出品｜清流工作室

作者｜周淼、趙元 主編｜趙妍

近日，因員工持股計劃浮虧近七成，建筑防水材料行業(yè)龍頭東方雨虹（002271,SZ)引發(fā)關(guān)注。

根據(jù)公開資料，東方雨虹主營業(yè)務(wù)以建筑防水材料為核心，下游主要來自于房地產(chǎn)、基建工程。在2021年，東方雨虹亦曾稱房地產(chǎn)企業(yè)系公司下游客戶的重要組成部分。

清流工作室注意到，即使近年來房地產(chǎn)行業(yè)低迷，東方雨虹仍頻頻發(fā)布公告擬在各地投建生產(chǎn)基地，期間在2020年，公司為建廠還曾非公開發(fā)行股票募資，擬投資總額合計超400億元。

不過從年報披露的情況看，除了2020年募資建設(shè)的基地項目外，東方雨虹多個建廠計劃均未落地，至最新報告期未顯示開始建設(shè)，部分項目已拍地卻超出約定時間開工。

但另一方面，東方雨虹上述擴產(chǎn)計劃卻一度獲得券商好評。在2020年的一篇關(guān)于東方雨虹的通稿提及，“基于公司產(chǎn)能布局持續(xù)優(yōu)化，多家券商一致給予東方雨虹‘買入’評級”。 

2021年3月，東方雨虹便推出上述現(xiàn)在看來已浮虧慘重的員工持股計劃。實際上自2021年5月起，東方雨虹的股價便開始下滑，目前較當(dāng)2021年高點已跌去近2/3。

 近日，東方雨虹又發(fā)布公告稱，公司董事長、實控人李衛(wèi)國計劃減持不超過5036.93萬股（按當(dāng)前股價計算合計超8億元）用于履行上述持股計劃兜底補足承諾； 不過據(jù)清流工作室據(jù)公告數(shù)據(jù)統(tǒng)計，李衛(wèi)國至少自2019年起開始頻繁減持東方雨虹股票，目前至少減持累計（含期間增持股份）達(dá)6989萬股，東方財富平臺數(shù)據(jù)顯示，上述減持累計金額或達(dá)25億元。

值得一提的是，上述員工持股計劃還曾受讓過李衛(wèi)國所持1500萬股股份。公告顯示，至2021年6月23日，上述員工持股計劃證券賬戶累計購買公司股票4947.17萬股，成交總金額為27.6億元，其中1500萬股系由李衛(wèi)國手中受讓，成交均價為53.79元/股，合計成交金額約8.07億元。

來源：公告、東方財富

擴產(chǎn)“畫大餅”，進(jìn)度存疑

據(jù)清流工作室梳理，2020年至今，東方雨虹共陸續(xù)發(fā)布超30則計劃投建生產(chǎn)基地項目的公告，2020年至2023年分別發(fā)布13則、14則、6則、1則公告，合計擬投資額達(dá)數(shù)百億元。

據(jù)公告，在擬投建基地前，東方雨虹會先與地方政府簽訂《項目投資協(xié)議書》并履行相關(guān)審議程序；對于項目后續(xù)進(jìn)展，東方雨虹通常也會在財報中“對外投資建設(shè)生產(chǎn)研發(fā)及總部基地項目”部分進(jìn)行披露。

不過清流工作室比對其近幾年公告、財報得知，除了2020年募資建設(shè)的項目在后續(xù)財報中有披露投產(chǎn)或開工建設(shè)的情況外，2021年、2022年發(fā)布的擬以自籌資金投建的項目，多數(shù)未有明顯進(jìn)展。

據(jù)清流工作室不完全梳理，至少有位于沈陽市、通遼市、鎮(zhèn)江市、邵陽市、鄭州市中原區(qū)、貴陽市、合肥市的10余個擬投建項目未能在其財報中看到其后續(xù)有投產(chǎn)或者開工建設(shè)的情況；

如位于沈陽沈北的東方雨虹綠色建材生產(chǎn)基地項目及區(qū)域總部項目，該項目擬投建公告發(fā)布于2020年11月，東方雨虹最后披露該項目是在其2021年一季度，季報顯示，該項目“相關(guān)項目公司已陸續(xù)成立，各項工作正持續(xù)推進(jìn)中”。此后，再無公開披露信息。

