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　　2021年以來，中國持續(xù)傳出嚴(yán)控樓市的信號。自1月下旬，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部赴深圳、上海調(diào)研，三個月內(nèi)，住建部已調(diào)研督導(dǎo)或約談了13個城市。

　　4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負(fù)責(zé)人。倪虹指出，城市政府要緊盯新情況新問題，及時采取針對性措施，精準(zhǔn)調(diào)控，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，引導(dǎo)好預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

　　在此之前，倪虹分別在今年1月和2月份前往深圳、上海、北京調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控工作。3月初，他又帶隊(duì)赴杭州、無錫調(diào)研督導(dǎo)。3月下旬，倪虹帶隊(duì)赴成都和西安調(diào)研督導(dǎo)；3月25日，住建部再派出督導(dǎo)組赴南昌現(xiàn)場督導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控工作。

　　梳理今年以來的住建部在各地的調(diào)研督導(dǎo)，中國樓市調(diào)控出現(xiàn)一些新特征。

　　其一，中國官方對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度更加嚴(yán)厲。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜指出，與前幾個月去各地“督導(dǎo)”不同，本次住建部“約談”了5個城市。而且此次倪虹采用的兩個“切實(shí)”(切實(shí)提高政治站位、切實(shí)扛起城市主體責(zé)任)的表述，也體現(xiàn)出中央對樓市調(diào)控的態(tài)度更加嚴(yán)厲。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂也指出，住建部此次約談的5個城市中，廣州、合肥、東莞前期均已出臺過調(diào)控收緊政策。如：合肥近日出臺八條樓市新政，從學(xué)位制、深化住房限購到市區(qū)熱點(diǎn)樓盤“搖號+限售”政策等8個方面升級調(diào)控。

　　許小樂說，約談這5個城市表明中央壓實(shí)城市責(zé)任，不僅要求地方政府及時出臺政策，更強(qiáng)調(diào)地方政策的落地性和實(shí)效性。

　　陳文靜也認(rèn)為，近期雖然廣州、東莞和合肥出臺了政策，但整體政策力度偏弱，短期效果并不明顯，接下來各城市的調(diào)控政策或?qū)⒗^續(xù)加碼。

　　其二，住建部的監(jiān)測、督導(dǎo)成為“調(diào)控指揮棒”。

　　觀察發(fā)現(xiàn)，住建部調(diào)研督導(dǎo)前后，各地基本都有收緊樓市政策的動作。業(yè)內(nèi)人士指出，在各地因城施策的同時，住建部的監(jiān)測督導(dǎo)成為“調(diào)控指揮棒”，這也是今年房地產(chǎn)市場調(diào)控的新特征。

　　今年以來，不到3個月時間，住建部已實(shí)地調(diào)研、督導(dǎo)或者約談了13個城市。住建部“敲打”“提醒”的范圍也從一線向二線乃至三四線城市擴(kuò)大。這樣的形勢在過去的房地產(chǎn)市場調(diào)控中是十分罕見的。京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大城市群的核心城市、中心城市周邊的熱點(diǎn)城市以及中西部省會城市等均在重點(diǎn)監(jiān)測的名單上。

　　其三，人口、土地、住房、教育等的聯(lián)動或成后續(xù)樓市政策發(fā)力點(diǎn)。

　　倪虹此番明確指出，要完善人口、土地與住房聯(lián)動機(jī)制，加強(qiáng)與人口落戶、義務(wù)教育等相關(guān)政策的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，強(qiáng)化二手房交易管理，提高房地產(chǎn)市場調(diào)控的系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性。

　　陳文靜表示，土地與住房的聯(lián)動，一方面體現(xiàn)在供求關(guān)系上，重點(diǎn)城市土地供應(yīng)量將繼續(xù)加大；另一方面體現(xiàn)在地價與房價的聯(lián)動上，土地端限價將成為更多城市的選擇。

　　在人口落戶、義務(wù)教育等方面，陳文靜認(rèn)為，落戶后的房產(chǎn)交易限制比如：人才購房限售、新落戶限購等、學(xué)區(qū)政策限制等，均有望繼續(xù)推進(jìn)。二手房交易管理中，深圳二手小區(qū)成交參考價的發(fā)布可能為各城市提供了“范本”。

　　值得注意的是，在住建部約談五城市負(fù)責(zé)人的同天，深圳住建局等七部門聯(lián)合發(fā)布通告稱，將對涉及“深房理”的舉報事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查處理。“深房理”涉嫌教唆炒房人造假、非法集資、騙取經(jīng)營貸購房等?！胺孔〔怀础钡男盘柛訌?qiáng)烈。

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　　這是深圳樓市史上力度最大的查處行動?！锻ǜ妗钒l(fā)布后，“深房理”火速解散多個群聊。

　　《通告》指出，關(guān)于舉報反映的“深房理”教唆炒房人通過弄虛作假騙取購房資格、以合資入股等名義涉嫌非法集資、提供“一條龍”服務(wù)教唆協(xié)助借款人騙取信貸資金違規(guī)用于購房等行為，深圳七部門已開展聯(lián)合調(diào)查，調(diào)查處理結(jié)果將第一時間向社會公布。

