作者｜言公子

來(lái)源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

亦莊到了 “而立之年”，腰桿子也粗了近60倍：

區(qū)域面積由30年前的3.8平方公里擴(kuò)大到了如今的225平方公里。

爭(zhēng)建6個(gè)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群、名校、商業(yè)入駐，可面向國(guó)際，可面向市井，亦甜亦咸。

產(chǎn)業(yè)利好之下，房?jī)r(jià)也穩(wěn)中有漲。目前，亦莊新盤(pán)入市價(jià)格近6萬(wàn)，貴的7.3萬(wàn)了，部分二手房漲幅超萬(wàn)每平。

但產(chǎn)業(yè)帶來(lái)就業(yè)人群的居住、生活配套問(wèn)題卻越來(lái)越突出。

怎么“好上加好”，成了一個(gè)有價(jià)值的話(huà)題。

畢竟，只有解決職住平衡，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和樓市正向雙循環(huán)。

PS：本文中大亦莊指亦莊核心區(qū)、河西區(qū)、路東區(qū)；舊宮板塊、瀛海板塊、臺(tái)湖板塊、馬駒橋板塊。

1

新房幾乎斷供

從2021年及2022年一批次供地情況看，集中在朝陽(yáng)王四營(yíng)、崔各莊、門(mén)頭溝四道橋、大興新城等板塊，但部分是無(wú)效供應(yīng)，和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度不高。

真正有潛力，有規(guī)劃的板塊亦莊，普通住宅供應(yīng)還是緊缺。目前，大亦莊板塊在售新房?jī)H7個(gè)，河西的中海京叁號(hào)院7.2萬(wàn)/㎡、舊宮板塊熙悅云上6.5萬(wàn)/平、和錦誠(chéng)園6.3萬(wàn)/平、合生ME悅6.2萬(wàn)起，馬駒橋金悅郡4.2萬(wàn)＋，瀛海2個(gè)共產(chǎn)房項(xiàng)目星光里、北投如郡未網(wǎng)申，售價(jià)待定2.9萬(wàn)/㎡。共產(chǎn)房占了近三分之一，這種房子公攤很大，滿(mǎn)5年才能賣(mài)，出售時(shí)稅收還不少。

亦莊2018年以來(lái)，宅地僅成交10宗。2021年幾近斷供，2022年有所恢復(fù)。

2022年一批次，北京集中土拍17宗地塊，大亦莊板塊有2宗。舊宮1宗地塊，指導(dǎo)價(jià)7.3萬(wàn)/㎡，離南四環(huán)很近。亦莊新城1宗地塊指導(dǎo)價(jià)5.8萬(wàn)/㎡。

二批次擬入市2宗地塊，指導(dǎo)價(jià)近6萬(wàn)/㎡，約提供1100套左右房源。2個(gè)項(xiàng)目地塊位置都不錯(cuò)，F(xiàn)1地塊緊鄰經(jīng)海路地鐵站。

言公子粗算，開(kāi)年供應(yīng)、擬供應(yīng)的4宗地塊，約提供房源2000套。雖比2021年有增長(zhǎng)，但對(duì)比2021年8000套成交量，達(dá)到兩倍（一年按4000套）。

成交量占了北京2021年新房成交總量（5.77萬(wàn)套）的14%。

供應(yīng)少，成交多，存量還不多，可見(jiàn)供需之緊張。

最重要的是，之前供應(yīng)并不是板塊內(nèi)高素質(zhì)人才想要的。大都是限競(jìng)房、共產(chǎn)房，不但限價(jià)，且有“9070”戶(hù)型限制。一批次成交的舊宮地塊也有7090限制。

2

二手房跳漲

如今的亦莊，次新、二手房明顯供不應(yīng)求。

言公子統(tǒng)計(jì)了下，大亦莊區(qū)域目前在售有6個(gè)次新房。舊宮1個(gè)，電建洺悅灣5.4萬(wàn)＋，僅余大戶(hù)型130㎡；河西2個(gè)，中國(guó)鐵建國(guó)際公館、中旅亦府52695元/㎡，都是限競(jìng)房，部分為小戶(hù)型，可選少；路東1個(gè)，臻瓏府，5.1萬(wàn)/㎡，所剩房源不多；臺(tái)湖1個(gè)，城市之光東望54163元/㎡，所剩房源不多；瀛海1個(gè)，中海寰宇時(shí)代2期，5.5萬(wàn)/㎡，限競(jìng)房，可售房源也不多。

重點(diǎn)看二手房，純粹的賣(mài)方市場(chǎng)，毋庸置疑。

據(jù)言公子搜索，各大網(wǎng)站掛牌在售房源均未超過(guò)千套，均價(jià)4.2萬(wàn)-10.8萬(wàn)/㎡之間。15年以?xún)?nèi)（2005年后）樓盤(pán)占53%，建成于2011-2015年的樓盤(pán)占34%。