為什么會出現(xiàn)多個類似于沈陽沈北這樣的生產(chǎn)基地，建設(shè)進(jìn)展到了某一報告期后不再披露的情況？

一位東方雨虹證券部相關(guān)工作人員告訴清流工作室，上述計劃投資生產(chǎn)基地公告一般僅為戰(zhàn)略協(xié)議，如果未再披露應(yīng)該是后續(xù)沒進(jìn)展了；

該人士還稱，一般項目投產(chǎn)之后便不會再進(jìn)行披露，如果沒有投產(chǎn)也沒有披露進(jìn)展的話，那應(yīng)該是在當(dāng)期沒有最新進(jìn)展，如果有進(jìn)展也會在年報中披露。

按照這一說法，這意味著至少清流工作室梳理的10余個擬投建項目處于“沒有進(jìn)展”的狀況下。

實際上，一些公開的信息也佐證了上述項目處于“沒有進(jìn)展”的境地，部分項目遲未開工，可能已失約于土地轉(zhuǎn)讓合同上約定的開工日期；

比如鎮(zhèn)江建設(shè)綠色新型建材研發(fā)生產(chǎn)基地項目，該項目為東方雨虹于2021年6月發(fā)布公告擬投建；而據(jù)與項目主體關(guān)聯(lián)的土拍信息顯示，上述項目主體公司于2021年8月摘得位于當(dāng)?shù)氐囊粔K工業(yè)用地，而該地塊約定交地、開工的時間分別為2022年2月、2023年2月；

而在最后一次披露2023年一季報中，東方雨虹對該項目的進(jìn)展描述為“已取得土地使用權(quán)證，各項工作推進(jìn)中”。這意味著，鎮(zhèn)江項目遲未開工，可能已晚于土地轉(zhuǎn)讓合同上約定的開工日期；

類似的情況還有位于沈陽沈北、湖南邵陽的項目，上述項目分別于2020年11月、12月發(fā)布項目計劃投建的公告，相關(guān)項目主體則分別于2022年4月、2021年10月拍下土地，分別約定于2023年6月、2月開工，不過在2023年半年報中，上述項目也未顯示有開工或投建。

涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)？

雖然近幾年建設(shè)生產(chǎn)基地項目多有停滯，但清流工作室注意到，在建設(shè)生產(chǎn)基地的計劃中，東方雨虹在當(dāng)?shù)匾矔ㄔO(shè)配套的區(qū)域總部基地項目，比如上述四川德陽西南總部基地及西南生產(chǎn)基地項目，而總部基地項目的建設(shè)內(nèi)容多涵蓋辦公樓與住宅等。

根據(jù)清流工作室統(tǒng)計，自2017年年底起，東方雨虹至少發(fā)布16則關(guān)于建設(shè)生產(chǎn)基地及總部基地的公告；也就是說，如果這些項目均順利完工，東方雨虹將至少建設(shè)16個總部基地。

同時，東方雨虹也會在各地設(shè)立項目公司拍下相關(guān)住宅、商業(yè)用地；如上述西南總部項目，該項目主體德陽德虹置業(yè)有限公司于2018年曾拍下一宗面積為6.53萬平方米的商服住宅土地。

不過據(jù)相關(guān)報道，2021年，該項目用地仍處于閑置狀態(tài)；而東方雨虹在2022年三季報中最后一次披露該項目時僅稱，“西南總部基地項目土地已摘牌，正在持續(xù)推進(jìn)中”。

除此之外，清流工作室還注意到，東方雨虹在建設(shè)位于廣州增城的“華南總部基地”項目時，也存在拍地后遲未開工的情況，而最終該項目東方雨虹選擇與地產(chǎn)商奧園合作建設(shè)。

根據(jù)公告，2017年，東方雨虹曾發(fā)布公告投建上述華南總部基地項目；2018年，項目主體公司廣東東方雨虹置業(yè)投資有限公司（下稱“雨虹投資”）以4400萬拍下一塊工業(yè)用地；

按照相關(guān)協(xié)議約定，該項目計劃在取得項目國有土地證后6個月內(nèi)動工建設(shè)，爭取2019年1月大樓投入運營，不過此后直至2020年，東方雨虹也未披露該項目后續(xù)有開工進(jìn)展。

來源：公告

直至2020年8月，官方消息顯示，東方雨虹、奧園以8.4億元拿下“增城區(qū)中新鎮(zhèn)中新村總部商住項目”所涉地塊；該項目于當(dāng)年在8月底啟動了動工儀式，項目名稱為“奧園中新城市天地暨東方雨虹華南總部基地”。

