經(jīng)上海市政府同意，市住建委、市房管局等8部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，自2021年1月22日起實施。該意見中對購房交易產(chǎn)生較大影響的主要有兩點：（1）明確嚴格執(zhí)行住房限購政策。對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。（2）規(guī)定調(diào)整增值稅征免年限。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

以上兩點可能產(chǎn)生的兩方面的問題，上海杜繼業(yè)律師將從相關(guān)法律規(guī)定以及上海市本地司法實踐等方面進行剖析。

一、新政之前，夫妻離婚后還是可以再購房的，新政實施后則不具備購房條件的，可否解除合同？解除合同后，買方是否要承擔(dān)違約責(zé)任？

對于上述情形，最高人民法院2011年以審判紀要的方式對全國法院進行了審判指導(dǎo)，其中規(guī)定“房屋買受人在合同簽訂后由于相應(yīng)住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)為由，請求解除合同，返還所支付的購房款和定金的，可以支持。當(dāng)事人并主張賠償損失的，原則上不予支持。”

從最高院的審判紀要中可以看出，只要確系限購政策導(dǎo)致的合同無法履行，均可以主張返還所支付的購房款和定金，且法院一般不會支持當(dāng)事人主張損失賠償。

但“審判紀要”同時規(guī)定了特殊情況，即投資性住房則有可能適用公平原則，支持適當(dāng)補償。具體規(guī)定如下：人民法院對因國家宏觀調(diào)控政策調(diào)整導(dǎo)致雙方當(dāng)事人解除房屋買賣合同后的損失，應(yīng)適當(dāng)區(qū)分基本住房、改善性住房和投資性住房予以公平處理，依法保護普通民眾特別是弱勢群體和低收入階層的利益。對購買基本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同后請求買受人賠償損失的的，原則上不予支持；對購買投資性住房的，出賣人在合同解除后請求買受人承擔(dān)相應(yīng)補償責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則進行處理，合同約定定金的．補償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限，沒有約定定金的，原則上不超過合同標的額的10%；對購買投資性住房的，應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。

二、因稅費調(diào)整，多出來的稅費由誰承擔(dān)？不能達成一致意見的，能否因此主張解除合同？

對于此問題，上海市高院曾以內(nèi)部司法文件的方式，對此情況提出指導(dǎo)意見。上海高級人民法院在《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》的意見如下：

因宏觀政策調(diào)控引起稅費調(diào)整，當(dāng)事人對調(diào)整后稅費的支付沒有約定或約定不明的，如何處理；當(dāng)事人可否以此為由解除房屋買賣合同。

根據(jù)“約定優(yōu)先、法定補充”原則，當(dāng)事人對稅費的支付有明確約定的，應(yīng)遵守約定；當(dāng)事人對稅費的支付沒有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國家稅費法規(guī)確定承擔(dān)主體。若雙方對稅費的支付作出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減部分仍應(yīng)按國家稅費法規(guī)確定承擔(dān)主體。

當(dāng)事人不得以稅費調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除合同。

以上指導(dǎo)意見說得非常清楚，稅費的增加有約定的以約定，沒有約定的，按國家相關(guān)規(guī)定。如果買賣雙方拒絕按照約定或相關(guān)規(guī)定支付稅費的，則構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

【作者簡介】 杜繼業(yè)，上海國年律師事務(wù)所專職律師，民商法學(xué)碩士，合伙人。