匯想要真正起勢(shì)，顯然需要時(shí)間沉淀。

補(bǔ)倉(cāng)北龍湖

4月22日，鄭州年內(nèi)首場(chǎng)宅地土拍終于落槌，鄭政東出〔2026〕3、4號(hào)（網(wǎng)）地塊，被華潤(rùn)置地（北京）與河南新發(fā)展科創(chuàng)集團(tuán)聯(lián)合體以15.8億元底價(jià)摘得。

其中，3號(hào)地塊為城鎮(zhèn)住宅用地，位于鄭東新區(qū)龍湖中環(huán)南路北、九如路西，地上面積為4.57萬(wàn)平方米，容積率要求小于1.5，綠地率大于30％。

4號(hào)地塊為商業(yè)、文化用地，位于鄭東新區(qū)如意東路東、龍湖中環(huán)南路北，地上面積為3.07萬(wàn)平方米，工程建設(shè)投資總額不低于3.97億元，且須與住宅同步建成、同步運(yùn)營(yíng)。

兩宗地塊緊鄰地鐵4號(hào)線與8號(hào)線交匯的龍湖中環(huán)南站，出行便利；與山姆會(huì)員店、龍湖里等商業(yè)更是一路之隔，生活配套幾乎無(wú)短板。

雙地鐵疊加雙商業(yè)，整體而言，地塊的先天優(yōu)勢(shì)十足。從華潤(rùn)置地的角度來(lái)看，此番布局無(wú)疑是在鄭州的一次重要落子。

更重要的是，當(dāng)前鄭州樓市仍在深度調(diào)整期，地價(jià)回歸理性，而北龍湖作為城市價(jià)值高地，抗跌性最強(qiáng)。

以底價(jià)在價(jià)值高地完成核心資產(chǎn)布局，華潤(rùn)不僅拿到了安全邊際，也實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)中求進(jìn)”的戰(zhàn)略卡位。

從住宅地塊的核心指標(biāo)來(lái)看，容積率不高于1.5，建筑高度小于24米，意味著3號(hào)地塊未來(lái)將打造成為8層以下的純洋房社區(qū)，高端屬性凸顯。

而北龍湖素有“河南富人區(qū)心臟”之稱，集聚了全省80%以上的頂豪社區(qū)，是高凈值客群集中之地。此外，金融島、運(yùn)河景觀、學(xué)校、地鐵等配套已陸續(xù)兌現(xiàn)，區(qū)域高端屬性與居住氛圍早已成型。

華潤(rùn)此時(shí)入場(chǎng)，顯然是成熟區(qū)域里的“后來(lái)者”，直接共享前期所有規(guī)劃紅利。

然而，優(yōu)勢(shì)之外，挑戰(zhàn)同樣不容忽視--當(dāng)前北龍湖的豪宅產(chǎn)品存量較大。

2026年開年，金茂璞逸縵湖率先在北龍湖打響第一槍，實(shí)現(xiàn)了首開7.8億元、一季度三開三罄的成績(jī)，而這一項(xiàng)目后續(xù)加推在即，勢(shì)必成為華潤(rùn)的強(qiáng)勁對(duì)手。

不止是金茂，第三方數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，北龍湖在售的高端住宅還有中海云著湖居、亞新星云灣、綠城·湖畔雲(yún)廬等等，競(jìng)品林立，去化承壓，華潤(rùn)如何在這片頂豪叢林中突出重圍，仍是待解的命題。

商業(yè)考量

除了高端住宅，此次出讓的4號(hào)商業(yè)地塊同樣備受關(guān)注。根據(jù)規(guī)劃，這里將打造為華潤(rùn)萬(wàn)象匯。

事實(shí)上，華潤(rùn)商業(yè)與北龍湖的淵源，可以追溯到八年前。

早在2018年3月，坊間便傳出華潤(rùn)將在北龍湖打造萬(wàn)象天地的消息。按照當(dāng)時(shí)的設(shè)想，華潤(rùn)要在此落地一個(gè)大型城市綜合體龍湖南里，其中兩塊商業(yè)用地?cái)M建成集時(shí)尚購(gòu)物中心與開放式街區(qū)于一體的商業(yè)項(xiàng)目。