彼時，東方雨虹亦與奧園成立了合資公司廣州奧虹置業(yè)有限公司拿地，經(jīng)比對，從土地位置、面積比對，該地塊或與上述雨虹置業(yè)投資2018年時拍的地塊為同一塊，不過土地性質(zhì)從工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)用地。

清流工作室注意到，早在2017年，東方雨虹便與金科地產(chǎn)合作開發(fā)“金科.集美東方”商品房樓盤。彼時，雙方合資成立的岳陽江南廣德置業(yè)有限公司（下稱“廣德置業(yè)”）便由東方雨虹控股（持股80%），且經(jīng)營范圍便包含房地產(chǎn)開發(fā)。

2019年，廣德置業(yè)還因發(fā)布虛假廣告等行為被市監(jiān)局處罰。據(jù)處罰書，該公司在宣傳商品房樓盤時宣傳的都是金科地產(chǎn)，與其實際開發(fā)商是廣德置業(yè)——東方雨虹持股80%——的事實不符。

清流工作室注意到，除了廣德置業(yè)外，東方雨虹還曾與與另一家從事房地產(chǎn)開發(fā)公司“岳陽東方宏德置業(yè)有限公司”（下稱“宏德公司”）設(shè)立合資公司“岳陽湘虹置業(yè)有限公司”（下稱“岳陽湘虹”），在這個合資公司中，東方雨虹持股10%。

而與岳陽湘虹關(guān)聯(lián)的土拍信息顯示，在2020年9月，該公司曾以6920萬元拍下一塊城鎮(zhèn)住宅-普通商品住房用地；而在一則關(guān)于宏德公司的判決書提到，上述被岳陽湘虹拍下的地塊后由宏德公司開發(fā)建設(shè)為“東方雨虹生活小區(qū)”。

根據(jù)報道，在2020年，東方雨虹還與地產(chǎn)商長春建發(fā)旗下公司合作開發(fā)住宅樓項目“閱湖九章”。彼時，雙方曾設(shè)立合資公司長春九慶房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司，其中由東方雨虹持股10%，該公司也曾顯示曾拍下上述住宅樓項目所涉土地，并被介紹為項目開發(fā)商。

此前不久，東方雨虹再次因拿地陷入風(fēng)波；根據(jù)報道，去年10月，其全資持股的北京虹曦置業(yè)有限公司（下稱“虹曦置業(yè)”）通過競標(biāo)以超40億元拍得北京豐臺區(qū)的一片居住用地，并設(shè)立全資子公司作為該地塊建設(shè)主體。

據(jù)報道，拍下該地塊前，虹曦置業(yè)在去年已經(jīng)連續(xù)數(shù)次競拍土地，不過均未成功；而在拿地不久后，虹曦置業(yè)卻將上述地塊的建設(shè)主體公司的95%股權(quán)以47.5萬元轉(zhuǎn)讓給另一家蘇州竹輝興業(yè)有限公司（下稱“蘇州竹輝”）；蘇州竹輝被指與地產(chǎn)商中海地產(chǎn)關(guān)系密切。

工商信息顯示，虹曦置業(yè)由東方雨虹全資子公司“北京耕讀之家投資有限公司（下稱“耕讀之家”）通過“北京虹庭置業(yè)有限公司”（下稱“虹庭置業(yè)”）100%持股；其中，虹庭置業(yè)的經(jīng)營范圍便包含房地產(chǎn)開發(fā)，去年10月還顯示獲得了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)證書。

但從始至終，東方雨虹對自身是否涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，都是持否定態(tài)度。

早在2021年，東方雨虹曾被監(jiān)管問詢公司及子公司是否存在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，所持商服、住宅用途的土地及房產(chǎn)情況，并說明取得方式、使用主體等，未來是否擬開展或?qū)嵤┓康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

彼時，東方雨虹對于涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的情況予以否認(rèn)，同時，東方雨虹還曾出具《承諾函》稱，公司及控股子公司經(jīng)營范圍均不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，均不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，均未從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，無開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的計劃；

而對于究竟是否涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，東方雨虹近期在此前回復(fù)投資者關(guān)于其參與北京順義兩宗地塊的競拍、是否對涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有興趣的問題時再次說，公司不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，公司致力于新型建筑防水材料的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和防水工程施工業(yè)務(wù)領(lǐng)域。