剛剛，華潤(rùn)置地以70.45億元的總價(jià)，成功拿下深圳龍崗大運(yùn)的一宗地塊。

這宗地塊的前身，是世茂集團(tuán)2017年豪擲239億元摘得的“深港國(guó)際中心”核心部分。

彼時(shí)，世茂計(jì)劃在此建設(shè)高達(dá)700米的“中國(guó)第一高樓”，總投資規(guī)模達(dá)500億元。

可惜，世茂后來爆雷了，項(xiàng)目也從2022年起全面停工，成為深圳東部最大的爛尾“疤痕”。

2023年，這宗地塊先后兩次被司法拍賣，均無人問津。直到2025年，龍崗區(qū)政府出面，耗資68億元完成收儲(chǔ)，地塊才迎來重生的轉(zhuǎn)機(jī)。

如今重新掛牌并順利出讓，可謂水到渠成。

有一說一，這宗地塊重生后的準(zhǔn)入門檻，絕非一般企業(yè)能夠企及。環(huán)顧市場(chǎng)，有且只有華潤(rùn)置地一家能夠接盤。

首先是資金門檻，70.45億元的起拍總價(jià)，已經(jīng)將絕大多數(shù)房企擋在門外。

當(dāng)前，民營(yíng)房企普遍深陷流動(dòng)性危機(jī)，有能力拿出70億現(xiàn)金拿地的開發(fā)商幾乎絕跡。

就算在央國(guó)企里，又要錢多、又要沒暴雷、又要對(duì)深圳市場(chǎng)有信心，同時(shí)滿足這三條的，也就華潤(rùn)、中海、招商蛇口這么幾家。

但錢，反而是最容易的一關(guān)。

出讓公告明確要求：競(jìng)得人須按現(xiàn)狀接收土地，自行處理現(xiàn)狀地上建筑物。

換言之，世茂留下的半拉子工程、裸露的鋼筋、生銹的塔吊，全部由新買家自行拆除清運(yùn)，這筆費(fèi)用不包含在起拍價(jià)內(nèi)。

更麻煩的是，地塊下方有在建的深惠城際大運(yùn)北站出入口，競(jìng)得人須配合軌道交通設(shè)施改建，所有費(fèi)用自行承擔(dān)。

光這兩項(xiàng)隱形開銷，保守估計(jì)也要幾個(gè)億。

真正把候選者篩到只剩一家的，是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的硬指標(biāo)。

第一，競(jìng)得人須引進(jìn)一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)單位，該單位所在集團(tuán)旗下所有并表公司，在境內(nèi)及港澳地區(qū)運(yùn)營(yíng)的購物中心和百貨，2024年?duì)I業(yè)收入合計(jì)不低于50億元人民幣。

這是什么概念？翻看2024年商業(yè)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)：華潤(rùn)置地旗下萬象城、萬象匯等購物中心，全年租金及運(yùn)營(yíng)相關(guān)收入約120億元，輕松達(dá)標(biāo)；而中海地產(chǎn)旗下商業(yè)收入約26億元，招商蛇口約28億元，均不足50億元。

僅這一條，就足以讓中海和招商摸不到門檻。

第二，競(jìng)得人須引進(jìn)不少于5個(gè)高端國(guó)際零售品牌，且這些品牌必須入選Brand Finance發(fā)布的《Luxury & Premium 50 2025》榜單前二十名；同時(shí)，須引進(jìn)不少于5個(gè)國(guó)際一線戶外運(yùn)動(dòng)品牌，并入選研究中商產(chǎn)業(yè)研究院《2025年中國(guó)最喜愛的戶外用品品牌排行榜》前二十名。

這意味著買家不光要有強(qiáng)大的招商能力，還得有長(zhǎng)期穩(wěn)固的國(guó)際大牌資源。

在華潤(rùn)、中海、招商三者中，擁有成熟高端商業(yè)產(chǎn)品線（萬象城系列）且與國(guó)際奢侈品牌保持長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作的，只有華潤(rùn)。

第三，購物中心開業(yè)后3年內(nèi)，累計(jì)招引全國(guó)/華南/深圳/龍崗首店、旗艦店不少于30家；開業(yè)次年起連續(xù)5個(gè)年度，購物中心年均營(yíng)業(yè)收入不低于8000萬元。未達(dá)標(biāo)需支付違約金。

這等于是把商業(yè)運(yùn)營(yíng)的KPI寫進(jìn)了土地合同，沒有十年以上高端商業(yè)操盤經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，根本不敢簽。

還有一個(gè)細(xì)節(jié)：出讓地塊一路之隔，就是深圳大運(yùn)體育中心，而這座場(chǎng)館的運(yùn)營(yíng)方，正是華潤(rùn)置地。

從2022年開始，華潤(rùn)就接手了大運(yùn)中心的升級(jí)改造，只用了19個(gè)月就把它變成了“文體場(chǎng)館+商業(yè)綜合體+智慧公園”的聯(lián)動(dòng)體。

這意味著，華潤(rùn)如果拿下新地塊，可以直接與大運(yùn)中心形成“場(chǎng)館+商業(yè)+住宅”的超級(jí)聯(lián)動(dòng)——體育賽事、演唱會(huì)導(dǎo)入的巨大人流，與購物中心、酒店形成閉環(huán)。

而任何其他開發(fā)商接手，都要面對(duì)與大運(yùn)中心運(yùn)營(yíng)方的協(xié)調(diào)成本，甚至陷入“各管一攤”的割裂局面。

有人說，70億底價(jià)、0溢價(jià)，華潤(rùn)撿了個(gè)便宜。

但真相是：這宗地塊的復(fù)合門檻——百億級(jí)資金實(shí)力+爛尾工程處置能力+年?duì)I收50億的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)+國(guó)際頂級(jí)品牌資源庫+大運(yùn)場(chǎng)館協(xié)同經(jīng)驗(yàn)——整個(gè)深圳市場(chǎng)，有且只有華潤(rùn)置地一家能夠同時(shí)滿足。

中海有錢，但商業(yè)營(yíng)收不達(dá)標(biāo)；招商有資源，但高端品牌的招商能力不好說；港資房企有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但在深圳大運(yùn)片區(qū)沒有深耕，更沒有場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)的根基。

當(dāng)所有條件疊加，候選名單上就只剩下一個(gè)名字。

因此，這宗地塊從重生的那一刻起，就不是一次普通的土拍，而是一場(chǎng)定向紓困。

政府先收儲(chǔ)，化解了世茂爛尾的司法死結(jié)，再通過精心設(shè)置的條件，確保只有最優(yōu)解能夠接盤。

華潤(rùn)的70億，買下的不僅是一宗地塊，更是深圳東部最大“疤痕”的修復(fù)權(quán)，以及一個(gè)“以住養(yǎng)商、以場(chǎng)帶商”的確定性未來。

至于其他開發(fā)商？連上桌的資格都沒有。