中經(jīng)記者 陳婷 趙毅 深圳報(bào)道

5月6日，深圳市龍崗區(qū)龍城街道G01046-0106地塊成功出讓，成交價(jià)為70.45億元，綜合樓面單價(jià)為14775.59元/平方米，競(jìng)得人為華潤(rùn)置地旗下深圳市潤(rùn)圳房地產(chǎn)有限公司。

公告顯示，G01046-0106地塊為“二類居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地”，土地面積約16.97萬(wàn)平方米，建筑面積為47.68萬(wàn)平方米?？硕鸱治鲋赋觯摰貕K為深圳2026年以來(lái)掛牌總價(jià)最高的地塊，曾是世茂集團(tuán)在2017年以約239億元競(jìng)得的“深港國(guó)際中心”項(xiàng)目核心地塊，原計(jì)劃打造700米超高層建筑，定位為粵港合作標(biāo)志項(xiàng)目、深圳東部新地標(biāo)，有望奪得“中國(guó)第一高樓”稱號(hào)。

此前，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪深港國(guó)際中心項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，該區(qū)域內(nèi)矗立數(shù)棟未完工的建筑，多宗空地雜草叢生，原項(xiàng)目展示中心現(xiàn)已變成無(wú)人機(jī)學(xué)習(xí)基地。深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局相關(guān)工作人員告訴記者，深港國(guó)際中心項(xiàng)目目前整體由龍崗區(qū)統(tǒng)籌。

克而瑞分析指出，G01046-0106地塊此次出讓，將用地性質(zhì)從純商業(yè)調(diào)整為綜合用地，其中住宅占比64%，商業(yè)占比約30%，標(biāo)志著這一深圳東部地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目正式重啟，對(duì)存量盤活與城市更新均具有重要標(biāo)桿意義。

底價(jià)成交

出讓公告顯示，G01046-0106地塊按照“不設(shè)上限，競(jìng)地價(jià)，價(jià)高者得”的競(jìng)價(jià)方式確定競(jìng)得人，地塊掛牌價(jià)為70.45億元，最終以這一價(jià)格成交。

根據(jù)出讓條件，G01046-0106地塊位于大運(yùn)片區(qū)，為高標(biāo)準(zhǔn)打造深圳東部中心國(guó)際化街區(qū)，競(jìng)得人應(yīng)編制該地塊項(xiàng)目建設(shè)分期實(shí)施方案，并報(bào)龍崗區(qū)政府審查；競(jìng)得人在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前可以根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)分期實(shí)施方案辦理分宗手續(xù)。按宗地建設(shè)、驗(yàn)收、使用與管理，公共配套設(shè)施按宗地逐期移交。地塊須自《出讓合同》簽訂之日起，住宅1年內(nèi)開工，4年內(nèi)竣工；集中商業(yè)及酒店2.5年內(nèi)開工，6年內(nèi)竣工。

克而瑞分析指出，從G01046-0106地塊所處區(qū)位來(lái)看，整體生活、交通、教育、商業(yè)及生態(tài)醫(yī)療配套已進(jìn)入成熟兌現(xiàn)階段，無(wú)須長(zhǎng)期等待規(guī)劃落地，是地塊核心價(jià)值的重要支撐。地塊緊鄰地鐵16號(hào)線龍城公園站，兩站即可直達(dá)大運(yùn)綜合交通樞紐，匯聚多條地鐵線路及城際軌道交通規(guī)劃，14號(hào)線作為東部通勤快線，可快速聯(lián)通福田中心區(qū)，軌道通勤效率突出。地面城市主干道環(huán)繞，銜接水官高速、南坪快速等城市快速路網(wǎng)，通達(dá)羅湖、福田等核心片區(qū)。

克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，大運(yùn)新城片區(qū)的置業(yè)需求以改善為主，主流成交集中在90—144平方米三至四房戶型，市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)健，客群主要來(lái)自龍崗本地置換及福田、羅湖需求外溢群體。G01046-0106地塊容積率僅3.26，遠(yuǎn)低于周邊在售項(xiàng)目?？硕鸱治稣J(rèn)為，現(xiàn)階段片區(qū)70—90平方米剛需存量趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈；90—144平方米剛改及120平方米以上改善產(chǎn)品存在明顯供應(yīng)缺口，G01046-0106地塊可規(guī)劃為改善型產(chǎn)品，依托低容積率打造品質(zhì)社區(qū)，定價(jià)空間靈活，既契合片區(qū)戶型結(jié)構(gòu)和真實(shí)置業(yè)需求，又能保障開發(fā)利潤(rùn)，后續(xù)去化基本面堅(jiān)實(shí)。

