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4月，高盛發(fā)布了一篇新的研報(bào)，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判的主要內(nèi)容是：

“上海和深圳樓市預(yù)計(jì)2026年底觸底，復(fù)蘇較其他一二線城市提前6-24個(gè)月，房?jī)r(jià)將從2025年底至2028年底上漲15%�！�

而就在不到半年前的2025年12月，高盛的預(yù)判還是“未來兩年中國(guó)房?jī)r(jià)可能面臨10%-30%深度調(diào)整”

時(shí)隔不到半年時(shí)間，高盛對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判發(fā)生了如此大的轉(zhuǎn)向，這份新研報(bào)的結(jié)論隨即引發(fā)巨大的市場(chǎng)和輿論爭(zhēng)議。

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觸底回升？高盛預(yù)判轉(zhuǎn)向樂觀

2023年-2024年期間，高盛多次預(yù)判，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)將經(jīng)歷“L型”復(fù)蘇，即經(jīng)歷一段時(shí)間下滑后保持在低位徘徊，不會(huì)出現(xiàn)“V型”或“U型”反彈。

2023年4月，高盛明確看跌，預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在2027年見底，房?jī)r(jià)總跌幅約40%

2024年5月，悲觀情緒上升。高盛分析，參考美國(guó)2006年-2012年樓市周期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021年三季度到達(dá)頂峰后，開始走下坡路，預(yù)計(jì)2027年三季度觸底

2025年2月，高盛預(yù)判，到2025年底前中國(guó)房?jī)r(jià)可能從當(dāng)前水平再下跌20%-25%

同年12月，高盛在報(bào)告《中國(guó)房地產(chǎn)2026年展望》中，還預(yù)判未來兩年中國(guó)房?jī)r(jià)可能面臨10%-30%深度調(diào)整。

但今年4月最新的報(bào)告中，高盛卻作出了大幅轉(zhuǎn)變的預(yù)判，也就是文章開頭提到的結(jié)論。

高盛預(yù)言，上海和深圳樓市預(yù)計(jì)2026年底觸底，復(fù)蘇較其他一二線城市提前6-24個(gè)月，房?jī)r(jià)將從2025年底至2028年底上漲15%

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高盛結(jié)論的依據(jù)

高盛在報(bào)告中主要從四個(gè)維度來論證其樂觀的判斷。

第一、上海和深圳人才流入強(qiáng)勁高新產(chǎn)業(yè)支撐高收入人群的購(gòu)買力，這兩座城市住房庫存可控，且房貸利率處于歷史低位

第二、高盛認(rèn)為上海和深圳的樓市與香港樓市具有相似性，隨著香港樓市率先復(fù)蘇，上海和深圳樓市將復(fù)制香港路徑而復(fù)蘇

第三、政策催化，穩(wěn)市場(chǎng)政策密集落地，“滬七條”等直接刺激購(gòu)買需求。

第四、土地投資效率提高，供應(yīng)收縮，新房可售貨值減少，深耕上海和深圳的國(guó)企開發(fā)商利潤(rùn)率改善，房?jī)r(jià)上漲又將觸發(fā)顯著估值重估。

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引發(fā)市場(chǎng)爭(zhēng)議

高盛的報(bào)告引發(fā)巨大的市場(chǎng)爭(zhēng)議，輿論對(duì)立，有人看好，也有人質(zhì)疑。

不到半年時(shí)間，高盛對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判大幅轉(zhuǎn)向，從“深度調(diào)整”轉(zhuǎn)為“領(lǐng)漲復(fù)蘇”的結(jié)論，讓市場(chǎng)質(zhì)疑其預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，甚至質(zhì)疑其作出如此結(jié)論的目的是為了推薦股票。

還有人認(rèn)為，高盛報(bào)告的預(yù)判方法存在瑕疵，引用人口、產(chǎn)業(yè)等長(zhǎng)期影響因素去精確預(yù)測(cè)“2026年底觸底”并不科學(xué)。

市場(chǎng)上，不同人的體感差異也巨大。樂觀派認(rèn)為，3月上海二手房成交創(chuàng)近5年新高，深圳二手房成交環(huán)比大漲151%，以及政策面持續(xù)寬松等，都是市場(chǎng)將回暖的積極信號(hào)。

但絕大多數(shù)人并未感覺到市場(chǎng)明顯回暖，居民收入預(yù)期尚未修復(fù)、居民杠桿率偏高、六大行房貸余額負(fù)增長(zhǎng)等，都昭示著當(dāng)前下結(jié)論還為時(shí)尚早。

對(duì)于3月上海和深圳二手房成交量放大，也有不同的解讀。有人認(rèn)為，是限購(gòu)政策放松和1-2月春節(jié)積壓的成交量集中釋放，是否可持續(xù)，仍需觀察。

還有一部分人認(rèn)為，普漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來市場(chǎng)將走向分化甚至極度分化。核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將上漲，遠(yuǎn)郊或者老破小等將橫盤甚至下跌。

2026年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著復(fù)雜的影響因素和維度，其中很多影響因素遠(yuǎn)不僅限于房地產(chǎn)市場(chǎng)

對(duì)市場(chǎng)做任何精確的預(yù)測(cè)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說，都缺乏足夠的科學(xué)性。

高盛報(bào)告中談到的僅僅是兩個(gè)城市：上海和深圳。報(bào)告并沒有具體涉及到全國(guó)其他城市的市場(chǎng)。

換句話說，高盛并沒有認(rèn)為市場(chǎng)的復(fù)蘇將是全局的，而是分化的。

無論市場(chǎng)未來的走勢(shì)如何，各城市之間，一個(gè)城市中的各個(gè)區(qū)域和各個(gè)板塊之間，產(chǎn)品的業(yè)態(tài)之間，不同的開發(fā)商之間，商品房和二手房之間，都將存在嚴(yán)重的分化

這一點(diǎn)，是市場(chǎng)的普遍共識(shí)。