　　在曝光的102份材料中，最常見的炒房模式就是代持，即A(借名人)出資金，是房產(chǎn)的實(shí)際所有人，但卻沒有名額，借B(出名人)的名額，合作買房。

　　長期關(guān)注房產(chǎn)合同糾紛的安徽華人律師事務(wù)所律師錢勇表示，對于代持合同是否合法，在實(shí)務(wù)中其實(shí)是有所搖擺的。

　　早年，不少判例中，代持合同是具有一種法律效用的，不過，近年來，隨著“房住不炒”理念的提出，在實(shí)務(wù)中已認(rèn)定代持合同是不合法的，“因?yàn)榇仲I房實(shí)際上是在助力炒房”。

　　正是由于代持合同是不合法的，這就產(chǎn)生了一系列問題。

　　錢勇說，首先，借名人是沒有權(quán)利要求確認(rèn)房屋所有權(quán)的，只能要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)，基于的其實(shí)是債權(quán)的過戶義務(wù)；

　　其次，一旦房子被拍賣，借名人可以請求分割房屋折價款，而出名人也有權(quán)要求部分補(bǔ)償；

　　最后，也是風(fēng)險最高的一項(xiàng)，一旦出名人涉及其他法律糾紛，被法院查封財產(chǎn)，那么，代持的房產(chǎn)也會被查封。

　　所以，出名人和實(shí)際出資的借名之間是一種非常不正常的關(guān)系，出資人極有可能拿不回“自己”的房子。

　　房地產(chǎn)爭議解決專家、信榮律師團(tuán)隊(duì)/粵灣律師聯(lián)盟首席律師張茂榮認(rèn)為，關(guān)于借名買房（不含保障房）的合同效力問題，包括最高人民法院在內(nèi)，過往無論是理論還是司法實(shí)踐層面，均已形成比較統(tǒng)一觀點(diǎn)，即合法有效，借名人有權(quán)要求過戶，不能要求確權(quán)，此次最高法院認(rèn)定借名買房合同因規(guī)避國家限購政策，違背公序良俗而無效實(shí)屬司法觀點(diǎn)的重大轉(zhuǎn)折性變化，因發(fā)生在國家最高審判機(jī)關(guān)，對全國法院具有指導(dǎo)意義！

　　他表示，委托代持風(fēng)險越來越大，未來發(fā)生代持爭議，法院非常有可能一律認(rèn)定代持協(xié)議無效，甚至不再判決支持借名人的過戶請求！

　　多年來，“深房理”通過鉆調(diào)控政策漏洞以獲取巨額財富，干擾房地產(chǎn)市場正常運(yùn)行。在此次七部門聯(lián)手調(diào)查之前，深圳住建局便已經(jīng)針對一系列漏洞進(jìn)行嚴(yán)堵。

　　此前，深圳購房門檻較低，個人只需要深圳戶口即可買房。若以家庭名義購買商品房，只要求一人有購房名額，且可登記在無購房資格方名下。不少炒房客借助政策漏洞，與有購房資格者假結(jié)婚，從而獲取房產(chǎn)登記資格。

　　隨后，低門檻、假結(jié)婚買房等漏洞相繼被堵。

　　2020年7月15日，《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺，明確表示深戶須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。

　　1月19日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于明確〈關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知〉若干問題的函》，明確表示，居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。

　　針對制造虛假流水、個稅清單用以購房等行為，深圳發(fā)出“禁買令”。

　　1月23日，深圳住房建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，對于違反規(guī)定的購房人或者相關(guān)責(zé)任人，停止在深圳市購買、承租保障性住房和人才住房資格3年，停止使用深圳市“購房意向登記系統(tǒng)”以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)3年。

　　3月，深圳各大銀行開展一場經(jīng)營貸整頓風(fēng)暴，已責(zé)令發(fā)生相關(guān)問題的銀行立查立改，提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，叫停風(fēng)險隱患較大的業(yè)務(wù)，處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計575萬元。

　　針對哄抬房價、控盤等行為，深圳打出二手房限價的王牌。2月18日，深圳二手房價格參考機(jī)制出臺，深圳住建局將定期發(fā)布深圳市3595個二手住房成交參考價格。此后，銀行、房產(chǎn)中介公司、金融貸款公司均相繼跟進(jìn)，以二手房參考價作為交易的重要評估標(biāo)準(zhǔn)。

　　一系列政策后，深圳房價明顯降溫。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，3月深圳二手房網(wǎng)簽量共計4869套（含自助網(wǎng)簽），同比下滑23.6%。

　　在新政影響下，深圳3月的二手房網(wǎng)簽量沒能守住5000套關(guān)口，“小陽春”行情不再。3月深圳二手住宅網(wǎng)簽量占比首次跌破8成，是深房中協(xié)有二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計記錄以來的最低值。

　　4月8日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代周報記者表示，深圳樓市調(diào)控必須一二手房聯(lián)動，否則沒有效果。二手房指導(dǎo)價發(fā)布實(shí)施，解決了這個問題。

　　深圳樓市問題，首先是杠桿問題，然后才是供求問題。只要杠桿控制住，深圳樓市必然降溫。近期，深圳二手房成交周期拉長，降價房源數(shù)超過了漲價房源數(shù)，調(diào)控效果顯著。

　　來源：文君言整理自中國新聞網(wǎng)、時代周報