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萬達(dá),不想學(xué)西蒙了

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贏商專欄

邀一線專業(yè)人士,享行業(yè)底層邏輯和實(shí)操方法論,激發(fā)深度思索,推動(dòng)商業(yè)向上生長(zhǎng)。

專欄作者 昕言

曾長(zhǎng)期任職于頭部企業(yè),是行業(yè)早期投身資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的核心人員之一。憑借深度參與資管全流程的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)歷,結(jié)合多年行業(yè)觀察與思考,來回答行業(yè)核心命題。

編者按

萬達(dá)曾對(duì)標(biāo)西蒙,欲做全球最大商業(yè)地產(chǎn)。十年后回看,萬達(dá)并未成為另一個(gè)西蒙,而是在中國(guó)特殊的資本環(huán)境下,主動(dòng)切換了賽道:從重資產(chǎn)持有轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)輸出。

西蒙走的是“資產(chǎn)證券化+長(zhǎng)期持有增值”的路徑,價(jià)值沉淀于物業(yè)本身;萬達(dá)則拆解出招商、運(yùn)營(yíng)、品牌等能力,做成可復(fù)制的服務(wù)平臺(tái),價(jià)值沉淀于組織與網(wǎng)絡(luò)。兩種模式并無高下之分,而是對(duì)“商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值從何而來”的不同回答。

贏商網(wǎng)專欄作者昕言深入剖析西蒙“持有型運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”與萬達(dá)“輕資產(chǎn)能力輸出”兩種商業(yè)模式的底層邏輯,系統(tǒng)梳理兩條路徑的分岔點(diǎn)與內(nèi)在邏輯,揭示中美不同資本環(huán)境對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的重塑。萬達(dá)并未偏離,而是在現(xiàn)實(shí)約束下重構(gòu)了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值公式。

2013年前后,萬達(dá)仍處在資產(chǎn)高速擴(kuò)張期。彼時(shí),王健林曾公開表示,萬達(dá)商業(yè)將在未來幾年超越美國(guó)西蒙地產(chǎn)(Simon Property Group),成為全球最大的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。

放在當(dāng)時(shí)的語境下,這樣的表述并不難理解:無論是項(xiàng)目數(shù)量、開業(yè)速度,還是全國(guó)化布局能力,萬達(dá)都展現(xiàn)出極強(qiáng)的擴(kuò)張勢(shì)能;而西蒙則長(zhǎng)期被視為全球商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最具代表性的樣本之一。

但十多年后再回頭看,萬達(dá)商管并沒有沿著“成為另一個(gè)西蒙”的路徑繼續(xù)前行。相反,兩家公司雖然都以購(gòu)物中心為核心載體,也都重視招商、運(yùn)營(yíng)、品牌與客流組織能力,但其底層商業(yè)模式已明顯分化。

概括來說,西蒙的主線更接近“資產(chǎn)證券化后的持續(xù)持有與增值”,而萬達(dá)商管的主線則逐步轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)能力的平臺(tái)化輸出”。

這并不只是兩家企業(yè)風(fēng)格不同,而是它們?cè)谫Y本結(jié)構(gòu)、收入來源、擴(kuò)張方式和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)模式上的系統(tǒng)性分岔。理解這一點(diǎn),不僅有助于看清兩家公司各自的發(fā)展邏輯,也有助于理解過去十余年中美商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)所處的不同環(huán)境。


01

西蒙的底色

不只是“基金”,而是“持有型運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”

如果只把西蒙理解成一家“收租型REIT“,其實(shí)并不準(zhǔn)確。它更接近一種以優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)為核心、以資本市場(chǎng)為支點(diǎn)、以長(zhǎng)期持有和持續(xù)運(yùn)營(yíng)為特征的上市平臺(tái)。

西蒙的發(fā)展起點(diǎn)可以追溯到上世紀(jì)60年代。1993年,公司以Simon Property Group的名義上市,此后逐步建立起“持有-運(yùn)營(yíng)-改造-并購(gòu)-再投資”的成長(zhǎng)路徑。它的核心邏輯并不是把資產(chǎn)證券化后被動(dòng)收租,而是借助 REIT架構(gòu)和資本市場(chǎng)能力,在保持分紅屬性的同時(shí),持續(xù)推進(jìn)資產(chǎn)重組、項(xiàng)目改造、組合優(yōu)化與外延并購(gòu)。


