財(cái)通證券那份研報(bào)剛出來(lái)時(shí)，市場(chǎng)一片沸騰。3.12萬(wàn)套。這是2026年3月上海二手房成交量錄得的數(shù)據(jù)，刷新了近五年來(lái)單月最高紀(jì)錄。當(dāng)月共有13天單日網(wǎng)簽量突破千套大關(guān)，其中3月28日更是創(chuàng)下單日成交1585套的近5年峰值。很多人看到這個(gè)數(shù)字的第一反應(yīng)，是市場(chǎng)回暖、需求回歸的信號(hào)。但數(shù)字背后藏著一個(gè)被嚴(yán)重誤讀的真相。

上海二手房庫(kù)存下降，并不全是靠成交“吃掉”的。這里面有相當(dāng)一部分，是房東主動(dòng)把房源從市場(chǎng)上撤走了。什么概念？有研究數(shù)據(jù)表明，在過(guò)去一年的時(shí)間里，上海所有下架房源中，撤牌的比例由1月57%，上升到12月67%。相當(dāng)于當(dāng)前每10套下架的房源里面，有接近7套都是房東撤牌不賣了。

這不是市場(chǎng)健康的勝利去化，這是供給端在集體撤退。

數(shù)據(jù)迷霧下的“去化”真相——不是賣掉了，而是“不想賣了”

先看理想路徑。成交消化庫(kù)存，這本應(yīng)是市場(chǎng)回暖的標(biāo)準(zhǔn)劇本。2026年3月，上海二手房成交一舉沖到3.12萬(wàn)套，相比2月份的11315套，環(huán)比增長(zhǎng)176%；相比2025年3月的29369套，同比增長(zhǎng)約6%。這確實(shí)是實(shí)實(shí)在在的成交量，上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)可查。4月市場(chǎng)熱度延續(xù)，上海二手房共計(jì)成交28742套，同比上漲約22.3%，刷新了近十年來(lái)4月份單月成交套數(shù)的最高紀(jì)錄。

但純靠成交消化，解釋不了掛牌量的驟降速度。上海鏈家掛牌數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去一年的時(shí)間里，一共下架了17.2萬(wàn)套房源。這組數(shù)據(jù)里面包含兩個(gè)部分：市場(chǎng)自然成交（賣掉了）、房東撤牌（不賣了）。2025年全年的下架房源情況顯示，只有3月份成交占比達(dá)到了49%，這應(yīng)該是小陽(yáng)春成交放量的結(jié)果。有意思的是，恰恰是從5月份開(kāi)始，成交占比失守40%，此后逐步下滑；而撤牌的比例卻在顯著攀升。

市場(chǎng)正在發(fā)生一件被嚴(yán)重誤讀的事：成交量刷新紀(jì)錄的同時(shí)，真正把庫(kù)存打下來(lái)的，是房東的集體撤退。當(dāng)所有人都在為“成交量創(chuàng)新高”歡呼時(shí)，市場(chǎng)的真實(shí)感受卻是“無(wú)房可買”、“好房子難尋”，這種矛盾正是供給結(jié)構(gòu)扭曲的直接體現(xiàn)。

“撤退”的動(dòng)機(jī)與連鎖反應(yīng)——短期穩(wěn)價(jià)與長(zhǎng)期隱憂

房東為何選擇讓房源“消失”？第一種心理，是價(jià)格跌穿了心理底線。2026年3月，上海二手房成交均價(jià)34429元/㎡，同比下跌高達(dá)16.79%，環(huán)比下跌2.85%。雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示3月上海二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，但“以價(jià)換量”才是當(dāng)前市場(chǎng)最核心的邏輯。一套200萬(wàn)的房子，賣價(jià)較去年同期直接縮水超過(guò)30萬(wàn)元，這個(gè)數(shù)字對(duì)多數(shù)房東來(lái)說(shuō)是難以接受的。

但更深刻的原因，是置換鏈條的斷裂。一位在樓市一線搏殺的投資人提出了一個(gè)更犀利的判斷：掛牌量下降的真正原因，可能不是房東惜售，而是置換鏈條斷了。說(shuō)人話就是——房東不是不想賣，是賣了也換不起新房。

看看數(shù)據(jù)剪刀差：內(nèi)環(huán)內(nèi)新房均價(jià)從2023年的11.8萬(wàn)元/㎡跳漲至2026年的16.4萬(wàn)元/㎡，三年漲了40%。內(nèi)環(huán)內(nèi)套均總價(jià)從2022年的1743萬(wàn)元飆升至2026年的3717萬(wàn)元，漲幅超過(guò)一倍。與此同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格卻在深度調(diào)整。一個(gè)往上漲了四成，一個(gè)往下跌了將近兩成，剪刀差越拉越大。

于是大量原本計(jì)劃“賣舊買新”的房東，算完賬發(fā)現(xiàn)怎么都湊不齊那個(gè)差價(jià)，干脆把房源撤了。不是不想賣，是賣了也沒(méi)意義。這種“非典型去庫(kù)存”在短期內(nèi)確實(shí)緩解了價(jià)格下行壓力。2026年3月，上海二手住宅均價(jià)達(dá)55075元/平方米，環(huán)比微增0.08%，結(jié)束了連續(xù)33個(gè)月的下跌趨勢(shì)。但這是一種“虛假”的企穩(wěn)表象。

