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三子女平分房產！法院：房改房共居人不等于產權人，出資不等于共有

【案情簡介】

李建國與王秀英系夫妻關系，二人共育有三個子女：長子李明（原告）、次子李強（被告）、三子李華（原告）。

一號房屋：位于北京市朝陽區(qū)，登記在李建國名下。該房屋原由李建國承租。1998年7月7日，李建國向甲房管所提出《購買直管公有住宅樓房申請書》，申請購買一號房屋。同日形成的《現(xiàn)住房共居人口認定表》載明購房人為李建國，共居人口情況與購房人關系一欄載明共居人有"王秀英、李強、康某1、李小強"，是否同意購房人為產權人一欄載明共居人均同意李建國為一號房屋的產權人。

1998年7月7日，甲房管所出具《購房定金通知單》，載明收到李建國交來的購房定金1000元。1999年8月30日，李建國與北京市朝陽區(qū)房屋土地管理局簽訂《成本價出售直管公有住宅樓房協(xié)議書》，約定李建國以38371.18元的價格購買一號房屋。后李建國取得一號房屋的產權證。

李建國于2014年1月23日去世，王秀英于2021年5月15日去世，二人生前均未留有遺囑，李建國與王秀英的父母分別先于二人去世。

【雙方爭議焦點】

原告李明、李華主張：

請求判令二原告和被告各繼承一號房屋三分之一的產權份額；

一號房屋系二被繼承人李建國與王秀英的夫妻共同財產；

二被繼承人生前均未留有遺囑，應按照法定繼承處理。

被告李強答辯：

共居人享有產權份額：一號房屋應當先析產再繼承，不應全部作為遺產按照法定繼承進行處理。根據(jù)國家房改政策規(guī)定，公有住房出售對象是家庭，購買公房后的權屬應歸共同居住的家庭成員共有。李強及其配偶子女在一號房屋房改時系共居人，基于此一號房屋中有其產權份額。

出資應享有更高份額：李強在一號房屋房改時有出資1萬元，占房屋價款的27%，若李強沒有出資，即便父母滿足分房資格，也無法獲得一號房屋的所有權，因此李強對一號房屋的取得作出了巨大貢獻，應享有更高的產權份額。

長期居住形成穩(wěn)定關系：李強的戶籍一直在一號房屋，多年來長期在此居住，已形成穩(wěn)定的居住關系，且李強作為法定繼承人，對一號房屋應享有合法的居住權。

【法院查明的關鍵事實】

一號房屋檔案材料：

一號房屋原由李建國承租；

1998年7月7日，李建國向甲房管所提出購買申請；

《現(xiàn)住房共居人口認定表》載明共居人有"王秀英、李強、康某1、李小強"，共居人均同意李建國為產權人；

《出售直管公有住宅樓房職工工齡調查表》和《單位出售公有住房房價計算表》載明購買一號房屋使用了李建國36年的工齡，使用了王秀英21年的工齡，共計使用了57年的工齡優(yōu)惠；

1999年8月30日，李建國與北京市朝陽區(qū)房屋土地管理局簽訂《成本價出售直管公有住宅樓房協(xié)議書》，約定李建國以38371.18元的價格購買一號房屋；

后李建國取得一號房屋的產權證。

出資問題：

李強稱其曾出資1萬元，因此應當取得更高的產權份額。二原告出示字據(jù)一張，上載："1998年家里買房，我貼補一萬元錢。2003年我需要一萬元錢用于購房，我媽給我一萬元錢。李強收到一萬元錢。2003年5月15日。"李強認可該字據(jù)的真實性，但不認可證明目的。

【法院判決結果】

登記在被繼承人李建國名下的一號房屋由原告李明、原告李華、被告李強繼承所有，三人各繼承該房屋三分之一的產權份額。

判決理由：

繼承基本原則：繼承從被繼承人死亡時開始。繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。配偶、父母、子女為法定繼承的第一順位繼承人。

共居人不等于產權人：被告主張一號房屋在房改時被告及其配偶子女為一號房屋的共同居住人，同意以李建國為產權人，因此一號房屋中有其產權份額，應當先分割出其所有的份額，再對剩余部分按照法定繼承處理。但是從一號房屋由李建國承租，之后在房改時使用李建國和王秀英的工齡優(yōu)惠計算成本價并出售給李建國，后李建國取得一號房屋的產權證至本案訴訟發(fā)生已有二十余年。在此情況下，被告以房改時對一號房屋共居人情況的調查記載主張其對一號房屋有相應產權份額的主張，缺乏事實及法律依據(jù)，法院難以支持。

出資不等于共有：關于被告主張的出資并據(jù)此取得一號房屋相應產權的問題，首先僅憑出資難以認定被告與產權人就共有一號房屋達成了明確約定，其次根據(jù)二原告出示的證據(jù)王秀英之后將被告主張出資的1萬元以其他方式歸還。在此情況下，難以依據(jù)被告的出資行為認定其對一號房屋有相應產權份額。

法定繼承適用：因此，一號房屋依法應為李建國、王秀英的遺產，由其法定繼承人即本案二原告和被告共同繼承，二原告主張三人各繼承三分之一的份額，事實及法律依據(jù)充分，法院予以支持。

【律師提示】

本案典型意義

本案是房改房繼承糾紛的典型案例。房改房共居人不等于產權人，出資不等于共有。法定繼承應當嚴格按照法律規(guī)定執(zhí)行。

核心法律要點

房改房權屬認定

房改房的權屬應當以產權登記為準，共居人情況的調查記載不能直接證明共居人享有產權份額。房改房購買時使用了被繼承人的工齡優(yōu)惠，應當認定為被繼承人的夫妻共同財產。

出資與產權的關系

僅憑出資難以認定出資人與產權人就共有房屋達成了明確約定。出資行為需要有明確的共有約定才能產生共有法律效果。

法定繼承的適用

繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理。本案中二被繼承人生前均未留有遺囑，應當按照法定繼承處理。

共居人與繼承人的區(qū)別

共居人是指在房改時共同居住的人員，繼承人是指依法享有繼承權的人員。共居人不等于繼承人，共居人情況不能改變房屋的權屬。

證據(jù)的重要性

主張對房屋享有產權份額需要提供充分證據(jù)，否則難以得到法院支持。本案中被告主張共居人享有產權份額和出資應享有更高份額，但均未能提供充分證據(jù)。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產營銷協(xié)會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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