數(shù)據(jù)顯示，2月亦莊二手房成交11套，跌15.38%；帶看量783次，漲38.58%；成交價(jià)53621元/㎡，環(huán)比漲2.69%；

馬駒橋2月帶看268次，環(huán)比漲38.86%，成交僅4套，環(huán)比跌20%；

舊宮板塊2月帶看330次，環(huán)比跌5.98%，成交僅6套，環(huán)比跌68.42%。

僅看2月統(tǒng)計(jì)，帶看漲幅不低，說(shuō)明輾轉(zhuǎn)在亦莊二手房小區(qū)的意向看房人越來(lái)越多。

為了驗(yàn)證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，言公子還走訪了河西、臺(tái)湖、馬駒橋多地鏈家門(mén)店和熱點(diǎn)交易小區(qū)，看房客戶(hù)明顯比2021年底有明顯上漲。2022年開(kāi)年至今，據(jù)言公子不完全統(tǒng)計(jì)，新房二手房已賣(mài)出328套房子。

北京二手房跟新房比值很高。一般情況是：北京賣(mài)3.5套二手房，才賣(mài)出1套新房，相比深圳，2套二手房帶1套新房。按這比值計(jì)算，顯然，二手房成交更多。

以改善為例，言公子從鏈家網(wǎng)搜索到，三房、15年以?xún)?nèi)為條件搜索僅188套。

以三房、5年以?xún)?nèi)的亦莊次新房為條件，僅103套。

目前亦莊有51萬(wàn)人口，粗略按千人購(gòu)房率算，需要1萬(wàn)多套房源，100來(lái)套房讓我來(lái)選？

以均價(jià)5萬(wàn)＋單價(jià)來(lái)算，想買(mǎi)次新三房戶(hù)型，選擇這么少？再擴(kuò)大到同條件搜索，舊宮25套，馬駒橋2套，瀛海17套，臺(tái)湖0套。

而同條件搜索，海淀1404套、西城523套。

可以看出，亦莊改善市場(chǎng)，供需嚴(yán)重失衡了。

再看剛需，2021年北京300-500萬(wàn)總價(jià)段二手住宅成交量達(dá)6.59萬(wàn)套，全年19.3萬(wàn)套，占比達(dá)34%，趨勢(shì)逐年遞增。

而大亦莊二手房供應(yīng)少，粗略搜索后發(fā)現(xiàn)掛牌房源最多700套。剛需戶(hù)型亟待補(bǔ)貨。

帶看多，掛牌二手房源少，成交跌，可見(jiàn)，想買(mǎi)的人買(mǎi)不到合適的房。

另一方面，房?jī)r(jià)漲了不少，買(mǎi)入成本要增加。

亦莊板塊3月二手房掛牌均價(jià)56015元/㎡，環(huán)比2月漲0.15%，同比2021年同期上漲1%。按此漲幅計(jì)算，一年漲5288元/㎡。

據(jù)言公子計(jì)算，多項(xiàng)目漲了5000/平以上，部分項(xiàng)目漲幅超1萬(wàn)/平，部分項(xiàng)目掛牌價(jià)超10萬(wàn)/平。

沒(méi)看錯(cuò)，這里是六環(huán)左右的亦莊。

舊宮板塊2月成交均價(jià)4萬(wàn)/平，環(huán)比2月上升10.67%；

瀛海板塊3月成交52772元/平，環(huán)比2月上漲0.41%；

馬駒橋2月成交均價(jià)3萬(wàn)出頭，環(huán)比2月上升0.45%；

臺(tái)湖3月成交均價(jià) 56094 元/平，環(huán)比2月上漲 1.49%。

從房?jī)r(jià)漲幅看，部分板塊房東在悶聲發(fā)大財(cái)，部分板塊房東或自認(rèn)為賣(mài)方市場(chǎng)下，掛牌價(jià)會(huì)越來(lái)越高，提出的交易條件甚至有些苛刻。

不過(guò)馬駒橋、瀛海漲幅較少，原因分別是雙限、低端制造業(yè)和商業(yè)、醫(yī)療等配套少。臺(tái)馬板塊如果解除雙限，漲價(jià)是遲早的事。

3

供應(yīng)見(jiàn)“底”

北京樓市回暖板塊，基本遵循兩條原則。一個(gè)是學(xué)區(qū)，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)。好巧的是，亦莊兩個(gè)支撐都妥妥的。

新的周期下，學(xué)區(qū)房領(lǐng)漲邏輯依然不變，尤其亦莊買(mǎi)房更要遵循這點(diǎn)。北京八中、北京小學(xué)、人大附等名校紛紛進(jìn)駐，學(xué)籍獨(dú)立利好不用再多說(shuō)。言公子認(rèn)為，在一定程度上也早早透支了房?jī)r(jià)。