因?yàn)樗谏w了潛在的需求不足和真實(shí)的資產(chǎn)價(jià)格壓力。那些撤牌的房源并沒(méi)有消失，它們只是從公開(kāi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入了潛在供應(yīng)池。傳統(tǒng)供需分析模型中，掛牌量下降通常直接對(duì)應(yīng)需求強(qiáng)勁、庫(kù)存去化。但當(dāng)前情況挑戰(zhàn)了這一模型：有效供給的減少，與有支付能力且愿意入市的需求的減少，可能正在同步發(fā)生。

從成交結(jié)構(gòu)看，市場(chǎng)的分化已經(jīng)很明顯。2026年第一季度，上�？們r(jià)500萬(wàn)元以內(nèi)的二手房成交套數(shù)占比達(dá)到87%，同比上漲8.9%，而500萬(wàn)元以上的總價(jià)段成交量仍處于縮量。成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的“剛需托底”特征，但剛需市場(chǎng)主要集中在郊外環(huán)區(qū)域。

結(jié)構(gòu)性矛盾與未來(lái)推演——虛假企穩(wěn)能維持多久？

當(dāng)前市場(chǎng)表面的“穩(wěn)定”依賴于“置換鏈條”的凍結(jié)。這是一個(gè)不可持續(xù)的狀態(tài)，根本矛盾在于“賣舊”與“買新”之間的銜接出現(xiàn)了梗阻。

2026年2月25日，上海市五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（滬七條），自2026年2月26日起施行。政策通過(guò)限購(gòu)松綁、公積金提額到稅費(fèi)優(yōu)惠等多維度發(fā)力，試圖打通置換鏈條。非滬籍購(gòu)房社保年限由3年縮至1年，外環(huán)外購(gòu)房基本不限套數(shù)，首套公積金最高貸款額度提至240萬(wàn)元。疊加多子女家庭和購(gòu)買綠色建筑最高貸款額度上浮政策，本市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬(wàn)元。

政策效果立竿見(jiàn)影：春節(jié)后第三周，上海二手房周成交量飆升至7327套，達(dá)到2025年周均水平的1.5倍。3月二手商品房成交超3.1萬(wàn)套，創(chuàng)近5年同期新高，政策確實(shí)初步激活了市場(chǎng)需求。

但新政能否有效疏通“置換鏈條”，還是可能加劇房東的觀望情緒，這是一個(gè)值得觀察的問(wèn)題。從上海新房市場(chǎng)看，供應(yīng)端并未出現(xiàn)恐慌性拋售——二手房周均新增掛牌僅2954套，遠(yuǎn)低于去年的4007套。同時(shí)，新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出另一番景象：自2024年限價(jià)松綁、中小套戶型配比限制取消后，開(kāi)發(fā)商重新掌握了定價(jià)權(quán)和戶型設(shè)計(jì)主導(dǎo)權(quán)。結(jié)果就是：新房越做越大、越賣越貴。

數(shù)據(jù)顯示，90㎡以下小戶型供應(yīng)占比從2017年的34.4%驟降至2025年的8.3%，而120㎡以上大戶型占比則提升至43.3%。單價(jià)12萬(wàn)元/㎡以上的房源成交占比從2020年的2.6%躍升至2024年的13.1%。這意味著，核心區(qū)新房已與普通剛需徹底“絕緣”，完全轉(zhuǎn)向改善和豪宅市場(chǎng)。

兩種未來(lái)情景正在醞釀。鏈條修復(fù)情景：如果政策有效、新房供應(yīng)適配、市場(chǎng)信心恢復(fù)，置換鏈條重啟，“撤牌”房源有序轉(zhuǎn)化為有效供給，市場(chǎng)走向良性循環(huán)。鏈條持續(xù)斷裂情景：如果置換困境無(wú)法解決，當(dāng)前依靠“供給靜默”維持的“虛假企穩(wěn)”將被打破。潛在風(fēng)險(xiǎn)包括：市場(chǎng)流動(dòng)性持續(xù)枯竭；房?jī)r(jià)“穩(wěn)”的表象下實(shí)際交易冰封；最終可能導(dǎo)致預(yù)期惡化后的價(jià)格松動(dòng)。

真正健康、有活力的樓市需要的不僅是成交量，更需要暢通的置換鏈條、合理穩(wěn)定的價(jià)格預(yù)期、多元充足的供給（包括新房和二手房），以及基于真實(shí)居住需求而非投機(jī)套利的交易基礎(chǔ)。

穿透迷霧，看見(jiàn)真實(shí)

上海樓市當(dāng)前的繁榮存在結(jié)構(gòu)性“水分”，高成交量與房東大撤退并存，反映的是深層置換梗阻而非市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇。這場(chǎng)“靜默罷工”是市場(chǎng)參與者在困境中的被動(dòng)選擇，它掩蓋而非解決了問(wèn)題。

當(dāng)房東不再是因?yàn)椤百u了也換不起”而撤牌，當(dāng)買家不再是因?yàn)椤芭沦I貴了”而觀望，市場(chǎng)才可能進(jìn)入真正的良性循環(huán)。然而當(dāng)前，在二手房成交均價(jià)同比下跌16.79%的背景下，在新房均價(jià)三年上漲40%的現(xiàn)實(shí)前，那條曾經(jīng)暢通的置換之路，正在被越來(lái)越寬的剪刀差所阻斷。

你覺(jué)得當(dāng)前上海樓市的“低掛牌”是市場(chǎng)見(jiàn)底信號(hào)，還是更大風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨前的平靜？