圖片來源:SIMON Annual Report 2025

截至2025年底,西蒙在美國(guó)擁有或持有權(quán)益的收入型物業(yè)共212個(gè),國(guó)際上還持有42個(gè)項(xiàng)目權(quán)益。2025年收入63.6億美金,歸母凈利潤(rùn)46.2億美金,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流46.3億美金。根據(jù)西蒙2025年年報(bào),公司自1993年IPO以來累計(jì)總回報(bào)約為 4500%;若按IPO買入并持有、將分紅按實(shí)際派息日期計(jì)入,其年化投資回報(bào)率約為13.6%(IRR口徑)。

這一路徑的關(guān)鍵,在于西蒙始終把“資產(chǎn)”放在經(jīng)營(yíng)邏輯的中心。它重視的不只是租金收入本身,更是資產(chǎn)組合的長(zhǎng)期質(zhì)量:項(xiàng)目區(qū)位是否優(yōu)質(zhì),租戶結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定,租金是否具備增長(zhǎng)空間,項(xiàng)目改造后能否提升銷售表現(xiàn)和估值,資本市場(chǎng)又是否能夠?yàn)橄乱惠啍U(kuò)張?zhí)峁┑统杀举Y金。也正因此,西蒙的招商、運(yùn)營(yíng)、品牌合作和數(shù)字化能力,最終都服務(wù)于同一個(gè)目標(biāo):提升資產(chǎn)的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力和長(zhǎng)期價(jià)值。

從這個(gè)意義上說,西蒙的發(fā)展道路,本質(zhì)上是一條“持有型商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)”的道路。它通過上市 REIT 的結(jié)構(gòu),把優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)放入一個(gè)更高效率的資本容器中,再通過長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)、持續(xù)改造和關(guān)鍵并購(gòu),不斷做厚資產(chǎn)池、提高組合質(zhì)量,并將資產(chǎn)回報(bào)以分紅和估值的方式傳導(dǎo)給資本市場(chǎng)。


02

萬達(dá)的轉(zhuǎn)向

并非簡(jiǎn)單收縮,而是主動(dòng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)重心

相比之下,萬達(dá)早期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解,確實(shí)與西蒙有相通之處。無論是大體量綜合體開發(fā),還是通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品快速?gòu)?fù)制,萬達(dá)一度嘗試建立一個(gè)以自持商業(yè)為核心的全國(guó)性平臺(tái)。在“超越西蒙”的表述背后,其實(shí)隱含著一種典型的重資產(chǎn)擴(kuò)張邏輯:依靠持續(xù)開發(fā)、開業(yè)和持有,形成更大的商業(yè)地產(chǎn)版圖。


圖片來源:項(xiàng)目官方

但中國(guó)市場(chǎng)并沒有為這條路徑提供與美國(guó)相同的資本條件。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn) REIT 體系成熟,優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)可以較順暢地進(jìn)入公開市場(chǎng),通過長(zhǎng)期資本實(shí)現(xiàn)融資、退出和再配置;而中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期缺乏與之對(duì)應(yīng)的成熟退出機(jī)制。對(duì)重資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目而言,這意味著企業(yè)往往需要依賴期限更短、成本更高的資金來支撐開發(fā)和持有,而商業(yè)項(xiàng)目本身又通常需要較長(zhǎng)培育期才能逐步釋放租金和經(jīng)營(yíng)回報(bào)。

在這樣的環(huán)境下,重資產(chǎn)商業(yè)模式面臨的壓力會(huì)更早顯現(xiàn):一方面,資金沉淀周期較長(zhǎng);另一方面,企業(yè)需要持續(xù)投入招商、調(diào)改和運(yùn)營(yíng)資源,回報(bào)兌現(xiàn)卻相對(duì)緩慢。當(dāng)規(guī)模不斷擴(kuò)大時(shí),資產(chǎn)越重、周期越長(zhǎng),對(duì)現(xiàn)金流與融資能力的要求也就越高。