以北京二中經(jīng)開(kāi)學(xué)校劃片范圍的萬(wàn)科金域東郡、建華實(shí)驗(yàn)學(xué)校劃片范圍的通泰國(guó)際公館（住宅）、人大附亦莊經(jīng)開(kāi)學(xué)校劃片范圍的林肯公園、金地格林小鎮(zhèn)為例，相比2021年漲幅分別為9834元/平、10080元/平、8364元/平、9241元/平。

看此漲幅，有些驚人。其中，林肯公園掛牌77套房源，近30天帶看615次，而90天才成交了14套。

產(chǎn)業(yè)上，2022年單列的亦莊供地計(jì)劃中，工業(yè)用地占全北京一半，也是牛了。

最近北京新版的《北京市引進(jìn)畢業(yè)生管理辦法》中提出單列戶(hù)口，也要搶人才的節(jié)奏。

這一政策驅(qū)動(dòng)下，更多優(yōu)秀畢業(yè)生選擇高科技公司，京東、小米、百度造車(chē)勢(shì)必是首選企業(yè)之列。

科技型企業(yè)人才落戶(hù)增加，高薪+戶(hù)口，勢(shì)必引起周邊引發(fā)買(mǎi)房狂潮。

基于學(xué)區(qū)房領(lǐng)漲與科技職住概念領(lǐng)漲雙重利好，便于解決子女上學(xué)等后續(xù)問(wèn)題的品質(zhì)好房才是他們理想的買(mǎi)入項(xiàng)目。

學(xué)區(qū)劃片的項(xiàng)目就那么幾個(gè)，產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊的新房也少，產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)出現(xiàn)局部供需不平衡也不難理解了。

4

后亦莊時(shí)代

樓市走多遠(yuǎn)，根本還是經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)。后亦莊時(shí)代，房?jī)r(jià)是否還有想象空間？

圖中可以看到亦莊經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛，增速第二，可以說(shuō)亦莊在向新城市中心，新增長(zhǎng)極持續(xù)發(fā)力。

以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的海淀新中心科技園板塊為例，新中心旁西北旺房?jī)r(jià)在短短幾年翻了好幾倍，達(dá)8.2萬(wàn)元/平的高價(jià)。

同理，亦莊產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)紅利，勢(shì)必會(huì)在未來(lái)漲價(jià)中體現(xiàn)。隨著限競(jìng)房消失，地塊供應(yīng)純商品房也多了，但還要繼續(xù)加油。2025年前，滿(mǎn)足宜業(yè)宜居規(guī)劃的亦莊能否做到，就要看供需問(wèn)題怎么解決。

按新總規(guī)要求，到2035年規(guī)劃常住人口將達(dá)89萬(wàn)人，增加38萬(wàn)人；規(guī)劃就業(yè)崗位約65萬(wàn)。

職住平衡之路勢(shì)在必行。

長(zhǎng)期以來(lái)的供應(yīng)并不是高素質(zhì)人才想要的。亦莊之前包括現(xiàn)在大都供應(yīng)的是限競(jìng)房、共產(chǎn)房。2022年亦莊供地計(jì)劃中明顯的趨勢(shì)是，工業(yè)用地占比全北京一半，而保障性租賃住房用地供應(yīng)量最大，總計(jì)35公頃，住宅用地以保障性住房為主的趨勢(shì)今年穩(wěn)了。

據(jù)青山資本2021年度消費(fèi)報(bào)告，中國(guó)有9200萬(wàn)獨(dú)居人口，每4個(gè)家庭，有1個(gè)是1人戶(hù)。產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的人才中也有部分是此現(xiàn)狀。提供房源如果僅按千人購(gòu)房率計(jì)算的萬(wàn)套來(lái)看，還不夠。

再加上，2021年7月北京新房庫(kù)存就從2020年6月6.6萬(wàn)套降到5萬(wàn)套了，再加上2022年開(kāi)年回暖，去化不錯(cuò)。但庫(kù)存結(jié)構(gòu)性矛盾下，改善需求得不到滿(mǎn)足的現(xiàn)狀仍會(huì)持續(xù)。

剛需也是絕對(duì)分化的，購(gòu)房金額在400萬(wàn)-800萬(wàn)之間，1人戶(hù)的占比雖從20年前的6%提高到了25%，但距離40%還有一定差距，這種情況會(huì)越來(lái)越多。

有人說(shuō)，市場(chǎng)漲價(jià)到頂了。但言公子認(rèn)為，大亦莊新房局部斷供后，會(huì)再擠壓購(gòu)房群體流入二手房市場(chǎng)，市場(chǎng)仍在上行。

END

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