來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：北京進(jìn)深）

文/北京進(jìn)深 徐迪

4月30日下午，北京三宗宅地集中出讓。

其中，朝陽(yáng)東壩1105-01地塊，作為當(dāng)天唯一吸引到兩家房企報(bào)名的地塊，市場(chǎng)原本期待能有一番較量。

戲劇性的是，在土拍大廳，并未出現(xiàn)競(jìng)拍場(chǎng)面。

最終，金茂僅通過(guò)一輪線上出價(jià)便輕松拿下這宗宅地。

成交價(jià)20.981億元，折合樓面價(jià)約4.11萬(wàn)元/㎡。

溢價(jià)率0.1%，盡管很低，卻也是今年北京“唯二”的溢價(jià)地塊。

坊間傳聞，另一家出價(jià)房企是建發(fā)，之所以沒(méi)到場(chǎng)，是因?yàn)閮杉乙献鏖_(kāi)發(fā)。

建發(fā)和金茂，倒也是熟悉的搭子。

2025年豐臺(tái)單盤(pán)銷(xiāo)冠項(xiàng)目觀宸，就是兩家聯(lián)合開(kāi)發(fā)的。

這為東壩地塊的后續(xù)，留下了一丟丟懸念。

東壩1105-01地塊占地2.56公頃，建筑控制規(guī)模約5.11萬(wàn)㎡，容積率2.0，限高45米，局部60米。

地塊條件還是存在一些制約因素的：

1、噪聲超標(biāo)

作為今年以來(lái)朝陽(yáng)區(qū)首宗成交的宅地，其最大的標(biāo)簽無(wú)疑是“緊鄰東五環(huán)”。

直線100多米的物理距離，讓項(xiàng)目成為了字面意義上的五環(huán)首排。

然而，這種極致的近距也帶來(lái)了不可忽視的隱憂，地塊出讓文件中甚至專(zhuān)門(mén)附帶了一份防噪聲距離和措施說(shuō)明。

文件明確指出，受交通噪聲影響較大，項(xiàng)目西場(chǎng)界晝夜噪聲均超標(biāo)，南北場(chǎng)界、東場(chǎng)界及內(nèi)部晝間噪聲達(dá)到限值，夜間噪聲超標(biāo)。

2、交通硬傷

環(huán)路噪聲的影響非常直觀，但交通的便利性卻并未因此加分，反而打了個(gè)不小的折扣。

目前地塊南側(cè)的單店南路西段尚未貫通，通往五環(huán)內(nèi)的道路不僅狹窄且缺乏非機(jī)動(dòng)車(chē)道，高峰期擁堵問(wèn)題嚴(yán)重。這意味著，業(yè)主未來(lái)想要出小區(qū)一腳油門(mén)上環(huán)路，短期內(nèi)恐怕難以實(shí)現(xiàn)。

跳出交通維度的考量，將視野拉大到整個(gè)板塊，老東壩片區(qū)的居住屬性同樣呈現(xiàn)出鮮明的兩面性。

這里城市界面相對(duì)一般，周邊以剛需和剛改型社區(qū)為主，雖然居住氛圍濃厚、生活配套完善，但軌交始終是硬傷。

項(xiàng)目步行至地鐵站將近2公里，通勤友好度較低，且在現(xiàn)有的規(guī)劃中，周邊短期內(nèi)也沒(méi)有新增軌交路線和站點(diǎn)的計(jì)劃。

3、強(qiáng)排挑戰(zhàn)

除了外部配套的短板，地塊自身的先天條件也給未來(lái)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)出了難題。

從地塊指標(biāo)來(lái)看，2.0的容積率數(shù)字看似舒適，但其南北狹長(zhǎng)、多邊角的不規(guī)則地形，整體造型像一個(gè)火炬，給強(qiáng)排設(shè)計(jì)帶來(lái)了不小的挑戰(zhàn)。

受此地形限制，限高放寬至60米。未來(lái)項(xiàng)目中大概率不會(huì)出現(xiàn)洋房產(chǎn)品，或者洋房比例非常有限。

4、兌現(xiàn)中的東壩

盡管存在上述不利因素，但整個(gè)東壩板塊還是有預(yù)期的。

地鐵3號(hào)線和12號(hào)線同步通車(chē)；北京中學(xué)本部（原東壩北校區(qū)）去年9月正式開(kāi)課；北京太古坊（原頤堤港二期）主體結(jié)構(gòu)全部完工，預(yù)計(jì)明年交付投用。

第四使館區(qū)從規(guī)劃進(jìn)入落地實(shí)施階段。今年2月，使館區(qū)統(tǒng)建館項(xiàng)目合同正式簽約；截至3月底，土地整理、市政道路、水電管網(wǎng)主體已基本完成，部分國(guó)家使館用地開(kāi)始著手設(shè)計(jì)與施工工作。

與此同時(shí)，壩河濱水空間的改造也取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，“兩河一帶”濱水經(jīng)濟(jì)區(qū)逐步成型，東壩的城市界面與配套正在集中兌現(xiàn)。

這大概也是1105-01地塊吸引了兩家房企的原因之一。