中國的房價(jià)未來到底還會(huì)不會(huì)漲？哪里會(huì)漲，又會(huì)在什么時(shí)候漲？我看到網(wǎng)上很多大V唱空國內(nèi)房地產(chǎn)，慫恿粉絲去迪拜、東南亞買房，還有叫撈米格大哥的博主，之前帶著會(huì)員去迪拜買房，這種人良心實(shí)在太壞。

自從伊朗局勢緊張以來，迪拜房地產(chǎn)市場指數(shù)斷崖式下跌，短短兩周跌幅就達(dá)到30%。資產(chǎn)神話一旦破滅，資本永遠(yuǎn)是最先逃離的。之前我就說過，迪拜的全球信譽(yù)度極低，你把錢匯到迪拜買房，等想賣房的時(shí)候，就知道想把錢轉(zhuǎn)回國內(nèi)有多難。在迪拜買房，就等于錢只能留在迪拜花，一分都別想順利帶回國內(nèi)。

迪拜房產(chǎn)就像合約做多山寨幣，短期或許有波動(dòng)能投機(jī)一把，但長期價(jià)值必然持續(xù)折損，還要不斷繳納物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等各類持有成本。要說優(yōu)點(diǎn)，也只有一點(diǎn)：山寨幣最終可能歸零，而迪拜房產(chǎn)不會(huì)。很多人沒看清本質(zhì)，一味跟著唱空國內(nèi)樓市，被誤導(dǎo)做出錯(cuò)誤選擇。

下面我給大家總結(jié)互聯(lián)網(wǎng)上關(guān)于樓市的幾個(gè)核心認(rèn)知誤區(qū)。

第一個(gè)誤區(qū)：人口負(fù)增長，房子沒人接盤。很多人總拿人口數(shù)據(jù)說事，說我國新出生人口不足1000萬，人均兩套房都賣不完，每年新增的住宅建筑面積太多，未來樓市肯定沒前途。

這類宏觀數(shù)據(jù)看似有道理，卻有致命缺陷——微觀性極差。就像你和馬云平均年收入能有幾十億，但微觀來看，你可能正處于失業(yè)狀態(tài)，一分收入都沒有。人口總量減少，絕不等于住房需求同步萎縮，核心要看人口往哪里流動(dòng)、購買力往哪里聚集，這才是關(guān)鍵。

我們可以看看日本，日本人口從2009年開始負(fù)增長，到2025年人口凈減少已達(dá)70萬，但東京的房價(jià)不僅沒跌，2012年到2025年，東京23區(qū)新房均價(jià)還上漲了64%。原因就是日本全國的人口和財(cái)富，都在往東京都市圈聚集。

再看韓國，2020年韓國首次出現(xiàn)人口負(fù)增長，出生人口跌破30萬，死亡人口達(dá)30.51萬，2025年出生人口更是只有25.4萬。但2020年到2025年，首爾江南區(qū)公寓均價(jià)從每套12億韓元漲到18.6億韓元，漲幅55%，核心學(xué)區(qū)房漲幅更是超過80%。

中國也是同樣的道理，人口總量變化是一回事，人口流向、都市圈發(fā)展趨勢才是決定房價(jià)的核心。未來有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，住房需求不僅不會(huì)萎縮，反而會(huì)因?yàn)橘Y源競爭變得更加旺盛。

這些城市房價(jià)具備上漲動(dòng)力的原因很簡單，核心城市聚集了全國70%的高端產(chǎn)業(yè)、80%的優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源。2025年，一線城市人均GDP達(dá)到23萬元，是三四線城市的數(shù)倍。收入差距決定了房價(jià)差距，根本不能單純用人口減少來判斷房價(jià)走勢。

第二個(gè)誤區(qū)：城鎮(zhèn)化率已經(jīng)很高，樓市需求見頂。很多人說中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到67.9%，快趕上發(fā)達(dá)國家，樓市沒有新增需求了。

但發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化，是戶籍和常住人口統(tǒng)一的，我國卻并非如此。2025年我國常住人口城鎮(zhèn)化率是67.9%，戶籍城鎮(zhèn)化率只有48.9%，兩者相差19個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)應(yīng)著2.6億半城鎮(zhèn)化的新居民，這部分人群就是未來15-20年樓市的核心需求來源。

國家統(tǒng)計(jì)局還預(yù)測，2035年我國超大城市人口將增加至3000萬，這些人口最終都會(huì)流向核心城市。由此可見，國內(nèi)住房需求并沒有因?yàn)槿丝跍p少而降低，未來很長一段時(shí)間里，人口凈流入的核心城市，新房需求依然會(huì)十分旺盛。

第三個(gè)誤區(qū)：人均居住面積已經(jīng)超過發(fā)達(dá)國家。有人說我國人均居住面積達(dá)到48平，已經(jīng)趕上發(fā)達(dá)國家水平，這完全是混淆概念、忽悠人。

我國官方公布的人均住房面積，是包含農(nóng)村在內(nèi)的全國城鄉(xiāng)整體平均值，農(nóng)村住房面積普遍偏大，拉高了整體均值。而且我國統(tǒng)計(jì)的是建筑面積，包含墻體、公攤面積，發(fā)達(dá)國家統(tǒng)計(jì)的則是不含公攤的實(shí)用面積。

根據(jù)2020年人口普查數(shù)據(jù)，我國城市居民人均住房建筑面積僅21.8平，折算成實(shí)用面積后，和日本的36平、歐洲國家的39平相比，差距依然非常大，根本不存在人均居住面積過剩的情況。

第四個(gè)誤區(qū)：全國樓市庫存高企，房子完全賣不動(dòng)。有專家稱全國樓市庫存去化周期長達(dá)22個(gè)月，庫存壓力極大，但這個(gè)說法完全沒有考慮庫存結(jié)構(gòu)問題。

2025年的樓市庫存中，60%以上都集中在三四線城市遠(yuǎn)郊板塊，這些庫存是過去盲目供地的產(chǎn)物，屬于毫無價(jià)值的劣質(zhì)資產(chǎn)，無人問津是正常現(xiàn)象。

而一線及強(qiáng)二線城市的核心區(qū)域，庫存去化周期只有8-10個(gè)月，部分熱門板塊更是開盤即清盤。2025年北京五環(huán)內(nèi)商品住宅庫存去化周期7.2個(gè)月，上海浦東核心區(qū)6.8個(gè)月，深圳南山5.9個(gè)月，這些區(qū)域根本不存在庫存積壓的問題，足以說明樓市并非全面過剩，核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依舊稀缺。

通過以上分析能清晰看出，國內(nèi)一線及強(qiáng)二線城市的住房需求依舊十分旺盛。中國房地產(chǎn)市場早已結(jié)束普漲時(shí)代，全面進(jìn)入分化時(shí)代。

往后房子不再等同于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，買房也不一定能賺錢，只有買對(duì)房子才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。大家不用再糾結(jié)房價(jià)整體會(huì)不會(huì)漲，真正要關(guān)注的是哪里會(huì)漲、什么樣的房子會(huì)漲。

答案很直白：優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，依然具備上漲動(dòng)力。這兩年的樓市調(diào)整，對(duì)于剛需人群、懂房產(chǎn)選擇的人來說，反而是難得的抄底窗口期。

近期出臺(tái)的各項(xiàng)樓市利好政策，支持力度是近十年來罕見的，一旦這個(gè)窗口期關(guān)閉，下一次機(jī)會(huì)不知還要等多少年。最后祝愿大家都能買對(duì)房、買好房，靠房產(chǎn)守住自身財(cái)富，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的被動(dòng)收入。