“第一高樓”沉浮

G01046-0106地塊的前身擬打造為深港國(guó)際中心項(xiàng)目。作為大運(yùn)片區(qū)的核心地塊，該項(xiàng)目占據(jù)著龍崗區(qū)優(yōu)質(zhì)地段。2017年，世茂集團(tuán)豪擲近240億元競(jìng)得項(xiàng)目地塊，創(chuàng)下彼時(shí)深圳地塊總價(jià)第二高的紀(jì)錄，樓面價(jià)1.75萬(wàn)元/平方米。該地塊總面積達(dá)32.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃投資500億元，打造深港國(guó)際中心項(xiàng)目，成為集深港國(guó)際會(huì)議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國(guó)際演藝中心、國(guó)際化學(xué)校、超五星級(jí)酒店及大型商業(yè)、高端公寓等于一體的綜合體，計(jì)劃于2024年建成投入使用。

G01046-0106地塊的前身擬打造為深港國(guó)際中心項(xiàng)目 陳婷/攝影

拿地后不久，世茂集團(tuán)為深港國(guó)際中心項(xiàng)目拉來(lái)了投資，其中向中信信托融資132億元。根據(jù)《深圳龍崗世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目詳細(xì)藍(lán)圖》，項(xiàng)目整體用地分為14宗地，其中2宗建成公寓，于2020年前后完成備案銷售；剩余12宗土地登記價(jià)約176.25億元。2019年，深港國(guó)際中心項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品對(duì)外銷售。2020年7月，中信信托以深圳深港國(guó)際中心項(xiàng)目為底層資產(chǎn)發(fā)行信托產(chǎn)品，募資規(guī)模為87億元。

隨后，世茂集團(tuán)出現(xiàn)債務(wù)問題，深港國(guó)際中心項(xiàng)目也陷入停工狀態(tài)。2023年，該項(xiàng)目曾進(jìn)行兩次司法拍賣，均以流拍告終。2025年年初，深港國(guó)際中心項(xiàng)目被龍崗區(qū)列為“2025年重點(diǎn)推進(jìn)的重大項(xiàng)目之一”，由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)主持，釋放出積極信號(hào)。

2025年9月，深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局發(fā)布“深港國(guó)際中心12宗地塊以及大運(yùn)中心場(chǎng)館地塊規(guī)劃研究”項(xiàng)目意向公開；同年11月，“深港國(guó)際中心12宗地塊以及大運(yùn)中心場(chǎng)館地塊規(guī)劃研究”項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)，項(xiàng)目預(yù)算為107.45萬(wàn)元。招標(biāo)文件顯示，大運(yùn)中心及深港國(guó)際中心片區(qū)位于大運(yùn)深港國(guó)際科教城的核心區(qū)域。作為區(qū)域內(nèi)核心功能片區(qū)及僅有的幾處未建成區(qū)之一，深港國(guó)際中心是實(shí)現(xiàn)龍崗中部現(xiàn)代化國(guó)際化“城市新客廳”功能品質(zhì)和文化內(nèi)涵提升的絕對(duì)空間載體與重要項(xiàng)目抓手。由于原實(shí)施主體的退出，片區(qū)建設(shè)已陷入停滯狀態(tài)。

深港國(guó)際中心項(xiàng)目出現(xiàn)重啟信號(hào)背后，其承載著區(qū)域發(fā)展的重大期望。上述招標(biāo)文件顯示，近年來(lái)，龍崗區(qū)貫徹落實(shí)“一芯兩核多支點(diǎn)”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，目標(biāo)將“一芯”，即涵蓋該片區(qū)的灣東智芯，打造成為粵港澳大灣區(qū)綜合性國(guó)家科學(xué)中心的重要支撐平臺(tái)及高水平國(guó)際化“城市新客廳”。

（編輯：趙毅 審核：童海華 校對(duì)：翟軍）