環(huán)線很早就分享過上海樓市的三處懸崖。

2024年10月同房齡小區(qū)價(jià)格對(duì)比

大寧到共康、七寶到九亭、前灘到浦錦，短短幾公里房?jī)r(jià)斷崖下滑。

一直有客戶說想去抄底洼地，房?jī)r(jià)差距不該那么大，洼地早晚會(huì)跟上來。

現(xiàn)在塵埃落定，這些洼地翻身了嗎？

上海找不到完美的二手房數(shù)據(jù)。

網(wǎng)簽價(jià)很多都做低，參考意義不大。

之前都用頭部中介成交價(jià)，那個(gè)是真實(shí)價(jià)格，后來被隱藏了也看不到。

好在下面這個(gè)小程序中還能看到真實(shí)成交價(jià)。

用這些真實(shí)成交數(shù)據(jù)，環(huán)線分析了2020年到現(xiàn)在各個(gè)板塊房?jī)r(jià)變化。

發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)洼地，無一翻身。

受西藏北路、大寧的新房沖擊，大寧二手房最近大跳水。

上海均價(jià)比2020年起點(diǎn)低了5.35%，大寧低了7.08%。

沒想到房?jī)r(jià)洼地共康更慘，跌幅高達(dá)17.67%。

比如共康地標(biāo)小區(qū)寶宸共和家園，2020年初成交5.7萬，現(xiàn)在只有4.3-4.8萬。

寶宸共和家園成交記錄

房齡差不多的大寧慧芝湖花園1、2期，2020年上半年8-9萬左右，現(xiàn)在還能賣到8萬。

七寶跟九亭上演了同一個(gè)故事，價(jià)格高地大幅下跌，價(jià)格洼地九亭下跌更多。

七寶發(fā)生了什么大家都知道，最近幾年學(xué)區(qū)房全面下降，七寶首當(dāng)其沖。

現(xiàn)在公辦初中學(xué)區(qū)才受歡迎。七寶強(qiáng)的是民辦和公辦小學(xué)，初中相對(duì)一般，受打擊比春申、古美更大。

外環(huán)內(nèi)的古美、靜安新城又有很多新房，1000萬上下，七寶那些1000多萬的學(xué)區(qū)房根本頂不住，跌幅達(dá)到全市的兩倍。

七寶下降是九亭最好的翻身機(jī)會(huì)，然而九亭跌幅達(dá)到全市三倍，差距越拉越大。

給你機(jī)會(huì)你不中用啊。

當(dāng)然上面取的樣本都是房齡小于20年的商品房，七寶、大寧的老破小跌幅不比九亭、共康小。

老破小，尤其是學(xué)區(qū)老破小是全市崩盤，是學(xué)區(qū)價(jià)值的縮水，比較難說明地段價(jià)值。

所以沒有統(tǒng)計(jì)進(jìn)去。

另外一個(gè)洼地沒有老破小問題，更能說明規(guī)律。

前灘一個(gè)老破小都沒有，浦錦核心區(qū)的一品漫城、華僑城也沒老破小。

浦錦核心區(qū)范圍

很多人想去浦錦抄底，離前灘太近、房?jī)r(jià)差距太大了。

全部建成后，蘆恒路這里跟前灘其實(shí)就隔著幾個(gè)小區(qū)，房?jī)r(jià)差兩倍。

浦錦眺望前灘

到前灘差不多4公里，4公里啊，在廣闊的外環(huán)算個(gè)什么。

從周浦西走到周浦東，4公里你發(fā)現(xiàn)還沒走完一半。

離單價(jià)12萬還觸發(fā)積分的前灘元境更近，只有2.5公里。

然而浦錦和前灘的差距，還在擴(kuò)大。

其實(shí)浦錦核心區(qū)不錯(cuò)了，略跑贏上海大盤。

這個(gè)大盤指的是全市房齡小于20年的商品房，老破小、動(dòng)遷房都沒統(tǒng)計(jì)。

能進(jìn)樣本庫的都是優(yōu)質(zhì)小區(qū)，浦錦略跑贏。

如果統(tǒng)計(jì)全市所有小區(qū)，2020年至今跌幅高達(dá)13.02%。

那浦錦就遙遙領(lǐng)先。

浦錦核心區(qū)表現(xiàn)不錯(cuò)，但是上游的前灘表現(xiàn)更猛，比2020年還漲了2%。

這說明不是浦錦表現(xiàn)好，是前灘周邊品質(zhì)小區(qū)都不錯(cuò)，整個(gè)區(qū)域的好。

三林的品質(zhì)商品房，也比2020年高一些。

這樣看浦錦還是沒翻身。

上面三組對(duì)比肯定有人說不公平，地段不一樣，中環(huán)外比中環(huán)內(nèi)、外環(huán)外比外環(huán)內(nèi)了。

都是內(nèi)環(huán)的聯(lián)洋和楊東，也是一個(gè)高地一個(gè)洼地。