正是在這一背景下,萬達(dá)商管逐步把經(jīng)營(yíng)重心從“持有資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“輸出能力”。萬達(dá)商管自2016年起宣布全面轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,即由合作方提供土地和資金投入,萬達(dá)則輸出品牌、設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、招商和運(yùn)營(yíng)能力,并分享相應(yīng)收益。

這意味著,萬達(dá)并非不再做商業(yè),而是把商業(yè)地產(chǎn)這門生意中的“資產(chǎn)持有”與“運(yùn)營(yíng)管理”兩部分拆開,選擇把后者做成可復(fù)制、可收費(fèi)、可外拓的平臺(tái)能力。2017 年新開業(yè)的 49 個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)中,已有超過20個(gè)屬于輕資產(chǎn)項(xiàng)目;同時(shí),萬達(dá)商管還提出“2020 年以后原則上不再搞重資產(chǎn),全部為輕資產(chǎn)”。2021 年,萬達(dá)進(jìn)一步將輕、重資產(chǎn)業(yè)務(wù)分開,把輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離到 3 月設(shè)立的珠海萬達(dá)商管名下,謀求在港交所上市。根據(jù)珠海萬達(dá)商管 2023 年 6 月 28 日遞交港交所的申請(qǐng)版本,截至 2022 年末,珠海萬達(dá)商管管理 472 個(gè)商業(yè)廣場(chǎng),在管建筑面積約 6560 萬平方米,其中 184 個(gè)為獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

因此,萬達(dá)的轉(zhuǎn)向并不只是被動(dòng)應(yīng)對(duì)環(huán)境變化,也是一種主動(dòng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。它所追求的,不再主要是擴(kuò)大自持資產(chǎn)規(guī)模,而是擴(kuò)大管理規(guī)模、項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)和平臺(tái)影響力


03

西蒙與萬達(dá)

兩套不同的商業(yè)算式

表面上看,西蒙和萬達(dá)商管都在做購(gòu)物中心,都強(qiáng)調(diào)招商和運(yùn)營(yíng),也都擁有較強(qiáng)的品牌資源整合能力。但如果進(jìn)一步拆解它們各自的盈利邏輯,就會(huì)發(fā)現(xiàn)二者實(shí)際上對(duì)應(yīng)著兩套不同的“算式”。

西蒙更接近“資產(chǎn)的錢”

它通過持有資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)、改造資產(chǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)組合來實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期回報(bào)。對(duì)這類企業(yè)而言,最核心的變量包括出租率、租戶銷售表現(xiàn)、租金增長(zhǎng)、NOI、FFO、資本開支回報(bào)率,以及在不同市場(chǎng)周期中的融資與分紅能力。即便近年來西蒙也布局了一些平臺(tái)化投資和零售相關(guān)業(yè)務(wù),這些延伸仍然主要圍繞其核心資產(chǎn)體系展開,是對(duì)持有型模式的補(bǔ)充,而非替代。

萬達(dá)商管更接近“能力的錢”

它當(dāng)然仍然服務(wù)于商業(yè)項(xiàng)目本身,但其價(jià)值創(chuàng)造越來越不依賴于大量持有物業(yè)產(chǎn)權(quán),而更多來自規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、招商、運(yùn)營(yíng)、物管和品牌體系的綜合輸出。換句話說,萬達(dá)商管所放大的,不再主要是資產(chǎn)負(fù)債表,而是組織能力的可復(fù)制邊界。

這也是為什么,兩家公司雖然都強(qiáng)調(diào)“商管”,卻很難簡(jiǎn)單放在同一維度上比較。對(duì)西蒙來說,運(yùn)營(yíng)能力最終要落實(shí)為資產(chǎn)升值和現(xiàn)金流復(fù)利;對(duì)萬達(dá)商管來說,運(yùn)營(yíng)能力本身就可以被平臺(tái)化、服務(wù)化,并形成獨(dú)立的收費(fèi)和收益分成機(jī)制。前者擴(kuò)張的是資產(chǎn)池,后者擴(kuò)張的是管理網(wǎng)絡(luò);前者更看重“擁有并提升”,后者更看重“輸出并復(fù)制”。

