■“好房子”理念的落地離不開(kāi)高品質(zhì)配套的支撐，其中停車(chē)位作為影響居住體驗(yàn)的關(guān)鍵要素，備受購(gòu)房者關(guān)注。

■珠江鉑世灣近日將停車(chē)費(fèi)由600元/月下調(diào)至450元/月，業(yè)主認(rèn)為該價(jià)格仍高于市場(chǎng)主流標(biāo)準(zhǔn)。

掃碼了解 廣州樓市最前沿動(dòng)態(tài)

近日，《關(guān)于支持高品質(zhì)住宅建設(shè)的若干意見(jiàn)》（俗稱(chēng)“好房子28條”）正式落地，政策明確支持小區(qū)利用自有用地建設(shè)地下公共停車(chē)場(chǎng)，無(wú)需單獨(dú)申請(qǐng)規(guī)劃條件，相關(guān)面積不計(jì)入容積率，同時(shí)優(yōu)化地下車(chē)庫(kù)規(guī)劃核實(shí)與確權(quán)登記流程，著力從源頭緩解群眾停車(chē)難題。不過(guò)，新快報(bào)記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前不少小區(qū)停車(chē)亂象依然突出，與“住得舒心”的好房子標(biāo)準(zhǔn)形成反差。盡管樓盤(pán)捆綁銷(xiāo)售車(chē)位的現(xiàn)象有所減少，部分開(kāi)發(fā)商卻通過(guò)高價(jià)月租、限制月租車(chē)位數(shù)量等方式，變相強(qiáng)迫業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位。

1

政策開(kāi)綠燈 自有用地建停車(chē)場(chǎng) 不計(jì)容、確權(quán)提速

“好房子”理念的落地離不開(kāi)高品質(zhì)配套的支撐，其中停車(chē)位作為影響居住體驗(yàn)的關(guān)鍵要素，備受購(gòu)房者關(guān)注?！昂梅孔?8條”明確提出了優(yōu)化車(chē)位供給的兩項(xiàng)具體舉措：一是支持利用產(chǎn)權(quán)清晰的自有用地地下空間建設(shè)公共停車(chē)場(chǎng)，明確此類(lèi)增建項(xiàng)目可不改變?cè)玫匦再|(zhì)、無(wú)需單獨(dú)申請(qǐng)規(guī)劃條件，且不計(jì)入原地塊容積率；二是優(yōu)化地下車(chē)庫(kù)（位）的規(guī)劃核實(shí)與確權(quán)登記流程，大幅縮短辦理周期，有效降低企業(yè)的資金與時(shí)間成本。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴新快報(bào)記者，對(duì)市民和業(yè)主來(lái)說(shuō)，這次的政策能有效緩解停車(chē)難，縮短車(chē)位辦證周期，保障業(yè)主產(chǎn)權(quán)明晰?！胺制诖_權(quán)可讓車(chē)位更快投入使用，但需注意承諾制下可能存在后續(xù)權(quán)責(zé)銜接問(wèn)題”。

從行業(yè)角度觀(guān)察，該政策也為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了積極信號(hào)。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)：“新政降低開(kāi)發(fā)商資金與時(shí)間成本，加速車(chē)位資產(chǎn)確權(quán)和回款，提升地下空間開(kāi)發(fā)積極性。簡(jiǎn)化流程鼓勵(lì)存量用地盤(pán)活，有利于增加停車(chē)位供給，促進(jìn)停車(chē)產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，但對(duì)監(jiān)管承諾兌現(xiàn)提出了更高要求?！?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認(rèn)為，新政可以大大地激發(fā)用地主體盤(pán)活土地的積極性，或轉(zhuǎn)讓土地時(shí)有助于激活購(gòu)買(mǎi)多元主體，并增加地下停車(chē)位建設(shè)和供應(yīng)?！斑@有助于平抑中心城區(qū)停車(chē)難、停車(chē)貴，還能為周邊老舊小區(qū)、辦公樓集中的區(qū)域供應(yīng)新增的車(chē)位?！彼f(shuō)。