從流出的效果圖看，項(xiàng)目采用了萬(wàn)象天地標(biāo)志性的“Mall+街區(qū)”模式，建筑風(fēng)格還入鄉(xiāng)隨俗地做了新中式設(shè)計(jì)。

然而，這場(chǎng)“緋聞”始終未能真正落地。

直到2025年12月10日，鄭東新區(qū)第四季度重點(diǎn)項(xiàng)目簽約儀式上，華潤(rùn)將在北龍湖打造商業(yè)標(biāo)桿的消息再次傳出。

緊接著，華潤(rùn)置地鄭州公司發(fā)布了“2026年北龍湖南岸項(xiàng)目全案廣告策劃服務(wù)”招標(biāo)公告，側(cè)面印證了布局的推進(jìn)。

而此次正式拿地，意味著這場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)八年的傳聞，終于塵埃落定。

觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，目前北龍湖片區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目并不多，高端商業(yè)更是稀缺。

區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的購(gòu)物中心包括2018年開業(yè)的社區(qū)生活中心龍湖里，以精品餐飲、親子、生活服務(wù)為主；2025年開業(yè)的鄭州銀泰inPARK，主打體驗(yàn)式消費(fèi)，零售多為設(shè)計(jì)師買手店和河南首店餐飲。

此外，山姆會(huì)員店仍在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2027年開業(yè)。

換言之，北龍湖目前缺少一個(gè)真正的大型高端商業(yè)綜合體。此次萬(wàn)象匯的落地，無(wú)疑將填補(bǔ)這一空白。

更重要的是，華潤(rùn)在鄭州已布局多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，北龍湖萬(wàn)象匯的加入，將與其他項(xiàng)目形成協(xié)同。

目前，華潤(rùn)商業(yè)在鄭州已開業(yè)的項(xiàng)目包括二七萬(wàn)象城（2014年4月開業(yè)）、鄭東萬(wàn)象城（2025年6月開業(yè)），同時(shí)還有一個(gè)輕資產(chǎn)作品綠都萬(wàn)象匯。

消息顯示，2025年11月，華潤(rùn)與綠都廣場(chǎng)商業(yè)部分達(dá)成合作，項(xiàng)目定名“鄭州綠都萬(wàn)象匯”，目前已啟動(dòng)設(shè)計(jì)總包招標(biāo)，規(guī)劃建設(shè)全面鋪開。

如今，隨著北龍湖萬(wàn)象匯的落地，華潤(rùn)在鄭州將形成“四子聯(lián)動(dòng)”的商業(yè)格局，覆蓋不同商圈與客群。

但與住宅一樣，商業(yè)同樣面臨一定的挑戰(zhàn)。

北龍湖被稱作鄭州唯一一個(gè)尚未被充分兌現(xiàn)的高端消費(fèi)高地，這意味著，華潤(rùn)商業(yè)在這里面臨的培育期，可能遠(yuǎn)超預(yù)期。

一方面，北龍湖頂豪密集，但高端消費(fèi)行為普遍外溢。目前鄭州市場(chǎng)的高端消費(fèi)仍集中在二七商圈的丹尼斯大衛(wèi)城、二七萬(wàn)象城等地，北龍湖自身的高端商業(yè)氛圍并未真正形成。

另一方面，奢侈品、國(guó)際美妝、高端連鎖品牌的選址邏輯非常現(xiàn)實(shí)，它們不只盯著富人密度，更看重聚客能力、銷售坪效以及打卡效應(yīng)。而北龍湖目前恰恰缺少聚客型主力店和持續(xù)的人流，這也意味著品牌方不敢輕易在此下重注。

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