貝殼網(wǎng)均價(jià)楊東比塘橋高，是因?yàn)樘翗蛴泻芏嗬戏孔�，楊東主要是香梅花園、錦繡天第、上海綠城、愛家亞洲花園等，老房子很少。

看電梯商品房，楊東絕對(duì)是浦東內(nèi)環(huán)洼地。

愛家亞洲花園一期是2004年的電梯板樓，單價(jià)只有6萬，800萬左右就能買個(gè)三房。

這里可是內(nèi)環(huán)內(nèi)，800萬買三房，哪里還能找得到？

外環(huán)外的莘莊，2003年的房子單價(jià)都比這高。

聯(lián)洋好多了，單價(jià)9萬、10萬，一直是浦東內(nèi)環(huán)附近的高地。

最近幾年聯(lián)洋跌得很慘，依舊跑贏了楊東。

聯(lián)洋跌得很慘，是因?yàn)?020年漲太多。

當(dāng)時(shí)學(xué)區(qū)房炒作嚴(yán)重，聯(lián)洋趁勢(shì)起飛，9萬直接漲到15萬。

現(xiàn)在只是調(diào)回了起點(diǎn)。拉通整個(gè)周期看，聯(lián)洋其實(shí)跑贏了大盤。

愛家亞洲花園現(xiàn)在很便宜，成交價(jià)只有5.8萬。

2020年可不便宜，要7萬左右。

拉通周期看，就是不如聯(lián)洋保值。

愛家亞洲花園一期成交記錄

上面這些高低-洼地對(duì)比有共性也有區(qū)別。

共性是，洼地都翻不了身。

2020年以來是分化時(shí)代，好地段、好房子更保值已經(jīng)成為常識(shí)。

上漲時(shí)，大寧、七寶、前灘、聯(lián)洋比洼地漲幅更高。

下跌時(shí)，各個(gè)板塊跌幅差不多。

上漲時(shí)聯(lián)洋9萬漲到15萬，漲了60%；楊東7萬漲到9.4萬，漲了35%，

下跌時(shí)聯(lián)洋跌回9萬，跌了40%；楊東跌到5.8萬，同樣跌了40%。

而且高地、洼地是同一條繩上的螞蚱，上游價(jià)格穩(wěn)定下游才能穩(wěn)定。

前灘表現(xiàn)好，浦錦降得就少。

大寧、七寶這些當(dāng)大哥的崩了，下游的共康、九亭也跟著崩。

未來這些洼地會(huì)不會(huì)翻身？得看我們口中翻身是什么意思。

浦錦比前灘遠(yuǎn)4公里，房?jī)r(jià)便宜一半，感覺不合理，浦錦會(huì)漲起來縮小差距。

如果你想的翻身是這個(gè)意思，那100%翻不了身。

因?yàn)榭辞盀┑目蛻�，跟本不�?huì)看浦錦。

連看都不看一眼，你便宜和貴，對(duì)前灘客戶來說沒任何意義。

你會(huì)因?yàn)槲浵伣裉扉_心還是不開心，調(diào)整走路速度嗎？

浦錦再降20%，該買前灘的客戶還是買前灘，不會(huì)去抄底浦錦。

前灘再漲20%，前灘客戶寧愿去買聯(lián)洋、瑞虹新城、古北這些同類地段，也不會(huì)就近看一下浦錦。

行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重割裂，各個(gè)圈層之間交集越來越少。

大家玩的游戲都不一樣，沒什么好比的。

現(xiàn)在市區(qū)的邊界已經(jīng)固定，不會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)容，市區(qū)購買力被高高的圍墻擋住了。

流不到郊區(qū)。

2020-2021年房?jī)r(jià)大分化，很重要的原因是新房供應(yīng)集中在郊區(qū)，打壓了郊區(qū)、打壓了剛需。

那兩年九亭漲不起來，是六七百萬的客戶都去買了大虹橋。

當(dāng)時(shí)市區(qū)新房少，分流不嚴(yán)重，漲價(jià)時(shí)好房子漲得多。

2022年后市區(qū)新房供應(yīng)翻倍，市區(qū)二手房也頂不住了，這幾年跌幅就差不多。

隨著2026年限售二手房集中入市、市區(qū)新房持續(xù)供應(yīng)，好地段、好房子可能進(jìn)一步下滑。

大寧、七寶、前灘、聯(lián)洋下滑，變相縮小價(jià)差。

如果你想的翻身是這個(gè)意思，倒是有可能。

未來幾年上海房?jī)r(jià)極有可能逆分化，原來跑贏的好地段、好房子不一定跑贏。

2020年4月環(huán)線文章截圖

2020年初我們成功預(yù)測(cè)了那次大分化，2026年初，我們也會(huì)成功預(yù)測(cè)逆分化。

大家拭目以待。

逆分化是上海房?jī)r(jià)的全面重估，我們會(huì)持續(xù)幫大家解讀。

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