置于中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展變化的背景下,輕資產(chǎn)模式之于萬達(dá)的重要性,尤為顯著。

輕資產(chǎn)模式顯著降低了資本占用和資產(chǎn)負(fù)擔(dān)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說,重資產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)在于可以長(zhǎng)期享受資產(chǎn)升值和租金增長(zhǎng),但前提是企業(yè)擁有足夠穩(wěn)定、足夠長(zhǎng)期、足夠低成本的資金支持。若這一前提并不充分,那么企業(yè)自然會(huì)傾向于重新評(píng)估持有與擴(kuò)張之間的平衡。對(duì)萬達(dá)而言,輕資產(chǎn)并不意味著放棄商業(yè),而是意味著以更低的資本消耗去保留商業(yè)能力、品牌影響力和全國(guó)化擴(kuò)張速度。

輕資產(chǎn)模式更有利于快速?gòu)?fù)制。西蒙的擴(kuò)張雖然也可以通過并購(gòu)提速,但本質(zhì)上仍建立在資產(chǎn)收購(gòu)、整合和長(zhǎng)期持有的基礎(chǔ)上。萬達(dá)商管則可以通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品、品牌資源庫(kù)、招商體系、數(shù)字化系統(tǒng)和全國(guó)執(zhí)行網(wǎng)絡(luò),把一整套商業(yè)運(yùn)營(yíng)方法論復(fù)制到更多第三方項(xiàng)目中。項(xiàng)目數(shù)量的增長(zhǎng),不再完全受制于資產(chǎn)交易速度,而更多取決于平臺(tái)能力的外溢效率。

發(fā)展到 2020 年底,萬達(dá)商管已開業(yè) 368 個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng),總建筑面積約 5300 萬平方米。當(dāng)時(shí)正值輕資產(chǎn)服務(wù)公司上市的黃金窗口期。相較于重資產(chǎn)開發(fā),資本市場(chǎng)對(duì)輕資產(chǎn)平臺(tái)通常給予更高的估值預(yù)期。華潤(rùn)萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)等相繼在港交所上市,也進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)這一賽道的關(guān)注。換言之,萬達(dá)當(dāng)時(shí)的判斷是:相比繼續(xù)把資金壓在土地和物業(yè)上,把品牌、招商和運(yùn)營(yíng)能力單獨(dú)做成服務(wù)平臺(tái),路徑更安全,擴(kuò)張也更靈活。2021 年珠海萬達(dá)商管在港交所主板申請(qǐng)上市,pre-IPO 融資也得到了機(jī)構(gòu)投資人的認(rèn)可。

總體來看,萬達(dá)后來并不是放棄“對(duì)標(biāo)”,而是在某種意義上改變了對(duì)標(biāo)方式。早年的“超越西蒙”更多是一種規(guī)模敘事,強(qiáng)調(diào)誰擁有更多項(xiàng)目、誰的商業(yè)版圖更大;而后來的萬達(dá)商管,更接近于追求“成為更大范圍內(nèi)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”。也就是說,目標(biāo)沒有消失,只是衡量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變化:從“擁有多少資產(chǎn)”,轉(zhuǎn)向“管理多少項(xiàng)目、輸出多少能力、覆蓋多少合作方”。

從這個(gè)角度看,萬達(dá)并不是簡(jiǎn)單偏離了原先的方向,而是在現(xiàn)實(shí)條件約束下,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)邏輯作出了一次重構(gòu)。

西蒙與萬達(dá)商管之間的差異,并不只是“一個(gè)重、一個(gè)輕”這么簡(jiǎn)單,更不是“誰更先進(jìn)、誰更落后”的問題,而是兩家公司在不同市場(chǎng)制度和資本環(huán)境下,對(duì)“商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值究竟來自哪里”給出的不同回答。

