案件情節(jié)

陳先生2010年的時(shí)候已經(jīng)有兩套房子了，當(dāng)時(shí)北京剛出臺(tái)限購政策，他不能再買第三套房。但陳先生看中了一套性價(jià)比很高的房子，不想錯(cuò)過這個(gè)機(jī)會(huì)，就找了自己的外甥周先生，想借用周先生的名義買這套一號(hào)房屋。

兩人簽了一份《房產(chǎn)代持協(xié)議》，約定：陳先生是一號(hào)房屋的實(shí)際所有權(quán)人，周先生只是代持，所有購房款都由陳先生支付，房屋的使用、收益、處分都由陳先生決定，周先生不得干涉。以后政策允許或者陳先生要求過戶時(shí)，周先生要無條件配合。

陳先生付了全款買了這套房子，房產(chǎn)證辦下來后一直由陳先生保管，房子也是陳先生一家在住，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)都是陳先生交。2016年，陳先生把自己名下的兩套房子賣了一套，符合購房條件了，就找周先生要求過戶，沒想到周先生反悔了，說房子是他自己買的，是向陳先生借的錢。陳先生一氣之下把周先生告上了法庭。

法院評(píng)析

法院審理后認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是雙方簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》是否有效。周先生主張這份協(xié)議是為了規(guī)避限購政策，違反了國家政策，應(yīng)該無效。

但法院認(rèn)為，限購政策是政府的規(guī)范性文件，不是法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而且陳先生現(xiàn)在已經(jīng)符合購房條件了，不存在履行障礙。雙方簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》是真實(shí)意思表示，陳先生也實(shí)際支付了全部購房款，一直實(shí)際占有使用房屋，所以這份協(xié)議是合法有效的。

最終法院判決周先生配合陳先生將一號(hào)房屋過戶到陳先生名下。

律師勝訴心得

這個(gè)案子的勝訴，關(guān)鍵在于對(duì)限購政策性質(zhì)的準(zhǔn)確把握：

第一，我們明確區(qū)分了”法律強(qiáng)制性規(guī)定”和”政策”。很多人以為規(guī)避限購的借名買房協(xié)議都是無效的，其實(shí)不是，限購政策只是政府的規(guī)范性文件，不是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不會(huì)直接導(dǎo)致合同無效。

第二，我們及時(shí)固定了證據(jù)。陳先生不僅有書面的代持協(xié)議，還有完整的出資憑證、房產(chǎn)證原件、多年的繳費(fèi)記錄，這些證據(jù)形成了完整的證據(jù)鏈，讓周先生無法抵賴。

第三，我們強(qiáng)調(diào)了陳先生現(xiàn)在已經(jīng)符合購房條件，合同不存在履行障礙。如果陳先生現(xiàn)在仍然不符合購房條件，法院可能不會(huì)判決強(qiáng)制過戶，但會(huì)確認(rèn)合同效力，讓周先生賠償損失。

這個(gè)案子告訴我們：為了規(guī)避限購而借名買房確實(shí)有風(fēng)險(xiǎn)，但不是必然無效。但還是建議大家盡量不要這樣做，因?yàn)榧词棺詈竽軇僭V，也要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。