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摘要：南國置業(yè)能否真正實現從“保殼”到“造血”的跨越，仍待時間檢驗。

觀點指數(GDIRI) 4月27日，南國置業(yè)股份有限公司發(fā)布2025年年度報告。

年報顯示，公司全年營業(yè)收入約11.19億元，同比減少62.33%；歸母凈利潤虧損約18.04億元，同比實現減虧；歸屬于上市公司股東的凈資產由負轉正，達2.35億元；經營活動產生的現金流量凈額達5.93億元，較2024年增長161.07%，現金流狀況顯著改善。

公司表示，董事會已審議通過相關議案，并向深交所提交了撤銷退市風險警示及其他風險警示的申請。

短期來看，南國置業(yè)需聚焦主業(yè)，拓展增量，穩(wěn)步提升盈利能力；長期而言，其能否突破區(qū)域和品牌瓶頸，實現全國化擴張和高質量發(fā)展，仍存在不確定性。

業(yè)務轉型成色

回顧企業(yè)的發(fā)展歷程，2014年電建地產取得南國置業(yè)控股權，公司借此逐步走出武漢、開啟全國化布局，并從“開發(fā)為主”轉向“開發(fā)與運營并舉”的業(yè)務模式。

但隨著房地產行業(yè)進入深度調整期，重資產模式顯露短板。2021-2024 年，南國置業(yè)連續(xù)四年錄得虧損，累計超50億元，傳統(tǒng)開發(fā)模式難以為繼。

2025年于南國置業(yè)而言，無疑是發(fā)展的關鍵一年。10 月，其完成重大資產出售暨關聯交易，以1元對價向控股股東中國電建地產全資子公司上海瀧臨置業(yè)，轉讓17項房地產開發(fā)、租賃業(yè)務相關股權資產及負債，徹底告別深耕多年的房地產開發(fā)、銷售業(yè)務。

重組后，南國置業(yè)主營業(yè)務全面調整為商業(yè)運營、產業(yè)運營、長租公寓三大輕資產板塊，定位為電建集團運營類資產保值增值平臺、城市運營業(yè)務主要承載平臺，正式開啟輕資產運營的轉型之路。

從最新的2025年業(yè)績來看，其整體經營表現承壓，但輕資產業(yè)務占比提升，業(yè)務結構完成重塑，處于轉型初期根基尚未穩(wěn)固的階段。

數據來源：企業(yè)公告，觀點指數整理

具體來看，各業(yè)務板塊表現明顯分化。其中，物業(yè)銷售板塊營業(yè)收入6.44億元，同比大幅下滑73.31%，成為業(yè)績拖累的核心因素。這一表現與2025年國內商品房市場持續(xù)低迷密切相關，全年購房需求疲軟、市場去化難度加大，房企普遍收縮開發(fā)銷售業(yè)務，行業(yè)整體處于調整期。

酒店運營及其他業(yè)務營收規(guī)模僅0.43億元，同比下滑18.55%，整體體量較小，對公司整體經營影響有限。2025年商旅出行、會展活動復蘇節(jié)奏放緩，酒店行業(yè)競爭加劇，入住率與客房均價承壓，多重因素造成該板塊收入同比收縮。

轉型后成為核心業(yè)務的物業(yè)出租及物業(yè)管理板塊，2025年實現營收4.32億元，同比下降14.51%，在三大業(yè)務中跌幅最小，是公司當前最為穩(wěn)固的核心基本盤。

該板塊依托存量商業(yè)項目、產業(yè)園區(qū)、長租公寓及基礎物業(yè)服務形成穩(wěn)定現金流，具備較強的周期抗風險能力，但受消費復蘇乏力、商戶經營壓力上升等因素影響，商業(yè)物業(yè)出租率與租金水平承壓，收入小幅回落。

數據來源：企業(yè)公告，觀點指數整理

就輕資產業(yè)務規(guī)模來看，目前項目規(guī)模最大的是商業(yè)運營板塊。截至2025年末，南國置業(yè)運營商業(yè)項目18個，在管面積115萬平方米，主要聚焦特色街區(qū)、生活圈商業(yè)，形成了差異化的產品定位。

