鄰居家最近在修繕房屋，經(jīng)?？梢钥吹绞┕と藛T忙碌卻有條不紊的身影。事實上，房產(chǎn)的經(jīng)營和修繕是密不可分的。由于經(jīng)年累月的老化和突發(fā)性的設備故障等原因，建筑物需要進行各種各樣的修繕，所以從投資計劃階段開始就有必要考慮修繕的支出。在這種情況下，什么時機需要怎樣的修繕支出？

舉個例子，在公寓經(jīng)營中需要進行的修繕種類，根據(jù)目的和必要性大致可以分為三類。

一、小規(guī)模修繕（修理、更換、恢復原狀）

公寓業(yè)主有義務將能夠正常生活的房屋出租給入住者，因此一旦發(fā)生故障時必須盡快處理。

01 設備修理。例如空調(diào)、熱水器故障等情況。

02 設備更換。例如空調(diào)、熱水器、坐便等需要更替的情況。

03 建筑物本體問題。例如，漏水，地板、天花板、墻壁等的破損情況。

有的屬于突發(fā)損壞，有的屬于定期更替，有的則需要更換器具或進行大規(guī)模工程。另外，如果入住者退房，為了招募下一個入住者，有必要將房屋恢復原狀。退房方面，因入住者的故意、過失而損壞的情況由入住者承擔。通常的經(jīng)年劣化、自然磨損造成的情況由公寓業(yè)主承擔。

二、大規(guī)模修繕

大規(guī)模修繕是指，為了防止公寓因經(jīng)年累月的老化，能夠維持資產(chǎn)價值而進行的外墻和屋頂?shù)韧獠垦b飾的重新粉刷和維修等大規(guī)模修繕工程。特別是關(guān)于防水工程，如果不定期進行修繕，可能會惡化，也有可能會因為漏雨、漏水等造成大問題。大規(guī)模修繕的周期是10年到15年。

三、預防性修理

在公寓沒有發(fā)生大問題之前預防性地進行修繕，例如白蟻的防治工程等。有時即使設備沒有故障，為了解決入住問題，也會將舊設備升級為最新的型號，這也可以說是預防性修繕。

關(guān)于修繕的時機和費用的標準。上文有提到，設備的故障等情況雖然是突發(fā)性的，但是一般費用并不高。需要更換設備的情況，可以參考每個機器的大致更換時期。比如空調(diào)，假設使用期限為10年，需要用10萬日元來更換，那么每月從房租收入中拿出830日元，在更換時就可以從積累額中支付，減輕負擔感。

關(guān)于退房時的原狀恢復費用，可以根據(jù)簽訂契約的時間來預測更換的周期。想要具體的報價單，也可以和所委托的管理公司詳細確認，能夠省去麻煩。

對于花銷最高的大規(guī)模修繕（業(yè)主每月交納的公寓修繕費積累），根據(jù)公寓戶數(shù)、面積、層數(shù)、構(gòu)造等的不同，工程費也會有很大的不同。可以向建筑公司確認概算金額和修繕時間，計算每月的積累額。

修繕對于延長建筑物的壽命是很有必要的，而且對于空房對策也很有效。選房時，住戶的第一印象有很大影響，如果看到未經(jīng)修整的室內(nèi)和破破爛爛的外觀，就會被排除在入住對象之外。為了讓公寓這一商品經(jīng)常保持干凈的狀態(tài)，修繕是很重要的一點。在這基礎(chǔ)上，制定短期、中期、長期的修繕計劃，有計劃地準備修繕費，可以保證公寓的穩(wěn)定經(jīng)營。