事實(shí)上，廣州在規(guī)范車(chē)位銷(xiāo)售與租賃方面早有布局，并且明令禁止困擾購(gòu)房者很久的“車(chē)位捆綁銷(xiāo)售”。2024年11月15日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于配建車(chē)位車(chē)庫(kù)與商品房同步銷(xiāo)售的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），明確廣州市轄區(qū)范圍內(nèi)商品房項(xiàng)目配建車(chē)位車(chē)庫(kù)可按規(guī)定與商品房銷(xiāo)售同步實(shí)施，且建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要?！锻ㄖ吠瑫r(shí)要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需將車(chē)位車(chē)庫(kù)同步銷(xiāo)售方案等相關(guān)信息書(shū)面告知業(yè)主，并在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置單獨(dú)公示，必須確保業(yè)主有認(rèn)購(gòu)或不認(rèn)購(gòu)車(chē)位的選擇權(quán)，且車(chē)位車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售款項(xiàng)需納入商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)監(jiān)管。

2

變相逼購(gòu)花樣多 “月保搶號(hào)”“天價(jià)臨?！陛喎详?/p>

盡管“車(chē)位捆綁銷(xiāo)售”已被相關(guān)部門(mén)明令禁止，但新快報(bào)記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，市面上仍有部分樓盤(pán)通過(guò)高價(jià)月租、限制月租車(chē)位數(shù)量等手段，變相迫使業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位。

其中，“限量月租車(chē)位”已成為廣州多個(gè)樓盤(pán)變相逼購(gòu)車(chē)位的主要方式。多個(gè)熱門(mén)小區(qū)對(duì)包月停車(chē)實(shí)行“限量”管控，部分小區(qū)采用“月保搶號(hào)”模式，執(zhí)行“先到先得”規(guī)則，每月僅開(kāi)放一兩天供業(yè)主“搶購(gòu)”。業(yè)主若錯(cuò)過(guò)搶號(hào)時(shí)間或手速較慢，便只能按臨時(shí)停車(chē)標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，部分樓盤(pán)的臨時(shí)停車(chē)費(fèi)甚至比月保費(fèi)用高出一倍。有業(yè)主稱(chēng)：“名義上沒(méi)有‘只售不租’，但通過(guò)人為制造稀缺，把業(yè)主逼到要么接受高價(jià)臨停，要么掏錢(qián)買(mǎi)車(chē)位?！?/p>

相較于“限量月租”，“高價(jià)月租”的變相逼購(gòu)形式更為普遍。近年來(lái)，廣州市內(nèi)天河嘉裕公館、番禺祈福新邨、珠江鉑世灣、黃埔中鼎珺合府等多個(gè)小區(qū)均出現(xiàn)車(chē)位月租上漲或定價(jià)遠(yuǎn)超周邊同類(lèi)小區(qū)的情況。去年年底，嘉裕公館物業(yè)單方面將車(chē)位月保及管理費(fèi)用從每月500元大幅上調(diào)至每月1200元；直至今年1月底，物業(yè)才發(fā)布公告，將月保費(fèi)用調(diào)整為每月1000元。此外，雅居樂(lè)天際715小區(qū)物業(yè)單方面設(shè)定每月800元的停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，顯著高于周邊小區(qū)水平。部分項(xiàng)目甚至對(duì)業(yè)主車(chē)輛采取“延遲放行”或限制進(jìn)出地下車(chē)庫(kù)等措施，影響業(yè)主日常通勤與子女上學(xué)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，上述案例中，開(kāi)發(fā)商雖然沒(méi)有實(shí)施“只售不租”行為，但“通過(guò)制定遠(yuǎn)超市場(chǎng)水平的‘天價(jià)租金’來(lái)變相逼迫業(yè)主購(gòu)買(mǎi)”，這是目前普遍出現(xiàn)的逼購(gòu)形式。目前大部分法律、法規(guī)只規(guī)定“不得拒絕出租”，但對(duì)“租金價(jià)格上限”缺乏明確規(guī)定。部分開(kāi)發(fā)商利用這一漏洞，制定遠(yuǎn)高于周邊市場(chǎng)的租金，使業(yè)主“望而卻步”，從而達(dá)到變相“只售不租”的目的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專(zhuān)家鄧浩志告訴新快報(bào)記者，很多郊區(qū)樓盤(pán)，車(chē)位的銷(xiāo)售比例甚至不到10%，所以車(chē)位銷(xiāo)售成為老大難問(wèn)題。在樓市暢旺的時(shí)候，部分開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制要求“捆綁車(chē)位銷(xiāo)售”，但這種情況現(xiàn)時(shí)已經(jīng)很少見(jiàn)，只是變相逼售的情況仍時(shí)有發(fā)生。

為何此類(lèi)車(chē)位糾紛亂象屢禁不止？有業(yè)內(nèi)人士表示，在市場(chǎng)調(diào)整期，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)敏感，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間有限，于是將部分房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到車(chē)位等項(xiàng)目上，以各種手段去庫(kù)存、增加現(xiàn)金流。