其余板塊規(guī)模相對較小，合計總規(guī)模不及商業(yè)運營板塊。產業(yè)運營板塊依托電建集團資源，聚焦產業(yè)園、寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)，2025年在管項目7個，管理面積14.47萬平方米。

長租公寓板塊運營項目8個，在運營規(guī)模2783間，運營面積約11.4萬平方米；物業(yè)管理板塊已拓展物業(yè)管理項目4個，管理面積25.5萬平方米。整體來看，公司輕資產業(yè)務仍處于培育階段，尚未形成規(guī)?；?。

商業(yè)業(yè)務掣肘

從最新的業(yè)務結構來看，商業(yè)運營是南國置業(yè)轉型后的核心主業(yè)，也是未來營收與現金流的主要來源。

但結合行業(yè)數據與企業(yè)實際經營情況來看，該板塊仍面臨多重掣肘。從出租率來看，南國置業(yè)旗下18個商業(yè)項目整體平均出租率為89.35%，相較于市面上主流商管企業(yè)90%以上的出租率，仍有一定差距，反映了公司商業(yè)運營能力仍有較大的提升空間。

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值得肯定的是，仍有部分項目表現較為突出。泛悅匯曇華林作為南國置業(yè)“文化+商業(yè)”差異化戰(zhàn)略的核心項目，位于武漢擁有600年歷史的曇華林街區(qū)，涵蓋1.2公里街區(qū)及4.5萬平方米商業(yè)體。

公開數據顯示，該項目2025年入駐商戶超400家，全年營收突破12億元，客流量達2400萬人次，已成為武漢文旅商業(yè)新地標，為其他項目提供了運營借鑒。

長遠來看，轉型為輕資產運營商的南國置業(yè)，仍面臨人才短缺與品牌競爭力不足等制約因素。

人才團隊方面，南國置業(yè)原有團隊以地產開發(fā)、工程建設人才為主，而輕資產業(yè)務擴張需要大量的商業(yè)運營、品牌招商、數字化管理等專業(yè)人才，人才缺口會在一定程度上制約業(yè)務的發(fā)展和項目運營。

品牌與項目拓展方面，當前優(yōu)質商業(yè)項目資源競爭日趨白熱化。在南國置業(yè)目前主要布局的武漢、成都等城市，競爭對手如華潤、龍湖、新城等頭部憑借品牌、資金優(yōu)勢更易獲取優(yōu)質的項目資源，給其規(guī)模擴張帶來較大壓力。

同時，相比萬達、華潤、龍湖等企業(yè)，南國置業(yè)“泛悅”系列品牌知名度偏低，招商時對重量級品牌、首店品牌的吸引力不足，給項目業(yè)態(tài)檔次與租金水平帶來一定影響。

針對上述挑戰(zhàn)，觀點指數認為，南國置業(yè)需立足輕資產運營賽道，一方面，依托控股股東中國電建的資源優(yōu)勢，重點拓展電建體系內、地方國資平臺的商業(yè)項目，以輕資產輸出模式快速擴大規(guī)模。

另一方面，加大專業(yè)人才引進與培養(yǎng)力度，重點吸納商業(yè)運營、品牌招商、數字化管理等領域人才，優(yōu)化管理團隊結構，彌補轉型后的人才缺口。

此外，其還需強化品牌建設，提升市場競爭力。如加大“泛悅”系列品牌推廣力度，打造差異化品牌標簽，提升品牌全國知名度。同時，優(yōu)化招商策略，積極引入優(yōu)質品牌、首店品牌，提升項目的市場競爭力。

總體而言，2025年的重大資產重組，幫助南國置業(yè)成功擺脫退市危機，實現了凈資產由負轉正的“保殼”目標，其轉向輕資產運營的發(fā)展方向，既契合自身債務化解的需求，也順應了當前的行業(yè)趨勢。

但轉型之路并非坦途，公司當前仍面臨人才短缺、品牌競爭力不足等多重挑戰(zhàn)，輕資產業(yè)務規(guī)模偏小等問題也未得到根本改善。

未來，南國置業(yè)能否依托央企資源，深耕輕資產運營賽道，真正實現從“保殼”到“造血”的跨越，仍待時間檢驗。