西蒙所代表的,是成熟 REIT 市場(chǎng)中“優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)長(zhǎng)期持有、持續(xù)改造、持續(xù)并購(gòu)、持續(xù)分紅”的路徑。這一路徑的價(jià)值,主要沉淀在資產(chǎn)本身及其現(xiàn)金流能力上。萬達(dá)商管所代表的,則更像是在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境中逐步形成的另一種路徑:將商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)和組織能力拆解出來,轉(zhuǎn)化為可復(fù)制、可輸出、可擴(kuò)張的平臺(tái)能力。這一路徑的價(jià)值,更多沉淀在品牌、系統(tǒng)、組織和網(wǎng)絡(luò)之中。

結(jié)果上看,這兩條路徑并不通向同一種企業(yè)形態(tài)。西蒙更像一家以資產(chǎn)為核心的持有型 REIT 平臺(tái),萬達(dá)商管則更像一家以運(yùn)營(yíng)能力為核心的商業(yè)服務(wù)平臺(tái)。前者的優(yōu)勢(shì)在于長(zhǎng)期持有與資本化能力,后者的優(yōu)勢(shì)在于復(fù)制效率與管理覆蓋面。它們分別回應(yīng)的,是兩種不同的市場(chǎng)條件和資本環(huán)境。

與其說萬達(dá)“沒有成為西蒙”,不如說它在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段中,逐步形成了與西蒙不同的經(jīng)營(yíng)答案。只是放到今天來看,輕資產(chǎn)所依賴的行業(yè)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了明顯變化,過去那種主要依靠規(guī)模擴(kuò)張和品牌輸出的發(fā)展邏輯,正面臨新的考驗(yàn)。

因此,萬達(dá)商管的這條路徑并不能被簡(jiǎn)單視為一個(gè)已經(jīng)完成定型的答案。至于它未來能否進(jìn)一步走向更強(qiáng)的資產(chǎn)管理能力,能否與資產(chǎn)證券化形成更深層次的結(jié)合,仍有待行業(yè)環(huán)境、資本市場(chǎng)和企業(yè)自身戰(zhàn)略演進(jìn)共同決定。對(duì)于今天的萬達(dá)商管而言,下一階段如何應(yīng)對(duì)變化中的市場(chǎng)環(huán)境,如何在既有輕資產(chǎn)基礎(chǔ)上繼續(xù)完成能力升級(jí),仍值得持續(xù)觀察。

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孩子脫臼復(fù)位只收100元,家長(zhǎng)舉報(bào)亂收費(fèi)!衛(wèi)健委:應(yīng)收110元,你還少給了!家長(zhǎng)拒繳費(fèi)后離開!

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醫(yī)脈圈
2026-04-25 20:04:06
中國(guó)油輪在霍爾木茲入口處遇襲

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瀟湘煙雨水
2026-05-08 22:07:39
先把說話噴口水的毛病改改!大齡寶媽被服務(wù)員當(dāng)成奶奶,反被群嘲

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妍妍教育日記
2026-05-07 09:25:08
阿根廷足協(xié)向FIFA申請(qǐng)?zhí)厣鈯W塔門迪,希望其能趕上世界杯首戰(zhàn)

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懂球帝
2026-05-08 11:40:07
他宣布即將入伍!

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奮斗在韓國(guó)
2026-05-06 13:43:00
回顧:14年北京摔童案:韓磊被執(zhí)行死刑,行刑前哭著抽完2根煙

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墨染塵香
2024-06-08 12:20:45
這6種食物不能“二次加熱”,吃不完就倒掉,別為節(jié)省,害了自己

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所食所想
2026-04-01 10:30:32
阿勒代斯:馬奎爾應(yīng)考慮拒絕英格蘭隊(duì)征召,圖赫爾對(duì)他很刻薄

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懂球帝
2026-05-08 15:25:13
女子婚后不上班,自己存款不想花,問網(wǎng)友超支后怎么跟老公要錢?

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小咔說
2026-05-08 12:59:55
2026-05-09 04:16:49
WIN商業(yè)地產(chǎn)頭條 incentive-icons
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