一、項(xiàng)目定位

青島西海岸新區(qū)膠南新城區(qū)一個(gè)以"超120%得房率"為核心賣(mài)點(diǎn)的純洋房 小高層社區(qū)，定位"改善 豪宅"雙軌產(chǎn)品，但綜合得分6.26分（克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)，2025年第四季度測(cè)評(píng)周期）顯示其更接近"高性價(jià)比務(wù)實(shí)型改善"的實(shí)際屬性。

目標(biāo)客群為預(yù)算敏感型本地改善家庭，板塊能級(jí)為西海岸國(guó)家級(jí)新區(qū)核心發(fā)展板塊，但屬新城遠(yuǎn)郊配套培育期。

二、項(xiàng)目總述

項(xiàng)目位于膠南新城區(qū)核心地段，主力為三房與四房（合計(jì)占比超81%），戶型跨度大，覆蓋剛需至大平層全段。容積率3.0在改善型項(xiàng)目中偏高，但通過(guò)純洋房 小高層組合維持低密體驗(yàn)。裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯，與同板塊部分精裝競(jìng)品形成明顯差異。

下方為近12個(gè)月成交均價(jià)走勢(shì)，呈"高位回落—低位震蕩—趨穩(wěn)回升"特征：

數(shù)據(jù)顯示成交均價(jià)從2025年5月15287元/㎡回落至2026年4月12961元/㎡，整體下行約15%，月度去化以個(gè)位數(shù)為主，價(jià)格呈"下行后趨穩(wěn)"態(tài)勢(shì)。

三、樓盤(pán)得分及分析

綜合得分6.26/10，在黃島區(qū)改善型住宅11個(gè)競(jìng)品組中排名第6名（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)，2025年第四季度測(cè)評(píng)周期）。

四大維度中，市場(chǎng)表現(xiàn)（6.88）最高，項(xiàng)目?jī)r(jià)值（5.42）最低，呈現(xiàn)"市場(chǎng)端穩(wěn)健、產(chǎn)品端拖累"的結(jié)構(gòu)。

測(cè)評(píng)觀點(diǎn)：項(xiàng)目得分呈"單點(diǎn)冠軍、整體偏弱"特征。得房率（9.75）、項(xiàng)目口碑（9.25）、醫(yī)療配套（8.73）三項(xiàng)在競(jìng)品組斷層第一；但地段、物業(yè)口碑、社區(qū)規(guī)模、容積率、車(chē)位比等6項(xiàng)跌至5分以下，構(gòu)成核心拖累。

四、優(yōu)劣勢(shì)分析

測(cè)評(píng)認(rèn)為，項(xiàng)目的核心矛盾在于"產(chǎn)品創(chuàng)新（得房率）與產(chǎn)品兌現(xiàn)（毛坯 物業(yè) 配套）的嚴(yán)重失衡"。得房率優(yōu)勢(shì)可作為入手亮點(diǎn)，但物業(yè)、社區(qū)配套、停車(chē)等長(zhǎng)居體驗(yàn)維度需購(gòu)房者實(shí)地踩盤(pán)驗(yàn)證。

五、樓盤(pán)綜合評(píng)述

綜合定性：榮泰雍和府是膠南新城區(qū)稀缺的純洋房社區(qū)，以超120%得房率與區(qū)域最密集醫(yī)療配套為核心競(jìng)爭(zhēng)力，疊加務(wù)實(shí)定價(jià)，構(gòu)成"高性價(jià)比務(wù)實(shí)型改善"的真實(shí)定位；但毛坯交付、社區(qū)配套薄弱、物業(yè)品牌力不足等短板，使其難以兌現(xiàn)"豪宅"標(biāo)簽。

關(guān)鍵提示：（1）項(xiàng)目為毛坯交付，需預(yù)留裝修預(yù)算；（2）物業(yè)為開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)，建議實(shí)地考察服務(wù)質(zhì)量；（3）成交價(jià)格近12個(gè)月持續(xù)走低后趨穩(wěn)，建議關(guān)注價(jià)格談判空間；（4）總戶數(shù)公示592戶，克而瑞競(jìng)品組測(cè)評(píng)口徑為437戶，請(qǐng)以銷(xiāo)售部最新數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

合規(guī)聲明：本測(cè)評(píng)基于克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)公開(kāi)評(píng)分及項(xiàng)目公開(kāi)信息整理，僅供參考，不構(gòu)成投資或購(gòu)房建議。項(xiàng)目?jī)r(jià)格、政策、規(guī)劃等信息可能發(fā)生變化，請(qǐng)以官方最新公示為準(zhǔn)。讀者購(gòu)房決策前應(yīng)實(shí)地踩盤(pán)并獨(dú)立核實(shí)相關(guān)信息。