3

業(yè)主質(zhì)疑議價(jià)程序違規(guī) 專(zhuān)家建議個(gè)別地區(qū)提供指導(dǎo)價(jià)

“好房子”的核心是“以人為本”，停車(chē)作為居民日常出行的關(guān)鍵配套，直接關(guān)系居住幸福感。當(dāng)停車(chē)亂象與收費(fèi)爭(zhēng)議成為小區(qū)常態(tài)，這份“住得舒心”便大打折扣。

此前，新快報(bào)曾報(bào)道廣州市番禺區(qū)珠江鉑世灣擬將車(chē)位月租定為600元/月（含管理費(fèi)），業(yè)主認(rèn)為遠(yuǎn)高于周邊華南新城、星河灣、廣州雅居樂(lè)花園等小區(qū)400元/月以?xún)?nèi)的水平，強(qiáng)烈反對(duì)。近日，物業(yè)公司發(fā)布通知，將月保費(fèi)用下調(diào)至450元（含管理費(fèi)），并稱(chēng)自4月21日零時(shí)起正式執(zhí)行。但業(yè)主對(duì)此并不買(mǎi)賬，認(rèn)為調(diào)降后的價(jià)格仍高于市場(chǎng)主流標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾看似有所緩和，但并未真正化解。

業(yè)主唐先生（化姓）告訴新快報(bào)記者，業(yè)主們最不滿(mǎn)的是停車(chē)費(fèi)定價(jià)的議價(jià)程序不合規(guī)?！拔飿I(yè)公司所謂的‘協(xié)商議價(jià)’存在重大瑕疵?！彼f(shuō)，物業(yè)公司所表述的議價(jià)會(huì)議僅邀請(qǐng)一名業(yè)主參與，且該業(yè)主表示當(dāng)時(shí)被誤導(dǎo)為“咨詢(xún)物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)”，僅順帶表達(dá)了“400元/月可接受”的訴求，全程缺乏與業(yè)主代表的實(shí)質(zhì)性溝通。

更有業(yè)主指出，物業(yè)公司出示的番禺發(fā)改局相關(guān)復(fù)函出具于2024年10月，而2026年修訂的新版《廣州市停車(chē)場(chǎng)條例》規(guī)定“制定或提高價(jià)格必須經(jīng)由停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)協(xié)商確定”，這不僅是程序性要求，更是定價(jià)的法定前置條件，可是物業(yè)公司卻未按新條例重新協(xié)商，單方調(diào)價(jià)行為涉嫌違規(guī)，應(yīng)屬無(wú)效。

針對(duì)此類(lèi)糾紛，嚴(yán)躍進(jìn)指出，強(qiáng)迫購(gòu)買(mǎi)或通過(guò)提高租金變相施壓的做法，都是法律、法規(guī)所不允許的。他分析，車(chē)位問(wèn)題在暴露出一些問(wèn)題：業(yè)主在租與買(mǎi)之間的選擇權(quán)如何保障？?jī)r(jià)格形成機(jī)制應(yīng)如何確定？

嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，車(chē)位雖然具有商品屬性，但它也承載著重要的民生功能。“在定價(jià)邏輯上，必須更多地考慮如何保障業(yè)主的居住權(quán)益，傾向于更有利于業(yè)主的方案。如果完全放任商業(yè)邏輯主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商隨意定價(jià)，市場(chǎng)秩序就容易混亂”。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，少數(shù)地區(qū)已開(kāi)始關(guān)注這一問(wèn)題。例如河南省安陽(yáng)市文峰區(qū)等地的住建部門(mén)建議，物價(jià)管理部門(mén)應(yīng)提供指導(dǎo)價(jià)格，防止開(kāi)發(fā)商以明顯高于市場(chǎng)的價(jià)格出租車(chē)位，迫使業(yè)主購(gòu)買(mǎi)。

李宇嘉則表示，“租金倒逼”“限量月租”等情況在廣州乃至全國(guó)許多城市都并非個(gè)例，已經(jīng)成為一個(gè)普遍且備受關(guān)注的市場(chǎng)痛點(diǎn)，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的負(fù)面影響?！巴＼?chē)問(wèn)題直接關(guān)系民生，容易引發(fā)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間的激烈沖突。另外，這也會(huì)造成早晚高峰期的車(chē)場(chǎng)人為擁堵，增加物業(yè)管理的難度，導(dǎo)致小區(qū)整體居住品質(zhì)下降?！彼f(shuō)。

■新快報(bào)記者 何璐詩(shī) 文/圖